İskan olarak bilinen günlük kullanımda konut, ev oturma izni olarak bilinen izin nasıl alınır? İskan alma veya konut oturma izni olarak adlandırılan izin, inşası tamamlanan yapıların bağlı ve tüm bağımsız bölümlerinin projede belirtildiği gibi amaca uygun olup yapılıp yapılmadığını gösteren ve onaylı rapora denilmektedir. İskan almayan ve oturma izni olmayan konutlar için 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 30.maddesi gereğince kullanım ve oturma izin verilmez. Asıl olarak bir konutu ev olarak kullanabilmeniz, içinde oturabilmeniz için iskan-oturma izin belgesi alınmak gerekir. Yasa olarak bir gayrimenkul için oturma izniniz, iskanınız yoksa o konuta su, elektrik ve doğalgaz izni de alamaz ve abonelik yapamazsınız.
Fakat Türkiye'deki yaklaşık olarak konutların yüzde 50'sinde iskan, yani oturma izni bulunmamaktadır. Fakat bu konutların neredeyse tümünde elektrik ve su aboneliklerinin olduğunu görmekteyiz. Bu şekilde bir konuttan yararlanmanın çaresi ise konuta elektrik ve suyu şantiye elektriği ve suyu olarak bağlamaktır. Yani inşaat için sağlanan şantiye elektrik ve suyu inşaat bittikten sonra konut içinde kullanılmaktadır. Fakat bu aboneliklerin hepsi şantiye elektriği ve şantiye suyu şeklinde geçmektedir. Ev oturma izni alamamak yaklaşık yüzde 30 pahalı şekilde bu hizmetleri satın almak gibi bir dezavantajı beraberinde getirir.
İskan veya diğer ifadesi ile ev oturma izni alamamanın ilk sebepleri inşa aşamasında yapılan hatalar, eksikler veya ödenmemiş yasal borçlardır. İskan işlemlerini inşaatı yapan müteahhit ve firmaların tamamlaması beklenir. İnşaatı yapan müteahhitlerin bu işlemleri tamamlaması için denetime tabi ve zorunluluk olsa da zaman zaman eksiklerin tamamlanması için gerekli finans bulunamaması, proje uygulama aşamasındaki diğer sorunlardan dolayı iskan alma, konut oturma izni almak mümkün olmayabilir.
Sanılandan çok daha sık karşılaşılan sorun ise inşaatın bitim aşamasına yakın müteahhit firmanın iflas etmesi durumudur. Diğer bir sık karşılaşılan sorun ise müteahhit firmanın ötelemekten kaynaklı olarak inşaatta çalışanların SGK borçlarını ödememesi ve bu borçlardan dolayı iskan alınamaması durumudur. Müteahhit firma, çalışan SGK borçlarından dolayı proje olarak tamamlanan binaya iskan alamaz, yapamaz ama konutların satışını yapmış olabilir.
Yeni bir binanın tamamlanmasını bekliyor veya yeni bir konut satın alma aşamasındaysanız ve iskan ile ilgili sorun yaşamamak istiyorsanız, bu tip sorunların önüne nasıl geçersiniz? Öncelikle iskan-oturma izni nasıl alınır bilmeniz gerekiyor.
İskan, Konut-Ev Oturma İzni Nasıl Alınır?
Bina için oturma izni nasıl alınır? Veya sadece konut oturma izni nasıl alınır? Konut oturma izni almak için mülk sahipleri ya da vekalet verdikleri kişiler, mülkün sınırları içinde olan belediye veya valiliğe başvurmalıdır. İskan yani konut oturma izni alabilmek için ilk olarak bina projeye uygun yapılmış olmalıdır. İskan ve konut oturma izni temeli sorunsuz yapılmış, su basmanı olan, ısı yalıtımı sağlanmış ve kaba inşaatı projeye uygun yapılmış ve tamamlanmış yapılara verilir.
İskan ve oturma izni almanın ilk şartı ruhsat alma aşamasıdır. Müteahhit yönünden bakıldığında, müteahhitler bir projeye öncelikli olarak ruhsat almak durumundadır. Projeye ruhsat alırken ilgili belediyenin ilgili imar yönetmeliklerine uygun şekilde proje hazırlanır ve ruhsat alınır.
Konutun ruhsat alınmış projeye uygun olarak inşa edildiği yapı denetim kuruluşu tarafından onaylanmış olmalıdır. Yapı denetim kurumu bina için uygunluk raporları alınır ve yapı kullanma izni düzenlenir.
İnşaat projeye uygun değilse 30 gün süre verilir. Bu içerisinde binaya ait eksiklikler tamamlanması gerekir. Bu projeye uygun şekilde inşa tamamlandıktan sonra iskan için başvuruda bulunulur. İskan başvurusunda belediyeye verilmesi gereken evraklar şunlardır;
1) İskan izni dilekçesi,
2) Tapu bilgileri kaydı,
3) Vergi Dairesi'nden ilişki kesme belgesi,
4) Dış kanal belgesi,
5)Telekom onay yazısı,
6) Proje müelliflerinin (mimari projede tasarımı yapanlar) tamamının onaylı imzası bulunan raporu.
