Bir ev satın almak uzun ve zorlu bir süreçtir. Bir ev alırken veya satarken aklınıza gelen pek çok soru ve bulunması gereken çok daha fazla cevap olacaktır. Yazımızda emlak alım satımı ile ilgili aklınıza gelen veya gelmesi gereken ortak soru ve cevapları vermeye çalışacağız.
1) Ev Satın Alma Sürecinin İlk Adımı Nedir?
Ev satın alma sürecinin ilk adımı finansmandır. Eğer ilk kez bir ev satın alıyorsanız büyük ihtimalle Türkiye’deki ilk kez ev satın alan %90’lık kesim gibi bir banka kredisi kullanarak ev satın alacaksınız demektir. Asıl bütçenizin ne kadar olduğunu da bankadan alabileceğiniz kredi miktarı belirleyecektir. Bankalardan her türlü miktarı isteseniz de kredi başvurusu yaptığınızda geliriniz ve kredi puanınıza göre alabileceğiniz net miktar size iletilecektir. Banka size olabildiğince fazla kredi açmaya niyetli dahi olsa gelirinizin ileride yıllar boyunca sürecek bu borcu karşılamaya hazır olması gerekir. O yüzden bir kredi için ön onay almak, ev satın alma sürecinin ilk adımıdır. Bankadan ön onay alabildiğiniz takdirde de satın alma sürecini doğru şekilde başlatmış olursunuz.
İlk olarak, ne kadar bankalardan ne kadar ödünç miktar alabileceğinizi bilmeniz gerekir. Ne kadar ev alabileceğinizi bilmek, uygun mülkler için ilk olarak internetteki ev aramayı daraltır. Böylece bütçenizi aşmayan evleri düşünerek zaman kaybetmezsiniz. Ayrıca satın alamayacağınız evlere aşık olmanın yol açacağı hayal kırıklıklarını da önlemeye yardımcı olur.
İkinci olarak, borç vereninizden alacağınız kredi tahmini, peşinat ve kapanış masrafları için ne kadar para gerektiğini gösterecektir. Para biriktirmek, diğer varlıkları tasfiye etmek veya aileden borç bulmak için daha fazla zamana ihtiyacınız olabilir. Her durumda, finansal olarak neyin gerekli olduğuna dair net bir resme sahip olacaksınız.
Son olarak, bir kredi için önceden onaylanmış olmak, hem emlakçınız hem de evini satan kişi için ciddi bir alıcı olduğunuzu gösterir.
Çoğu emlakçı, evleri göstermeden karşısında ciddi bir alıcı olduğunu bilmek ister. Bu özellikle lüks ev satıcılarının olduğu emlak piyasasının en yüksek noktasında daha da geçerlidir. Lüks ev satıcıları, yalnızca ön incelemeden geçmiş (ve doğrulanmış) alıcıların evlerini görmesine izin vermek ister. Bu, zenginlerin hayatlarını merak eden meraklı gözleri dışarıda tutmak ve satıcının mahremiyetini korumak içindir. Dahası, evlerine girenleri sınırlayarak satıcılara, evi tehlikeye atacak potansiyel hırsızlara karşı (güvenlik sistemlerini belirlemek, pahalı sanat eserlerini veya diğer yüksek değerli kişisel mülkleri bulmak gibi) ekstra güvenlik sağlanır.
2) Bir Ev Satın Almak Ne Kadar Sürer?
Başlangıçtan (internet üzerinde aramadan) bitişe (kaparo ödemesine) kadar, bir ev satın almak yaklaşık 10 ila 12 hafta sürer. Bir ev seçildikten sonraki yasal prosedürlerin tamamlanması, normal piyasa koşullarında ve herhangi başka bir aksilik olmazsa bir hafta ila 10 gün kadar sürebilir. Elbette ki nakit ödeme yapılması durumunda iyi hazırlanmış ev alıcılarının mülkleri bundan daha hızlı satın aldıklarını söyleyebiliriz.
Piyasa koşulları, evlerin ne kadar hızlı satıldığı konusunda önemli bir faktördür. Satış hareketliliğinin yoğun olduğu sıcak pazarlarda ev satın almak normalden biraz daha uzun sürebilir. Bunun nedeni, iş aniden başladığında işleme dahil olan birçok tarafın geride kalmasıdır. Örneğin, ev satışlarındaki ani bir artış, mülk değerleme ve eksper teftişlerine olan talebi artırır. Ancak işi yapmak için mevcut değerleme uzmanları ve müfettişlerin sayısında herhangi bir artış olmayacaktır. Kredi taahhütnamesi için borç verenin geri dönüş süreleri de yavaşlayabilir. Bir anlaşmaya dahil olan tarafların her birinin işini bitirmesi bir veya iki gün daha uzun sürerse, tüm süreç uzar.
