Ülkemizde yıllardan beri önemli bir yatırım aracı olarak görülen taşınmazların alım satım faaliyetlerine aracılık etme işlerine halk dilinde emlakçılık denmektedir. Emlak sektörüne yön veren meslek profesyonelleri, emlak üzerine olan yatırım yapan diğer insanlar için yatırım faaliyetini etkileyen birçok parametreyi algılayıp yorumlayabilmek ve geliştirmek için bilgileri bir meslek çatısı altında toplamışlardır. İnsanların emlakçılık olarak özetlemeye çalıştıkları bu meslek son yıllarda aynı dünya da olduğu gibi çok daha ciddi ve profesyonel yapılmaya başlanmıştır. İnsanlar emlakçı olarak bildikleri artık isimleri emlak acenteleri, gayrimenkul uzmanları veya gayrimenkul değerleme uzmanlığı olan bu emlak sektörü uzmanlarına da başvurarak kendileri adına en doğru yatırım olacak gayrimülkleri seçme konusunda yardım almaktadırlar.
Emlak uzmanlarının tecrübeleri ve hem dünya da hem Türkiye de yapılmış binlerce anket ve veri toplama çalışması sonucunda emlak yatırımcıları tarafından merak edilen sorulara artık veriye dayalı cevaplar verebilmekteyiz. Emlak uzmanlarına en sık sorulan ve cevabını oldukça iyi verebildiğimiz bu sorulardan birisi de "hangi aylar ev almak için en ideal aylardır" sorusudur.
Emlak Fiyatlarını Etkileyen Parametreler
Tüm ilgilenenlerin kabul edeceği üzere bir taşınmazın değerini etkileyen baş faktör taşınmazın hukuki niteliğidir. Hukuki nitelikten anlaşılan taşınmazın arsa ya da arazi olarak nitelendirilmesidir. İlgili kamu kurumları bu nitelendirmeye karar verirler. Nitelendirme yapılırken imar planı göz önünde bulundurulur. Üzerine konut yahut sair taşınmaz dikilebilecek taşınmazlara arsa, aksi türlü sadece tarım yapılabilen taşınmazlara arazi denmektedir. Bunun haricinde imar planı yapılacağı yönündeki beklenti de taşınmazların fiyatlarında değişkenliği etkilemektedir. Dolayısıyla öncelikli faktörün bu olduğunu söyleyebiliriz.
Bunun haricinde mevsimsel algılar da son derece önemlidir. Konut alım satımı trendi, yaz aylarına doğru artış eğilimi göstermektedir. Zira ülkemizde çalışan insanların yüksek çoğunluğu yaz aylarında dinlenme zamanı bulmakta ve emlak yatırımlarına bu aylarda karar vermektedirler.
Ülkemizdeki uzun yaz süresince yabancı yatırımcının da ilgisini çeker. Ve bu durum taşınmazların fiyatlarına etki yapan bir unsur haline gelir. Tüm bu şartlar altında konuyu değerlendirdiğimiz zaman yaz aylarında yapılacak bir yatırımın taşınmazın normal değerinden daha fazla değerle satın alınmasına yol açabileceği değerlendirilmektedir. Haziran ve Eylül aralığında alım yapmaktansa piyasanın durgunlaştığı Eylül ve sonrasında alım yapmanın daha mantıklı olduğu kanaatindeyiz.
Emlak değerini etkileyen bir faktör de konut teşviklerinin ve faiz oranlarının ne seviyede olduğudur. Hatırlayacağımız üzere geçtiğimiz yıl kamu bankaları tarafından son derece makul fiyatlarla faiz belirlenmiştir ve bunun neticesinde konut fiyatlarında olağanüstü bir artış yaşanmıştır. Zira potansiyel alıcılar faiz oranlarını değerlendirmeye yöneldiğinden arz-talep dengesine fiyatlar yansımıştır.