7) Yapı denetim kuruluşunun raporu,
8) İnşaat için denetim yapan yapı denetim firmalarının hak edişlerinin tamamlanmış olduğunu gösteren belge.
9) Binaya ait cephelerin fotoğrafları (13-18 cm),
10) Emlak ve çevre temizlik vergisi yoktur yazısı,
11) Sığınak raporu,
12) Yangın tesisat raporu,
13) İnşaat aşamasında çalışanların SGK prim borçlarının yatırıldığına dair vergi dairesinden borcu yoktur (ilişki kesme yazısı).
Bu evraklar tamamlandıktan ve işlemler bittikten sonra belediye imar biriminde ki ilgili birimden yetkililer projeyi yerinde keşif yaparlar. Proje tasdiklenmiş haliyle aynı şekilde yapılmışsa, projeye aksi bir durum da yoksa iskan işlemi tamamlanır. Ve konut oturma izmi belgesi verilir. Gayrimenkul bu hali ile iskanlı hale getirilmiş olur. İskan alınmış konutlar için mülk sahipleri istedikleri gibi konutlarına elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerini alabilirler.
Müteahhitler, iskan alınamadığı hallerde herhangi bir cezai işleme tabi olmazlar.
Bağımsız Olarak İskan Alınabilir mi?
En sık karşılaşılan iskan alınamaması nedenleri arasında müteahhitlerin yüklü SGK borçlarını ödeyememesi veya ödememesi vardır. Buna karşın inşaat tamamlanmış fakat iskan alınamamışsa kişiler bağımsız olarak iskan ve ev oturma izni alabilir mi?
Örneğin birleşik bir inşaat ise 8 dairelik bir blokta bir konut satın aldıysanız ve satın aldığınız konutun iskanı alınmamışsa şahsi olarak iskan almak maalesef mümkün değil. Böyle bir durumda blokta veya apartmanda oturan herkesin ortak hareket etmesi lazımdır. Böyle bir problem durumunda site yönetimi veya apartman toplantısı ile beraber mülkte oturanların yüzde 50’sinden fazlasının yani 8 daire ise en az 5’inin iskan alma isteğinin olması gerekir. Kalan dairelerinde o kişilere eşlik etmesi gerekir. Böyle bir oylama yapıldıktan ve tüm daireler ortak hareket etme kararı aldıktan sonra belediyeye müracaat edilir. Böyle bir durumda belediyeler eğerki de mülkün içinde müteahhite ait herhangi bir tapu kalmamışsa mülkte oturan kişileri mağdur üçüncü kişi olarak yaklaşmaktadırlar.
SGK borçları ile ilgili bir muafiyet söz konusu olabilmektedir. SGK borçları müteahhitin borcu olarak devam eder fakat mülkü satın alan kişiler bundan yana bir sorun yaşamadan iskan alabilmektedirler.
İskan alınmasında diğer bir sorun olan yapı denetim hakediş bedellerini müteahhit ödemediyse aynı durum söz konusu olabilir mi? Böyle bir durumda da belediyeler mülk sahiplerine müsamaha gösteriyorlar mı? Maalesef böyle bir durum söz konusu ise belediyeler mülk sahiplerine yapı iskan izni için müsamaha göstermiyorlar. Bir inşaatın yapı iskan, oturma izni alabilmesini için mutlaka yapı denetim firmasının hak ediş bedellerinin tamamının yatırılmış olması gerekiyor.
Bu bedeller yatırıldıktan sonra proje müelliflerinden de projenin uygunluğuna göre imzaların sağlanması gerekiyor. Bu aşamadan sonra yine belediyeden ilgili denetim birimindeki yetkililer projeyi yerinde inceliyorlar. Projeye uygunsuz bir yapı, eksik veya ihmal varsa yine iskan almak mümkün olmuyor. Ama ruhsatı alınmış tasdikli projeye uygun bir mülkte ikamet ediliyorsa iskan alınması mümkün oluyor. Bu son onay aşamasından sonra belediye harçları yatırılarak iskan izni ve ev oturma izni alınabiliyor.
Türkiye’de pek çok iskansız bina mevcut olduğu için en büyük sıkıntılardan biri de satın alınan binaların gerçek anlamda, yani şantiye elektiriği ve suyu kullanmadığını öğrenmek, tam bir iskan ve ev oturma ruhsatı olduğunu satın almadan önce öğrenmek elzem bir ihtiyaçtır.
Satın Aldığınız Evin İskan Ve Oturma İzni Olup Olmadığını Nasıl Öğrenebilirsiniz?
Bir konut satın almak istiyorsunuz ve bu mülkün iskanı, oturma izni var mı yok mu nasıl anlarsınız? Veya kendi mülkümüzün iskanı var mı yok mu anlamak istiyorsanız ne yapmamız lazım?
