Kat karşılığı sözleşme hususları gözden kaçabilecek küçük ayrıntılar ile ileri de çok soruna sebep verebilecek sözleşme türüdür. İlk olarak birkaç husus sözleşme yapabilmek için müsait olmalıdır. Öncelikle inşaat yapılacak arsanın, üzerine yapı yapmaya yani inşaat yapılmaya resmi olarak müsait içinde olması gerekmektedir. Sözleşmede bulunan kat planında ki bağımsız bölümlerinin hepsinin arsaya yapılabilmesinin mümkün olması gerekir. İnşaat projesinde mimari projelerin hazırlanmış olarak bağlı bulunduğu belediye imar bölümüne tasdik ettirilmesi gerekir. Tasdik etmek üzere ya arsa sahibinin başvurması gerekir ya da müteahhide noter huzurunda iş takibi sözleşmesi vermesi gerekir. Bağlı bulunduğu Belediyeden inşaat ruhsatı alınmadan kesinlikle inşaata başlanamaz, ruhsat alınmadan başlanması imar kanunlarına göre suç teşkil eder ve caza-i işlem gerektirir.
Mimari proje ile sözleşmede belirlenen ve belediyeye onaylatılması gereken proje aynı olmasına mutlaka dikkat edin. Mecburi sebeplerden doğacak farklılıklar için, “ tüm hak sahiplerinin onayının gerekliliği şartı” sözleşmeye ayrı bir madde olarak eklenmesi gerekir.
Kat Karşılığı Sözleşmede Yüklenici Firmaya Tapu Teslimi Şartları
Sözleşme gereğince, inşaatın başlaması ile birlikte bir bölüm arsa payı tapusunun yani hissesinin müteahhide devri yapılabilir. İnşaat devem ederken belli bir aşamaya gelmesi durumunda binadaki bağımsız bölümlerin bir kısmının müteahhide ait olanlarının kat irtifakı kurularak tapuları yapıcı firmaya verilebilir. Sözleşmenin konusunda hisse paylaşımı varsa, arsa sahiplerinin inşaat yapımı sırasında satmayı vaat ettikleri hisseleri ve bunların devir işlemleri için gereken şartları sözleşmede belirtilmesi icap eder. Sözleşmede hangi aşamada tapuların verileceği belirlenmesi gerekir.
Sözleşmede Yazılması Gereken Teknik Konular
Noter huzurunda yapılması gereken sözleşmede sözleşme hükümlerinin gereğince kurulacak olan kat irtifakı tesisinin hangi zaman diliminde kurulacağı ve sözleşmenin hangi taraf tarafından yapılacağı belirtilmeli. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulma aşamasında ödenmesi gereken ilgili harçların ve masrafların kimin tarafından ödenmesi gerektiği açık bir şekilde belirtilmelidir.
Yapılacak inşaatın kalitesinin, inşaatta kullanılacak olan malzemenin markası listelenmesi, ortak yerlerin ve arsa sahibine ait dairelerin ne şekilde inşa edileceği, anahtar teslim mi yoksa bazı demirbaşların eksik olarak mı verileceği ayrıntılı şekilde belirtilmelidir.
Projede uygulanacak olan teknik şartnamenin de ayrıca kat karşılığı sözleşmesinin ayrılmaz bir parçası olarak düzenlenmelidir. Sözleşmeye konu arsa üzerinde eski yapı mevcutsa, yıkılacak binaya ilişkin içinde oturan mal sahipleri ile ilgili inşaat süresince kira yardımı yapılacak mı? Yapılacaksa bu yardımla ilgili teminatın yüklenici tarafından verilmesi veya nakit olarak alınması gibi konuları sözleşmede belirtiniz.
İnşaat bitiminden sonra binanın ya da sitenin nasıl kim tarafından yönetileceğine ilişkin yönetim planının nasıl hazırlanacağı da Sözleşmede mutlaka yer almalıdır.
İnşaatın arsa sahiplerine teslim tarihi mutlaka belirtilmeli. Teslim tarihini geçtikten sonra ki her ay için caza-i müeyyide uygulanacak mı? Eğer uygulanacaksa miktarı sözleşmede açıkça yazılmalıdır.
İnşaatın bitiminden sonra standart olan “iskân izni” almak müteahhidin yükümlülüğünde olması gerekir. Sözleşmede iskân izni alınması şartının mutlaka bulunması gerekir. Yüklenici firmanın iskân almadığı ya da sözleşmede belirlenen diğer hükümlere uyulmadığı, tarihini geçirdiği durumlarda cezai şartların neler olacağı sözleşmede belirlenmelidir.
İnşaat yapımı başladıktan sonra yüklenici firma her aşamasında iş güvenliğini kapsayan her türlü yasal mevzuata uyma şartlarının ve yükümlülüklerin detaylı olarak sözleşmede açık bir şekilde belirtilmelidir.
İnşaat devam ettiği durumda beklenmedik muhtemel gerçekleşebilecek olası iş kazalarının yaşanması vuku bulduğu durumlarda, hak sahiplerinin kendilerini koruma adı altında “inşaat faaliyet sigortası” istenmelidir.
İş kazası olması muhtemel her durumunda hak sahiplerinin tazminat yükümlülüklerinin doğması icap ettiği durumunda tazminatın yüklenici firma tarafından karşılanacağını sözleşmede belirtilmelidir.