Emlak Satın Alımında Yerel Araştırma ve Önemi
Kimi zaman çeşitli söylentilerin etkisiyle bazı bölgelerimizde olağanın dışında fiyat artışı yahut azalışı olduğu gözlemlenmektedir. Özellikle doğal afet gibi insanın etkisinin olmadığı olaylardan sonra, doğal afetin görüldüğü bölgelerde konut fiyatları azalma eğilimi göstermektedir. Her ne kadar konutların doğal afete dayanıklı olmaması konutu inşa eden firmanın kusurundan kaynaklanabilecekse de insanlar psikolojik olarak o bölgeye yatırım yapmaktan çekinmektedirler.
Yine dönemsel olarak bir takım ürünlerin halk tarafından daha çok rağbet görmesi ile o ürünlerin yetiştirildiği bölgelerde taşınmaz fiyatlarının artış eğilimi gösterdiği gözlemlenmektedir. Bütüncül bakıldığında bir taşınmazın fiyatına etki eden unsurların bir kısmının öngörülebilir olsa da bir kısmının öngörülemeyeceği değerlendirilmektedir. Son altı yedi yılda ülkemizdeki belli bölgelerin yabancı yatırımcılar tarafından ilgi ile karşılanması, o bölgelerde emlak fiyatlarını öngörülemez boyuta getirmiştir.
Ev Almak İçin En İyi Ay Ne Zamandır?
Ülkenin içindeki ekonomik koşullar veya dönemsel etkilerden bağımsız olarak düşünüldüğünde mevsimler önemli bir emlak alım kriteri olarak kabul edilebilir.
Hem sonbahardan önce fiyatları düşüren satıcılardan faydalanıp, hem sevdiğiniz bir evi bulmak için yeterli envantere sahip bir alışveriş deneyimi istiyorsanız, yaz sonu, bir ev satın almak için en iyi mevsimdir. Bu nedenle diğer koşullardan bağımsız olarak düşünüldüğünde ev almak için en uygun ay Ağustos ayıdır.
Genel olarak konuşursak, sonbahar ve kış aylarında alıcılar daha az seçeneğe, ancak fiyatta daha fazla esnekliğe sahip olurlar. İlkbahar ve yaz aylarında ise alıcılar, daha fazla seçeneğe, ancak daha az pazarlık gücüne sahip olmaktadırlar.
Kasım ayında daha iyi bir fiyata ev satın alma ihtimaliniz de yüksektir. Fakat seçeneğiniz daha az olabilir.
Daha fazla seçenek için Nisan ayında ev satın almayı düşünebilirsiniz. Seçim yapabileceğiniz daha fazla ev ilanı görmek istiyorsanız ve ekstra alım-satım komisyonları ödemekten de çekinmiyorsanız, Nisan ayı, Emlak Sitem gibi ilan sitelerinde en yeni ve bol emlak ilan listelerine sahip olduğu aydır. İlkbahar ve yaz başı sevdiğiniz bir evi bulabilmek ve bir ev satın almak için iyi zamanlardır.
Çoğu emlak ilan listelemesi, Nisan ve Haziran ayları arasında kısa bir pencerede piyasada kalır. Sert kış havası olan bir şehirde ev satın almayı planlıyorsanız, Mayıs ve Haziran aylarında genellikle Aralık veya Ocak ayına göre iki kat daha fazla aktif liste bulabilirsiniz. Bununla birlikte, ılıman pazarlarda “baharda daha fazla ilan vardır” modeli çok daha az fark edilir.
İlkbaharda daha fazla alıcı alışveriş yaptığından, Mart ve Mayıs ayları arasında satın aldığınız bir ev, Kasım veya Aralık aylarında satın aldığınız benzer bir evden daha pahalıya mal olabilir. Sonbahar sonu ile kış başı arasındaki dönem, bütçesi kısıtlı olan alıcılar için bu yüzden yine en iyi zamandır.
Ne Zaman Ev Alacağınızı Belirleyen Kişisel Koşullar Nelerdir?
