Pandemi ve Türkiye’nin yaşadığı ekonomik krizler ile beraber emlak ile ilgili olan herkesin aklına benzer sorular geliyor. Emlak'ta da bir kriz olur mu? 2022 yılı içerisinde emlak fiyatları düşer mi? Yükselmeye devam eder mi? Elimdeki konutu şimdi mi satmak doğru olur? Yoksa 2022 yılında konut satmak daha iyi olur? Bu yazımızda farklı kesimlerin farklı görüşlerini olası senaryoları değerlendirmek istedik.
Birçok uzman geçen sene yani son yıllarda özellikle pandemi ile beraber fiyatların düşeceğinden bahsediyordu. Hatta Emlak'ta pandemi öncesinden itibaren başlayan süreçte 2-3 yıl boyunca fiyatların düşeceğine inanıyordu. Bu fikri savunanlara göre fiyatlar zaten çok şişmişti ve bu fiyat balonu patlayacak emlakta çok büyük bir kriz olacaktı.
Ek olarak bu yıl Çin’nin en büyük emlak firmalarından Evergrande’nin fiili olarak iflası ile beraber dünya piyasasında da bu iflasa bağlı olarak emlak fiyatlarında düşüş bekleyen bir kesim hala vardı.
Ancak Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası'nın yayınladığı konut fiyat endeksi'nde yola çıkarak 2020'nin başından itibaren fiyatların reel olarak yukarı çıktığını görebiliyoruz.
Peki 2022'de bizi neler bekliyor olabilir? Gerçekten bazı kesimlerin beklediği gibi büyük bir emlak krizi olabilir mi? Yoksa fiyatlar en azından sabit kalıp hatta gerileyebilir mi? Rakamlar ki halen bu rakamlar Merkez Bankası konut fiyat endeksinden gördüğümüz rakamlardır, fiyatların reel olarak yukarı doğru çıktığını gösteriyor. Emlak fiyatlarında bir gerileme yok.
Burada dikkat çeken unsurlardan en önemlisi inşaat maliyetleridir. İnşaat maliyetlerinin de 2018 yılından inşaat maliyet endeksine göre düzenli olarak arttığı görülebilir.
İnşaat maliyet endeksi ile beraber konut fiyatlarında arttığını görüyoruz. 2018'de herhangi bir döviz kur olmamasına rağmen bu artış sürerken 2021 yılında dolar şokuyla beraber maliyetlerde sert bir şekilde artış paralel olarak konut fiyatlarında da sert bir artış oldu. Yine inşaat sektöründe maliyet artışları ile beraber arz sıkıntısı yaşandığından pek çok kesim bahseder oldu.
Bu arz şokunun başlangıcı yine 2018 yılı olarak görülüyor. 2018 dolar kur şokuyla beraber her şey bir anda durdu ve inşaat sektörü iyi bir üretim hızı yakalayamadı. Sadece eldeki devam eden inşaatlar ve eldeki stokların satışları gerçekleşti. Hesaplamalara göre Türkiye’nin ortalama her yıl en az 800.000 adet yeni konuta ihtiyacı var.
2021 yılında yapılan inşaatlarda bir miktar artış olduğunu görüyoruz. Şu anda 500 bin civarında ruhsat almış konut yeni var. Yani 2021 yılını bitirirken bu rakam 600 ila 650
bin civarında çıkış olabilir.
2021 yılının son üç ayı da dahil edilerek son iki yıla baktığımız zaman 2018'den bu yana inşaat sektöründe bir hareket olduğunu fark ediliyor. Fakat Eylül ayından başlayarak devam eden döviz kur şoku ile beraber inşaat maliyetlerinde büyük bir yükselme ve belirsizlik başlamış oldu.
Sınırlı arz iyileşmesine karşın halen ihtiyaç olan 800 bin rakamının çok altında bir üretim yapıldığını görüyoruz. Bu rakam aşılmadığı sürece sektör talebe yetişmekte zorlanıyor demektir. Herkesin aklında alım gücünün düşmesine rağmen bu talebin gerçekçi olup olmadığı sorusu da var. Fakat talebin sadece Türkiye vatandaşlarından gelmediğini de unutmamak gerekiyor. Yabancıların da çok ciddi anlamda bir konut alım talebi var. Dolayısıyla üretim rakamı bir milyona yaklaştığı anda piyasa fiyatlarının rahatlayacağını söyleyebiliriz.
