Bugün özellikle büyük şehirlerdeki ev kiraları 2022 yılı içinde neredeyse % 100 den fazla yükselmiş durumda. Geçen seneden bu yana 2000 lira kiraya oturan 1 kiracı, bugün evini boşaltıp aynı eve geri girse ödeyeceği kira 4000 lira ile 6000 lira arasında değişiyor. Bir ev sahibi iseniz 2 katı üzerinde kira istemezseniz evinizi düşük bedelle kiraya vermiş sayılıyorsunuz.
Kiracılar ve ev sahipleri arasında bu konu hoşgörü ile çözülürse sorun olmaz ama öte yandan her iki tarafta sorun olması durumunda hukuki haklarını kullanıyorlar. Başka bir seçenek yok. Şu durumda daha bugün arkadaşımız ev sahibiyle 12 aydır sıkıntı yaşıyordu. En sonunda piyasa şartlarında % 100 hatta % 150 den fazla bir artış gösteren gerçekler var.
Bunun yanında sürekli daralan ekonomi yüzünden düşük bütçeler ile yaşamını sürdürmek zorunda kalan aileler için ev almak neredeyse imkansız hale geldi. Birkaç nedenden dolayı da ev fiyatlarının düşüş yaşayacağını düşünen bir kesim de var. Peki bu bir gerçeklik mi?
Bugün bir evi evi satıp daha büyüğünü almayı düşünseniz dahi bu bile zor olmaya başladı. Zira bugün geliri 10.000 lira olan bir ailenin bir milyon lira değerinde bir evi alabilmesi gerçekten zor. Bu rakamın en iyi ihtimalle yarısı peşin ödense dahi beş yüz bin lira kredi için aylık ödeme 7 bin liraya gelebiliyor. Yani 10000 lira bir gelirin olduğu bir evde 7000 lira taksit ödemek neredeyse imkansız hale demek.
Türkiye de gelinen noktada ekonomi açısından güven ortamının sarsıldığı bir ülkede küresel gelişmelerde çok daha olumsuz etkiliyor. Tam da bu noktada kiralık ve satılık konut piyasası hakkında uzmanların yaptığı değerlendirmelerin bazılarında, yabancılara vatandaşlık edinebilmek için satın alması gereken gayrimenkul bedelinin 400.000 dolara yükseltilmesinin etkisi ile konut fiyatlarının herkesin düşündüğünün aksine düşüş yaşayabileceği söyleniyor.
Ek olarak bahar aylarında alım satımlarını özellikle son 3 aydır durgun gidiyor. Buna bağlı olarak konut fiyatlarının aşağı çekilme olasılığı da var.
Bir Konutun Satılık Bedeli Nasıl Hesaplanır?
Bu aşamada reel durumda bir konutun satılma bedelinin nasıl hesaplandığını da denkleme dahil etmekte fayda var. Bir konutun satılık bedeli en kısa şekilde kiralama bedelinin 220 veya maksimum 240 ile çarpılması ile bulunur. Yani bir evi satmasaydınız kiraya verseydiniz ne kadara kiraya verebilirdiniz? Bu farazi yaklaşık bedeli 240 ile çarpınca evinizin olması gereken satılma bedeli ortaya konur. Yaklaşık 20 senelik kiralama bedeli olarak da düşünebilirsiniz. Bu durumda 5000 liraya kiralanacak bir ev 1.2 milyon TL bedel ile ilana çıkabilir.
Fakat yaşadığımız ekonomik kriz ortamında bu rakamların çok çok üstünde bedeller ile satılık ilanları görüyoruz.
Bu noktada iki rakama müdahale ev konut fiyatlarını aşağı çekebilir. Hükümette bunun farkında olduğu için konut kira bedellerinde Hollanda sistemi adı altında arayışlara girmiş durumda. Yani ülkede bir konutun kiralama bedelini azaltırsanız bağlı olarak ev satış bedellerini de azaltmış olursunuz.
Bu noktada sektörün uzmanları ve ekonomistler Türkiye’deki bir eksikliğinde vurgusunu yapıyorlar. Yüksek kira fiyatlarının önlenmesi hakkında yapılan konuşmalarda, Türkiye'de kamunun sahip olduğu konutun olmadığına dair vurgu yapılıyor. Kamunun sahip olduğu konut yok. Almanya ve Fransa'da birçok belediye ve kuruluşun konutları var. Onların ellerinde bu konutlar olduğu için piyasayı kontrol etmeye sahipler.
Büyükşehirler de ise durum şu açıdan da kilitleniyor. Bir kişi elliden fazla konutun sahibi olabiliyor. Bu da bir bölgede emlak kira bedellerinin istenildiği gibi belirlenmesine yol açabiliyor. Kira artışlarında emlak aracılığı yapan firma ve profesyonellerin üzerine gidilmesine rağmen bu gerçek gözden kaçırılıyor. Sonuçta kira ve satış bedellerinin mal sahibi belirliyor. Rekabetin olmadığı bir yerde ise emlak sahipleri hem satış hem kira bedellerini kendi belirleyebiliyor.
