Konut tüm dünyada yaşayan insanlar için zorunlu bir ihtiyaçtır. İnsanlar yaşamlarını devam ettirebilmeleri için ilk olarak barınma ihtiyaçlarını gidermek isterler. Yeme, içme, eğitim gibi ihtiyaçların sağlanabilmesi için barınma ihtiyacı karşılanmalıdır. Barınma ihtiyacı bu sebeple devletlerin ilk gündem maddesini oluşturur. Bu ihtiyaçların karşılanması için devlet tarafından bazı kolaylıklar sağlanmaktadır. Mortage olarak bilinen konut kredileri de devlet gözetiminde oluşturulan kurallar ile vatandaşlara sağlanan kredilerin başında gelir. Mortage, konut edindirme kredileri, ihtiyaç kredilerinden farklı olarak daha uzun vade ve daha düşük faiz avantajları ile kullandırılan kredilerdir.
Kişiler barınma ihtiyaçlarını ev sahibi olmadıklarında, kiralık daireler ile karşılamaktadırlar. Kirada yaşama pek çok açıdan sıkıntılı bir süreçtir. Ev sahibi olmak özellikle içinde oturulacak aile meskeni olarak kullanılacak bir ev ise kirada oturmaya göre çok daha avantajlıdır. Bu kiracılık sürecinin sonlandırmak içinde kişiler ev arayışına girmektedir. Kişilerin içinde yaşamak istedikleri bu ev ile ilgili birden çok kriter önemlidir. Bu kriterler öte yandan kredi almak için de önemli olabilmektedir. Çünkü en az 10 sene bu satın aldığınız evin borcunu ödemek için gönüllü olacaksınız. Bu yüzden özellikle kredi ile konut satın almadan önce satın aldığınız evin içinize sinen bir ev olduğundan emin olmalısınız. Konut kredisi kullanmak için tüm yasal koşullardan önce gelecek ve üzerinde uzun uzun düşünmeniz gereken şart budur.
Bir Gayrimenkul Almak İçin Nelere Dikkat Etmelisiniz?
İlk evinizi satın alacaksanız emlak edinmek çok daha heyecanlı fakat çok daha belirsiz bir süreç olabilir. Bir ev satın almadan önce kişiler yaşam şartlarına uygun olarak kriterler belirlerler. Bunların ortak olanlarından bazıları şunlardır. Satın almak istediğiniz evin ilk ve öncelikli araştırılması gereken özellikleri şunlardır;
1. Oturma izninin olup olmadığı,
2. Kat mülkiyetinin yapılıp yapılmadığı,
3. Bina yaşı,
4. Binanın denizden yüksekliği,
5. Binanın bulunduğu semt,
6. Deprem yönetmeliğine uygunluğu,
7. Binadan kaynaklı elektrik, su tesisatı başta olmak üzere kronik sorunların olup olmadığı,
8. Sorunlu komşuların olup olmadığı,
9. İç ve dış bölümlerde kullanılan tüm malzemelerin kalitesi,
10. Doğalgaz olup olmadığı,
11. Güneş alıp almadığı, alıyorsa hangi odaların daha çok güneş aldığı,
12. Otopark durumu, otopark olsa dahi kullanılabilir olup olmadığı,
13. Yüksek kat ise asansör olup olmadığı,
14. Varsa bina altında kafe, restoran, spotçu gibi dükkanların varlığı ve bunların çalışma koşulları,
15. Bina altında fırın olup olmadığı. Altında fırın olan binalar deprem için bir miktar daha güvensiz kabul edilir.
16. Çevre binaların yaşları. İleride sürekli tadilat sesleri içinde kalıp kalmayacağınızı bu kriter belirler.