3) Emlak Arz Piyasasının Özellikleri Nedir?
Emlak satıcı pazarında, artan ev talebi fiyatları yukarı çeker. İşte talep faktörlerinden bazıları:
Ekonomik faktörler; O yöredeki işgücü piyasası güçlenir ve yöreye yeni sakinler gelirse ve daha fazla emlak envanteri oluşturulmadan önce ev fiyatları yükselir.
Faiz oranları düşüş eğiliminde olursa ev satın alınabilirliğini artırır. Özellikle para maliyeti düştükçe daha büyük evleri karşılayabilen ilk kez ev alacak olanlar için daha fazla alıcı ilgisi yaratılır.
Ev almak isteyen kişiler faiz oranlarında kısa vadeli bir artış yüzünden ileride de yükseliş eğiliminin devam edeceğine inanırlarsa, bu durum alıcıları satın almaya zorlayabilir. Alıcılar, satın alma güçleri (ödünç alabilecekleri miktar) daha fazla aşınmadan harekete geçmek isterler.
Ev almak istediğiniz yöre de düşük emlak envanteri ve yeni inşaat eksikliği nedeniyle piyasada daha az ev bulunuyorsa mevcut evlerin fiyatları, daha az sayıda birim olduğu için yükselecektir.
4) Emlak Talep Piyasasının Özellikleri Nedir?
Alıcı piyasası, düşen ev fiyatları ve azalan talep ile karakterize edilir. Uzun vadeli ve kısa vadeli alıcı talebini etkileyen çeşitli faktörler vardır. Örneğin: Ekonomik bozulma yüzünden büyük işverenlerin büyük sayıda iş gücünü işten çıkarması gibi sorunlar talep piyasasını etkiler
Yine faiz oranları yükselme eğiliminde de insanların bir ev satın almak için borç alabilecekleri para miktarı, paranın maliyeti daha yüksek olduğu için azalır. Böylece piyasadaki toplam potansiyel alıcı sayısı azalır. Ev fiyatları talep seviyesini karşılamak için düşer ve alıcılar daha iyi fırsatlar bulur.
Faiz oranlarında kısa vadeli düşüş olursa ev fiyatları son faiz oranı değişikliklerine tepki vermeden önce borçlulara daha fazla satın alma gücü ile geçici bir avantaj sağlayabilir.
Emlak sayısındaki yüksek envanter oluşması talep piyasasını etkiler.
Doğal afetler durumunda örneğin yakın zamanda meydana gelen bir deprem veya sel, bu aksamaların meydana geldiği mahalledeki sağlam mülk değerlerini arttıracaktır.
5) Katmanlı Emlak Piyasası Nedir?
Arz ve talep özelliklerinin aynı alanda (tipik olarak şehre göre) fiyat noktasına göre farklılık gösterdiği yerlerde katmanlı bir emlak pazarı meydana gelmiş demektir. Örneğin, aynı yörede 2 Milyon TL üzerindeki mülkler için ev satışları canlı olabilir, (satıcı piyasası), 750 bin TL’nin altındaki evlerde ise durgun olabilir (alıcı piyasası). Bu senaryo, genellikle yazlık ve sahil kesimlerinde en sık karşımıza çıkan piyasa türlerinden biridir. Aynı zamanda, bu tip katmanlı piyasaya sahip yerlerde ortalama fiyatlı evlerde ev satış faaliyeti tamamen farklı olabilir.
6) Bir Ev Satın Almama Yardım Etmesi İçin Bir Emlak Acentesine Ne Kadar Ödemem Gerekiyor?
Ev alışverişi yapanlar, bir ev satın almak için bir acenteye aslında çok az ücret öderler. Bazen hiç ücret ödemeyebilirler. Bunun nedeni şunlar olur:
Çoğu ev satışı için, anlaşmaya dahil olan iki emlakçı vardır: biri satıcıyı ve diğeri alıcıyı temsil eder. Listeleme emlak aracıları satıcıları temsil eder ve onları temsil etmek ve mülkü pazarlamak için satıcılardan ücret alır. Bu hizmet pazarlama, radyo spotları, basılı reklamlar, televizyon ve internet reklamları gibi reklam giderlerini de içerebilir. Mülk ayrıca, bölgedeki (ve ulusal olarak) diğer acentelerin satılık evi arayıp bulabileceği yerel çoklu listeleme hizmetine (MLS) yerleştirilecektir.