Emlakçılar Yüksek Konut Satış ve Kiralama Bedellerinden Sorumlu Tutulamaz
Emlak acentası sayısının kira artışlarında etkisi olduğu düşünülse de inanılanın aksine emlakçılık artık herkesin yapabildiği bir meslek olmaktan çıkarılmaya başlandı. Artık dileyen kişi belli bir kalifiye eğitim almadan emlakçı olamıyor. Ve devletin emlakçılar üzerindeki denetimi her geçen gün artıyor. Yani kira ve satış bedellerindeki artışdan ilk etapta emlakçıların sorumlu tutulması kulağa doğru gelmiyor.
Yine küresel yönden de değerlendirme yapılırsa küresel olarak da emlak fiyatlarında yükseliş var. Enflasyon artışının ilk etkisi emlak fiyatlarına yansıyor. arzda % 51 yükseliş var. Ama Avrupa'da % 50 iken ülkemizdeki emlak fiyatlarında bazı konutlarda % 300’ e varan artışlar görülüyor.
Son 2 yılı baz alınırsa % 400 bir artış olduğu görülüyor. Olağandışı bu fiyat artışının ülkemizde gözle görülür bir durumda olduğunu biliyoruz.
Bunun yanında emlak talebinde herhangi bir azalma söz konusu değil. Çünkü insanlar evleniyor. İster satılık ister kiralık bir talep olduğunu biliyoruz. Türkiye’de yaklaşık olarak her sene bir milyon adet konut talebi var. Bununla beraber inşaat sektörünün ekonomik dar boğaza girmesi ile beraber arz konusunda sıkıntıları da artık herkesin bildiği bir konu haline geldi. Bu da emlak fiyatlarını daha da yukarılara taşımak için büyük bir katalizör oldu.
Peki Ama Emlak Fiyatları Daha Nereye Kadar Yükselebilir?
İster kiralık ister satılık konut söz konusu olsun arz ve talebin buluştuğu noktada fiyat belirleniyor. Piyasa kurallarında fiyatı bir etken daha belirler. Alıcılar. Öncelikle alıcı bu fiyatı ödemeye razı değilse fiyat artışını daha fazla sürdüremezsiniz. Bu noktada alıcılar her ne kadar istese dahi ekonomik olarak imkansız bir noktaya geldiği için emlak sahiplerinin istedikleri fiyatları ödeyemez noktaya ulaşmak üzereler. Bunun yanında alım gücü konut almak isteyen ve emlak piyasasının büyük çoğunluğunu oluşturan kesim olan dar ve orta gelire sahip kesimde her geçen gün düşüyor.
Ülke de etrafınızda her gün satılık konut ilan sayısının arttığına şahit oluyoruz. Bunun iki nedeni var. Zaten en az 3 veya 4 ev sahibi olan kişiler emlak bedelleri bu kadar yükselmişken fırsat olarak görüp ellerindeki en az bir daireyi olması gereken bedelin 2 veya 3 katına satmayı deniyorlar.
Bunun yanında gerçekten evini satmak isteyen kişiler ise bu yüksek fiyatlara bakarak daha düşük bedeller koymaya imtina ediyorlar.
Sonuçta;
Ve sonuçta hem dünya konjonktürü, hem Türkiye’nin içinde bulunduğu ekstra ekonomik kriz ev sahiplerinde bir fırsat algısı var imajı yarattı. Fakat bu algı birden ters dönebilir. Ekonomik tüm yatırım araçlarında fiyat ne kadar hızlı artarsa o artıştan çok daha hızlı düşme eğiliminde olur. Ve alım gücünün bu derece azaldığı bir noktada emlak fiyatları tavan seviyeye ulaşmış olabilir. 2022 ve 2023 yılı içinde iki taraflı bir emlak krizi bizi bekliyor olabilir. Elinde evi olup satmak veya kiralamak isteyen kişiler bu konutlara kiracı veya alıcı bulamayabilir. Alım tarafında ise ekonominin daha da kötüleşmesi sonucu çok yüksek faizli kredilere yönelmeden ev almak mümkün olmayabilir. Fiyat bu derece yükselmişken fiyatlarda bir seneden daha düşük zaman aralıklarında konut fiyatlarında ev sahiplerinin büyük indirimlere gitmesini beklemekte pek gerçekçi olmayacaktır. İnşaat sektörünün de sıfır konut yapımında yetersiz kalacağını da öngörebiliriz. Bu sebeple 2022 sonu ve 2023 yılı içinde bir emlak krizi yaşanabilir. Yani almak isteyen kişiler konut bedelleri yüksek olduğu için alamayabilir. Konut sahipleri ise bu yüksek bedellerden hemen vazgeçmek istemeyebilir. Devlet ise her ne kadar müdahale çabası içine girse de yüksek konut bedelleri ve banka faizleri sebebi ile bu açmazı çözecek bir hamle yapamayabilir. Yakın zamanda sıfır daireler için kredi vadelerini uzatma ve devlet arsalarına ev vaadi gibi seçenekler sunmalarına karşın devletin bu seçeneklerine yüksek oranda talebin gelmediğini ön görürsek 2022 sonu ve 2023 yılında piyasanın daha da durgunlaştığı bir emlak krizi bizi bekliyor olabilir. Umarız doğru çıkmaz.