Mali açıdan hazır olmadan önce bir ev satın almak veya çok pahalı bir evi satın almak, sizi yolun sonunda ipoteğinizi temerrüde düşürme veya nihayetinde evinizi haciz nedeniyle kaybetme riskiyle karşı karşıya bırakabilir.
Ev sahibi olmak pahalıdır. Araştırmalar, ev sahipliğinin gizli maliyetlerinin ihmal edildiğini de gösterir. Bu gizli maliyetler vergiler, sigorta ve kamu hizmetleri ödemeleri gibi daha görünür kalemler olabilir. Bunun yanında eklenebilecek bakım, tamirat, çevre düzenlemesi ve temizlik gibi kalemleri de içerebilir.
Bakımı yapılmamış veya yenilenmemiş bir ev satın almak, özellikle ev sahipliğinin ilk birkaç yılında veya evdeki ana sistemler arızalandığında daha da beklenmedik maliyetler getirebilir. Yeni inşaat, daha yüksek bir fiyat etiketi ile gelme eğilimindedir, ancak her şey yepyeni olduğu için beklenmedik harcama riski daha azdır.
Eski bir ev satın almak sizi tedirgin ediyorsa, yakın zamanda değerlendirilmiş ve temizlenmiş bir ev satın almayı düşünmelisiniz.
Son olarak, konut harcamalarınızın kişisel mali tablonuzun yalnızca bir parçası olduğunu unutmayın. Aynı zamanda sağlık giderleri, çocukların eğitim ödemelerinin ortasındaysanız, emekliyseniz veya istikrarsız bir gelir kaynağınız varsa, bir ipotek ve bununla ilgili masrafları karşılamak zor olabilir.
Alıcının Zihinsel Hazırlığı
Bir ev satın almak için doğru zamana karar vermek sadece parayla ilgili değildir. Aynı zamanda zihinsel olarak da hazırlıklı olmalısınız. Ev sahibi olmak yeni bir yaşam tarzıdır. Bakım, onarım ve yükseltmelerden sorumlu olan tek kişi siz olduğunuz için kiralamaktan daha fazla sorumluluk gerektirir. Bu yüzden bazı insanlar kiracı olarak kalmaya karar verir. Kiraladığınızda, bu büyük sorumluluklar ve günlük bakım, bunun yerine ev sahibine düşer.
Yer Değiştirme İmkanı
Önümüzdeki birkaç yıl içinde yeni bir şehre taşınma olasılığınız varsa, satın almak akıllıca bir karar olmayabilir. Aynı evde ancak üç yıldan fazla yaşamayı planlıyorsanız, satın almanın daha uygun maliyetli olacaktır. Sahip olduğunuz bir evde üç veya daha fazla yıl yaşadıktan sonra, evin değer kazanmasından ve ipotek borcunuzun ödenmesinden elde edilen özsermaye kazançları, satın almanın peşin maliyetlerinin karşılanmasına yardımcı olmak için genellikle yeterli olabilir.
Sonuç ve Tavsiyeler
Bütün değişkenlerin etkisini görmezden gelerek, sadece yılın hangi döneminde konut satın almanın daha cazip olduğu sorusuna odaklanırsak şüphesiz sonbahar ve kış mevsimlerinde satın alma faaliyetlerini gerçekleştirmenin akılcı olduğu aşikardır. Rağbet, fiyat artışında önemli bir yer tuttuğundan ve bir ürüne olan rağbetin ürünün gerçek fiyatından uzaklaşmasına yol açabileceği görüldüğünden ilkbahar ve yaz aylarında alım yapmanın hatalı bir tercih olacağı kanaatindeyiz.
Bunun yanında ülkemizde ev sahibi olmanın ana etkeni ekonomik koşullar olduğundan bir ev sahibi olmak için en doğru mevsim hem ülkenin hem sizin en doğru finansman koşullarına sahip olduğunuz mevsimdir dersek sanırız yanlış bir yönlendirme yapmamış oluruz.