Alıcıları temsil eden acenteler de ise durum bazen farklı olabilir. Ev alıcılarını piyasaya getirmek için alıcı taraflı emlak komisyoncusunun ücreti zaman zaman satıcı tarafından tazmin edilebilir. Ev satıldığında, satıcı emlak komisyoncusu, listeleme ücretini alıcının acentesiyle paylaşır. Böylece, alıcılar acentelerine ödeme yapmazlar.
Genel bir oran olarak ev alım satımlarında Türkiye’de %6 oranında emlak komisyon bedeli ödenir. Normal koşullarda bu oranın %3’ünü alıcı %3 bedelini satıcı karşılar. Ancak pazarlıklar ile bu oranlar değişebilmektedir.
7) Bir Ev Satın Almak İçin Ne Tür Bir Kredi Puanına İhtiyacım Var?
Bir bankadan en kolay kredi alabilecek kesim kredi skoru 1500 ila 1900 arasında olan kişilerdir. Keredi skoru 0 ila 1099 arasında olan kişilerin bir bankadan kredi alma imkanı neredeyse yoktur. Bankaların borç vermekte en tereddüt yaşadığı kesim ise 1100 ila 1499 arası puana sahip az riskli olarak tabir edilen kesimdir. Daha yüksek kredi puanına sahip borçlular, borç veren için daha az risk teşkil eder ve genellikle daha düşük peşinat gereksinimi ve daha iyi faiz oranı ile sonuçlanır. Tersine, daha düşük kredi puanına sahip ev alışverişi yapanların, borç verenin riskini dengelemek için masaya daha fazla ipotek veya kefil getirmesi veya daha yüksek bir faiz oranını kabul etmesi gerekebilir.
8) Bir Ev Satın Almak İçin Ne Kadar Peşinata İhtiyacım Var?
Uzun yıllar boyunca, geleneksel krediler %20 peşinat gerektiriyordu. Ancak yakın zamanda yapılan değişiklikler ile konut kredisi çekmek isteyenlerin karşılayacağı peşinat miktarı gayrimenkul eksperinin (mülk değerleme uzmanı veya konut eksperi) ticarete konu olan emlak bedeline göre belirlenir. 500 bin TL'ye kadar olan evler ve konutlar için en az %10, 500 bin TL üzerinde olan A ve B sınıfı enerji belgesine sahip olmayan konutlar için ise en az %20'dir.
9) Yenisini Almadan Önce Mevcut Evimi Satmalı Mıyım?
Mevcut evinizdeki birikmiş öz sermaye yeni evin peşinatına uygulanacaksa, doğal olarak ilk önce eskisinin satılması gerekecektir. Bazı ev alıcıları, mevcut evlerini bir yatırım mülküne dönüştürmeye ve kiralamaya karar verirler. Bu durumda mevcut evin satılmasına gerek kalmayacaktır. Bununla birlikte, kredi danışmanınız, eski evin tapusunu korurken yeni bir ev için kredi vermenin mümkün olup olmadığını belirlemek için risk profilinizi ve kredi geçmişinizi değerlendirmeye ihtiyaç duyacaktır.
Alıcılar, bir iş transferi nedeniyle yeni bir şehre taşınırken genellikle mevcut evlerini satmak için kısa bir zaman dilimine sahiptir. Taşınıyorsanız ancak aynı işverenle bir pozisyon alıyorsanız, masrafların bir kısmını dengelemeye yardımcı olmak için taşınma yardımı teklif edip etmediklerini kontrol edin.
10) Bir Tane Satın Almadan Önce Kaç Tane Ev Görmeliyim?
Bu size kalmış! Elbette, bugün ev alışverişi Emlak Sitem gibi siteler ile bugün her zamankinden daha kolaydır. Daha oturma odanızın konforundan çıkmadan önce bile çevrimiçi ev arama ve resimleri görme yeteneği, ev satın alma oyununu tamamen değiştirdi. Kolaylık tüm zamanların en yüksek seviyesindedir. Ancak hiçbir şey, bir evin nasıl göründüğünü ve nasıl "hissettiğini" görmek için bir evi ziyaret etmekten daha iyi olamaz.