Çünkü gayrimenkul bir mal ise piyasa da şu an için satılık konut sayısı az demektir. Emlak acentelerinin, gayrimenkul uzmanları, emlakçılar ve satılık konut alım satımına aracılık eden tüm profesyoneller sıklıkla şu gibi durumlar ile karşılaşıyor. Alıcı ve satıcı anlaşıyor. Ancak tapu ya gidildiğinde satıcı vazgeçiyor. Çünkü aklında sattığı evin yerine ev bulamama korkusu var. 2022 yılında her ne kadar inşaat maliyetleri artıyor olsa bile ancak arz tarafı çözülürse piyasa da bir rahatlama olacağı düşünülebilir. Fiyatların artmasına karşın talep yönünde bir sıkıntı gözükmüyor. İpotekli konutlara baktığımız zaman kredi faiz oranları yüksek olduğu için insanlar ipotekli konut almaya çok yanaşmıyorlar. İpotekli konut oranının toplam konut satışları oranına göre yüzde yirmide kalığını görülüyor. Genellikle insanlar nakit olarak alım satım yapmayı tercih ediyorlar. Genel olarak kimse de para yoksa kim bu konutları alıyor sorusuna geri dönersek yine insanların bütçelerini zorlayarak konut almaya gittiğini görebiliriz.
Bunun nedeni dolar şoku ile gelen yüksek enflasyondur. İnsanlar paralarını korumak için farklı yatırım araçlarını değerlendiriyor. Bir ev satın almak da kazançlarını enflasyona karşı korumanın hala en güvenilir yollarından biri olarak görülüyor.
Enflasyondan korunmak için TL de kalmak istemeyen kesim ya dövize, ya altına ya da konut alımına gidiyor. Enflasyonun korunmak amacıyla konut almanın gerekliğine inanıyor. Türk insanı farklı yatırım araçlarını kullanmada risk almaya gönüllü gözükse de aslında %80 gibi büyük bir kesim konut almak gibi daha garanti yatırımları tercih ediyor.
Bu nedenle insanlar zaten son bir buçuk yıldır çok daha fazla konut alıyorlar. Sadece ihtiyacı olan kişiler de konut almıyorlar. Zengin kesim bu süreçte 5.inci, 10.uncu dairesini alabiliyor. Diğer taraftan inşaat sektöründe yoğun olarak dillendirilen bir talep var. Diyorlar ki KDV yüze bire indirilirse konut alacak kişi sayısı daha da artar. Yine ek olarak hükümet, faiz indirimleri ile sektörleri canlandırmaya da çalışıyor. Ama bu çabaların konut kredi faiz oranlarına tam yansımadığını görüyoruz. Üstelik faiz indirimleri geldikçe bu faiz indirimleri fiyatların daha da artmasına neden oluyor. Son sıfır konut kredileri için faiz indirimi yapılır yapılmaz konut fiyatlarının inşaat firmalarınca daha da arttırıldığı görüldü.
Yani talep kesimindeki finans araçlarında yapılan iyileştirmelerin fiyatları daha da yukarı çektiğini görüyoruz. Bu da beklenenin aksine konut satışlarını desteklemediği gibi fiyatların da daha da artmasına neden oluyor. Üretim odaklı bir iyileştirmenin ihtiyacı var. Konut üretimi yapan firmaların finans ihtiyaçları var. Ekonomik olarak istikrarın bozulduğu zamanlarda maketten konut satmanın da zor olduğu fark edilmelidir. Kimse daha tamamlanmamış konutlar için projelere girmek istememektedir.
Bu aşamada olan inşaat firmaları için yeni konut üretebilmeleri için daha baştan devlet güvencesi verilen düşük faizli kampanyalar düzenlenebilir. Faiz indirimlerinin psikolojik sınır yüzde 1'in altına gerilemesi ve düzenli, güvenceli bir hale gelmesi de yeni projelerin önünü açacaktır. Merkez Bankası konut fiyat endeksi ne baktığımız zaman sıfır konutlarda maliyet artışından ötürü fiyatların 2021 yılında yüzde 45 ler düzeyinde arttığını görülüyor. Bunun yanında ikinci el konutlarda fiyat artışlarının 2020 yılına göre %35 ler düzeyinde gerçekleştiği görülüyor. Bu nedenle konut alımı yapmak isteyen kişiler ikinci el konutlara yöneliyorlar.
Ekonomik belirsizliklerin sürdüğü her durumda fiyatların istikrar kazanmasını ve düşmesini beklemek çok iyimserlik olacaktır. Döviz kurunun istikrara kavuşmadığı her durumda maliyetlerin neredeyse %50’sinin ithalata bağlı olduğu inşaat sektöründe fiyatların düşmesini beklemek doğru olmayacaktır. İnşaat firmaları için sattığı konutlar işlerinin devamı açısından bir sonraki inşaat maliyetlerini de çıkarak fiyatlarda olmalıdır ki işleri devam edebilsin.
Özetle, ekonomi de tahmin edilebilirlik sağlanamadığı, üretimin kısıtlı kaldığı bir ortam da hükümet tarafından özel imkanlar getirilmediği takdirde 2022 yılı emlak fiyatlarının 2021 emlak fiyatlarına göre artış göstereceğini öngörüyoruz. Döviz kuru stabil hale gelebilirse yeni inşaat projelerinin artacağını düşünüyoruz.