Başarılı Gayrimenkul Yatırımının 10 Kuralı

Yıllarca süren başarı ve başarısızlıklar sayesinde aşağıdaki başarılı gayrimenkul yatırım kurallarını tanımlamış uzmanlarımız oldu. Bunlar, bugün pek çok emlak temsilcisinin de uyguladığı ve Emlak Sitem müşterilerimizle paylaştığım kuralların temelini oluşturuyor.

1)    Kendinizi Eğitin

Bilgi yeni para birimidir. Onsuz, iyi mi kötü mü olduğunu bilmeden başkalarının tavsiyelerine uymaya mahkumsunuz. Bilgi aynı zamanda sizi "iyi" bir yatırımcı olmaktan büyük bir yatırımcı olmanıza götürecek ve bu bilgi sizin veya aileniz için pasif bir gelir akışı sağlamaya yardımcı olacaktır.

2)    Yatırım Hedefleri Belirleyin

Bir amaç, bir dilekten farklıdır; zengin olmak isteyebilirsiniz, ancak bu, dileğinizi gerçekleştirmek için adımlar attığınız anlamına gelmez. Net ve spesifik yatırım hedefleri belirlemek, mali açıdan bağımsız olmak için yol haritanız ve eylem planınız haline gelir. Hiçbir şey yapmamaktansa, belirli ve ayrıntılı hedefler yazarak finansal bağımsızlığa ulaşmanız istatistiksel olarak çok daha olasıdır.
Hedefleriniz, her yıl satın almanız gereken mülk sayısını, bunların oluşturduğu yıllık nakit akışını, mülkün türünü ve her birinin yerini içerebilir. Ayrıca gerekli getiri oranlarına ilişkin parametreleri ayarlamak isteyebilirsiniz.

3)    Asla Spekülasyon Yapmayın

Daima uzun vadeli bir bakış açısıyla yatırım yapın. Çift haneli kazançlar yaşayan hararetli bir pazarda bile, asla hızlı kısa vadeli kazançlar üzerinde spekülasyon yapmayın. Bir piyasanın ne zaman doruğa çıkacağını asla bilemezsiniz ve bunu öğrendiğinizde genellikle 6 ila 9 ay sonra olur. Takdir peşinde koşma. Yalnızca sayıların en başından anlamlı olduğu ihtiyatlı değer oyunlarına yatırım yapın.

4)    Nakit Akışına Yatırım Yapın

Birkaç nadir istisna dışında, her zaman pozitif nakit akışı olan yatırım amaçlı gayrimenkul satın alın. Ne kadar yüksek, o kadar iyi. Nakit iadeniz, mülkünüzden gelen vergi öncesi nakit akışıyla doğrudan ilişkilidir.
Nakit akışı, yatırımınızı bir arada tutan “tutkal”dır. Öz sermayeniz zamanla büyüyecek (değer artışı ve kredi amortismanı yoluyla), nakit akışı ise mülkünüzdeki işletme giderlerini ve borç servisini karşılayacaktır.

5)    Piyasadan Agnostik Olun

Dünyada aslında binlerce global ve yerel emlak piyasasından oluşan çok büyük bir pazardır. Her piyasa, birçok yerel faktör nedeniyle birbirinden bağımsız olarak yukarı ve aşağı hareket eder. Bu nedenle, belirli bir pazara yatırım yapmanın mantıklı olduğu ve olmadığı zamanlar olduğunu kabul etmelisiniz. Piyasalara yalnızca mantıklı olduğunda yatırım yapın, orada yaşadığınız için veya daha önce orada mülk satın aldığınız için değil. Bir zamanlama unsuru vardır ve trendi bozmak istemezsiniz.

6)    Yukarıdan Aşağıya Bir Yaklaşım Yapın

Her zaman yatırım hedeflerinizle uyumlu en iyi emlak piyasalarını seçerek başlayın. Çoğu yatırımcı, konumunu çok az veya hiç dikkate almadan mülkleri analiz ederek başlar. Yatırımı bulunduğu pazar ve mahalle ışığında değerlendirmezseniz bu büyük bir hata olabilir.
En iyi yaklaşım, önce şehrinizi veya kasabanızı konut piyasasının sağlığına ve yerel ekonomisine (işsizlik, istihdam artışı, nüfus artışı vb.) göre seçmektir. Oradan her şeyi en iyi mahallelere (olanaklar, okullar, suç, kiracı talebi vb.) Son olarak, bu mahallelerdeki en iyi fırsatları ararsınız.

7)    Pazarlar Arasında Çeşitlendirin

Piyasa başına 3 ila 5 gelir mülkü biriktirerek bir seferde bir pazara odaklanın. Portföyünüze bu 3 ila 5 mülkü ekledikten sonra, coğrafi olarak bir öncekinden farklı olan başka bir ihtiyatlı pazara çeşitlenirsiniz. Tipik olarak bu, başka bir duruma odaklanmak anlamına gelir.
Aynı varlık sınıfı (gayrimenkul) içinde çeşitlendirmenin altında yatan sebeplerden biri, varlıklarınızın farklı ekonomik merkezlere yayılmasını sağlamaktır. Her emlak piyasası “yereldir” ve her konut piyasası birbirinden bağımsız hareket eder. Birden fazla eyalette çeşitlendirme yapmak, bir pazarın herhangi bir nedenle düşmesi durumunda (artan işsizlik, artan vergiler vb.) “riskinizi” azaltmanıza yardımcı olur.
İstanbul'da yaşamıyor olsanız bile, emlak yatırımcıları için gerçekten faydalı olabilecek bir alıcı faaliyeti yuvası haline gelen İstanbul Emlak Piyasası'na yatırım yapabilirsiniz; Sadece yakın gelecekte yatırım yapmak için tercih edilen şehir olarak İstanbul'u veya gelişmekte olan diğer şehir emlak piyasayı seçen çok sayıda yatırımcıya fikirlerini sorun.

8)    Profesyonel Mülk Yönetimini Kullanın

Kendi mülk yönetim şirketinizi yönetmedikçe asla kendi mülklerinizi yönetmeyin. Mülk yönetimi, kiracı şikayetleri ve mazeretleriyle başa çıkmak için kiracı-ev sahibi yasalarının sağlam bir şekilde anlaşılmasını, iyi pazarlama becerilerini ve güçlü insan becerilerini gerektiren nankör bir iştir. Zamanınız değerlidir ve ailenize, kariyerinize ve daha fazla mülk aramaya harcanmalıdır.

9)    Kontrolü Koruyun

Gayrimenkulde doğrudan yatırımcı olun. Kontrol etmediğiniz bir kuruluşun hisselerine veya diğer menkul kıymetlerine sahip olduğunuz fonlar, ortaklıklar veya diğer kağıt bazlı yatırımlar yoluyla asla gayrimenkul sahibi olmayın. Gayrimenkul yatırımlarınızın kontrolünün her zaman sizde olmasını istersiniz. Bunu şirketlere veya fon yöneticilerine bırakmayın.

10)    Yatırım Sermayenizden Yararlanın

Gayrimenkul, gelir getiren mülk satın almak ve kontrol etmek için başkalarının parasını ödünç alabileceğiniz bir yatırım olabilir. Bu, yatırım sermayenizi “tamamı nakit” kullanarak satın almaktan daha fazla mülke dönüştürmenize olanak tanır. Kaldıraç, genel getiri oranınızı büyütür ve servet yaratmanızı hızlandırır.
Olumlu nakit akışınız olduğu ve kiracılarınız sizin için ipotekinizi ödediği sürece, daha fazla gelirli mülk satın almak için mümkün olduğunca çok borç almamak aptallık olur.