17. Satın almak istediğiniz evin binasının hemen yanında çok eski ve yeniden yıkılıp yapılacak olan bir meskenin olup olmadığı,
18. Aşırı yağmurlarda binanın nasıl etkilendiği, ( Dere kenarı, eski dere yatağında olup olmadığı gibi)
19. Diğer binalar ile olan fiziksel yakınlık, balkonların, camların bitişikliği,
20. Bina izolasyon durumu, 2000 yılından önce yapılan binalar için izolasyon kaplaması zorunlu hale gelmiştir. Bina izolasyonun yapılıp yapılmadığı,
21. Binanın kentsel dönüşüm durumu,
22. Alışveriş ve çarşı merkezine uzaklığı,
23. Ulaşım imkanlarına yakınlığı,
24. Sosyal çevre ve gelişmişlik düzeyi,
25. İleriye dönük yatırım gelişme düzeyi,
26. Çocuklu bir aile iseniz eğitim kurumlarına yakınlığı,
27. Çevre trafik durumu,
Kılı kırk yarmak gibi görünse de konut edinmek çok ciddi bir iştir. Bu gibi birçok kriter dışında da insanlar kendi yaşam tarzlarına, isteklerine ve alışkanlıklarına göre de yeni kriterler belirleyere gayrimenkul satın almaktadır.
Sadece ev değil aynı zamanda dükkan, arsa gibi birçok insanların ihtiyaçlarıdır. Benzer şekilde bu tip gayrimenkullerin durumu için bunun gibi kriterler göz önüne alınmalıdır.
Bazı kesim yatırım amaçlı, bazı kesim ise zorunlu olarak aile mülkü olarak gayrimenkul alımı yapılmaktadır. Gayrimenkul sahibi olabilmek için herkes farklı yollar ile araştırma yapar.
Gayrimenkul Arayışı Olan Kişilerin Kullandıkları Araçlar Nelerdir?
1. İnternet üzerindeki Emlak Sitem gibi emlak ilan siteleri
2. Emlakçılar, emlak alım-satım aracı firmaları
3. Sahibinden satışa çıkan konutlar
4. Arkadaş ve tanıdık bilgilendirmeleri
Gayrimenkul alımı ve satımı için emlakçılara yoğun talepte bulunulmaktadır. Bu talep doğrultusunda alımı yapacak kişi ile satım yapacak kişiyi bir araya getirerek anlaşma sürecini başlatmaktadırlar. Bunun karşılığında belirli bir miktar bedel talep etmektedir. Devlet tarafından belirli oranlar belirlenmiştir. Şu an ki dönem içerisinde taban fiyat %3 olarak belirlenmiştir. Emlakçılar sadece alım satım için kişileri bir araya getirmek ile birlikte başka işlemleri de yerine getirmektedir. Bunlar tapu işlemlerinin yapılması, satışa veya kiraya verilen dairenin takibi, ilan verme süreçleri gibi birden çok işlemleri üstlenmektedir. Aynı zamanda gayrimenkul alımı yapacak kişilerin, kredi işlemlerin takibi ile ilgili önemli destek sağlamaktadır.
Evinizi bulduktan sonra artık finansman kısmı ile ilgilenmeye başlayabilirsiniz. Herkes peşin para ile ev sahibi olabilecek durumda değildir. Bazen bankada satın almak için gereken miktar paranız olsa dahi tüm paranızı tek bir zaman içinde harcamak da istemeyebilirsiniz. Bu durumda mortage konut kredileri finansman sorununuzu çözebilecek ilk seçenek olacaktır.
Bankalara konut kredi başvurusu yapacak kişilerin ilk aklına gelen sorular şunlar olur;
1. Gayrimenkul satışı yapılması için peşinat gerekir mi?
2. Konut kredileri nasıl çekilir?
3. Konut bedelinin ne kadarına kredi alabilirsiniz?
4. Satın almak istediğiniz konut bedelinin tamamına kredi alabilir misiniz?
5. Konut kredisi başvurusu için gereken şartlar nelerdir?
Şimdi bu sorulara cevaplar verelim.
Gayrimenkul satışı için kredi işlemlerinin belirli peşinat oranları yer almaktadır. Bunlar gayrimenkul bedelinin %30 değeri peşin olarak geri kalan %70 değeri banka aracılığıyla talep eden kişinin belirli vade aralıkları ile gerçekleşmektedir.
Konut Kredisi Almak İçin Gereken Şartlar
Kredi işlemlerinin gerekli olan bazı ortak şartlar vardır. Bunlardan bazıları ;
1. Konut kredisi talep eden gerçek kişinin reşit yaş olan 18 yaşını tamamlamış olmalıdır. Üst yaş sınırı ise kredi veren bankanın özel bir şartı yoksa genellikle 70 yaş sınır yaş olarak kabul edilmektedir.