İlk olarak tapu belgesi yol göstericidir. Mülkün tapusuna bakabilirsiniz. Tapu “kat mülkiyeti” ibaresi varsa bu konut iskanlıdır. Diğer bir değişle “kat mülkiyetli” tüm tapular iskanlı mülklerdir. Tapularda “kat irtifakı” veya “kat mülkiyeti” ibareleri bulunur. Bu iki terim farklıdır. “Kat irtifakı” ve “kat mülkiyeti” arasındaki fark çoğu zaman aynı sanılır ve bilinmez. Tapu da “kat irtifakı” ibaresi varsa henüz iskan alınmamış olarak kabul edilen en azından belgelerde tamamlanmamış olarak gözüken bir yapı anlamına gelir. Tapu da “kat mülkiyeti” ibaresi varsa iskanı alınmış bir yapıda olduğunuzu bilirsiniz.
Fakat tapuda “kat mülkiyeti” ibaresini göremediniz bu durumda bu mülk kesinlikle iskansız mıdır? Hayır. Bu durumlarda bir mülk iskanlı olsa, oturma izni alınmış olsa da tapuda kat mülkiyetine geçilmemiş olabiliyor. Böyle bir durumda kat mülkiyetli tapuya geçiş işlemi de şu şekilde yapılıyor.
Bir mülkün iskanı alındıktan sonra tapu kadastro müdürlüğüne iskanla birlikte müracat ediliyor. Günlük hayatta tapu cins değişikliği tabir edilen değişiklik talep ediyoruz. İskanlı fakat kat mülkiyetine geçilmemiş konutlarda gerekli evrak ise mülke ait röperli krokidir. Röperli kroki, bitmiş bir projenin son halinin koordinatlarına göre harita evrakıdır. Röperli kroki harita evrakı, mülkün projeye uygunluğu anlatan bir evraktır. Bu evrakla birlikte değişiklik için o yılın belirlenen harç bedeli yatırılır. Ve tapu kadastro müdürlüğüne müracaat gerçekleştirilir. Eğer başvuru bir apartman ve blok içinse tüm bir blok için bu müracaatla beraber tapu kadastrodaki ilgili memur projeyi yerinde inceler. Projeye uygunsuz bir durum yoksa tapu cins değişikliğiniz tamamlanır.
Aynı işlemler bahsettiğimiz gibi ilk başvurusu yapılan mülk için iskan alım, oturma izni başvurusunda da yapılıyor. Onay alındıktan sonra tapu yenileniyor ve kat mülkiyetine geçiş sağlanıyor. Gayrimenkul artık ömür boyu iskanlı olarak kayıt edilmiş olur. Sizde bundan emin olarak içinde yaşayabilir ve gönül rahatlığı ile alım-satım işlemlerini gerçekleştirebilirsiniz. Tapu da “kat mülkiyeti” olan bir gayrimenkulü de satın almakta hiç tereddüt etmeyebilirsiniz.
Diğer yandan tapuda “kat mülkiyeti” tabiri yoksa “kat irtifakı” ibaresi varsa bu mülkün kesinlikle iskansız olduğu anlamına mı gelir?
Bu durumda maalesef net bir ifade kullanamıyoruz. Tapuda cins değişikliği işlemi iskanı aldıktan sonra otomatik olarak gerçekleşmez. Kişilerin tapu kadastroya müracaat ederek tapularını kat mülkiyetine çevirmesi gerekir. Tapu da bu işlem yapılmamış ama belediyeden iskan alınmış olabilir. Böyle bir iskan durumunda yine elektrik, su, doğal gaz aboneliklerin hepsini konut için kullanabilirsiniz. Başvurular sırasında tapuda cins değişikliği yapılmamış ve sadece “kat irtifaklı” ibareli tapuyla sürece devam ettirilebilir. Yine de bir mülkü daha sonra daha rahat satabilmek veya ileride çıkabilecek başka problemlerden kaçınmak için tapu da kat irtifaklıdan, kat mülkiyetli tapuya geçişin yapılması gerekiyor.
Bir Gayrimenkul İçin İskan Alınmazsa Ne Olur ?
İnşası tamamlanmasına karşın iskan ve oturma izni alınmadan da bir konuttan yararlanma durumu vardır. Fakat başta da belirttiğimiz gibi bu durumda elektrik ve su inşaat için bağlanılan şantiye elektrik ve su olarak gözükür. Böyle bir durumda aslında temelde bir işyerinde oturuyorsunuzdur. Bu da faturaların daha yüksek ödenmesi sonucunu doğurur. Bu ilk problemden başka diğer önemli bir sorunda iskansız dairelerin satış bedelleri daha düşük olur. Banka kredisi ile satın alındığı takdirde ekspertiz raporları daha düşük belirlenir. Daha da başka problem ilgili bir konutta oturmanın hukuki ve parasal yaptırımları karşınıza çıkabilir.