2. Kredi talep edilen bankanın, konut kredisi alabilmeniz için talep ettiği belgelerin tam olarak sunulması gerekmektedir. Bu belgeler gelir durumunuz, satın almak istediğiniz konut hakkında detaylı bilgiler edinilmesi için gereklidir.
3. Kredi almak için krediniz notunuz asıl belirleyici unsur olacaktır. Kredi notunuzu pek çok farklı kriter etkiler. Bunlardan en çok bilinenleri bankalara yaptığınız gecikmeli ödemelerdir. Daha önce almış olduğunuz ihtiyaç kredileri de dahil bu kredileri nasıl geri ödediğiniz, kredi talep sıklığınız ve kredi kartı kullanım ve borç ödeme durumunuz kredi notunuzu etkiler. Sıklıkla bilinmeyen ise bankalar ile daha önce hiçbir işlem yapmamış örneğin daha önce hiç kredi çekmemiş iseniz de bankalar kredi verme konusunda isteksiz olabilmektedir. Mortage talebiniz olmadan önce belli bir miktar ihtiyaç kredisi kullanmak size kredi verilmesini kolaylaştıracaktır.
4. Kredi talebiniz için gelir durumunuz ve hane gelir durumu, kefil talep edilmesi halinde kefilin gelir durumu krediyi geri ödeyebilecek durumda olmalıdır.
5. Konut kredisi için talep edilen koşullar sadece krediyi talep eden kişi ile sınırlı değildir. Kredi talebi yaptığınız evin krediye uygunluğu önemlidir. Bunun için ilk şart evin iskan durumudur. Satın almak istediğiniz konut için kredi talebiniz olduğunda bankalar genellikle oturma izni almış konutlara kredi vermeye isteklidir.. Ki buna iskan alınmış konut denmektedir. Ayrıca kat mülkiyeti haricinde kat irtifakı olan konutlar krediye uygundur.
6. Ekonomik ve yasal koşullara göre zaman zaman bankalar %80’i tamam olan inşaat projelerine de kredi verebilmektedir. Eğer inşaat projesinin anlaşmalı olduğu bir banka varsa %80 i tamam olmasa da kredi çıkartabilmektedirler.
7. Bunun yanında bankalar konut kredisi için imar affından yararlanmış konutlara kredi vermeye istekli değillerdir. Sadece kredi almak istediğiniz konutun değil, bulunduğu binanın içinde de imar affından yararlanan konut varsa bankalar kredi vermeye yanaşmayabilmektedir.
8. Tüm şartları yerine getirdiğinize inansanız dahi kredi onayı alabilmeniz banka kredi onayı için gerekli ekspertiz raporu banka için asıl önemli rapordur. Kredi onayı ekspertiz raporu sağlanmadan verilemez.
9. Bu genel şartların yanında kredi talep edilen konut üzerinde rehin veya ipotek olmamalıdır.
10. Bankalar ev kredisi almak isteyen tüm müşterileri için hayat ve sağlık sigortası talep etmektedirler. Genellikle bankalar kendi anlaşmalı sigorta firmalarıyla bu şartı sağlarlar.
11. Bu şartlar ev kredisi talep edildiğinde önünüze gelecek hemen hemen tüm bankalar için geçerli ortak şartlardır. Ancak her bankanın farklı olarak talepleri de bulunmaktadır. Talepleri yerine getiren kişilerin kredi işlemlerini, alıcı veya emlak aracısı firma tarafından gerçekleştirilmektedir. Kredi işlemleri ile ilgili emlakçılar en uygun ve en avantajlı olarak müşterilerine bilgi vermelidir. Emlak aracılarının en önemli yararlarından biri kredi imkanları konusunda müşterilerine sağladığı bilgi ve imkanlardır. Bu ve diğer yararları nedeniyle bu hizmetler karşılığında alıcı ve satıcı arasında hizmet bedeli almaktadırlar.
12. Kredi işlemleri gerçekleştikten sonra ekspertiz için yetkili kişiler tarafından gayrimenkul tespiti yapılıp, onay aşaması beklenmektedir. Onay aşamasından sonra tapu için ilgili tapu müdürlüğünde satış işlemi gerçekleşmektedir.