2023'te Konut Fiyatları Artacak mı Düşecek mi?

2023'te Konut Fiyatları Artacak mı Düşecek mi?

2023 Konut Piyasası Tahminleri. Bugün gayrimenkul yatırımcılarının ve ev sahibi olmak isteyen herkes için en merak edilen soru 2023'te konut ve ev fiyatları düşecek mi? Ya da 2023’te konut fiyatları artacak mı? 2023 ev fiyatları hakkında kime sorduğunuza bağlı olarak yapılan tahminler oldukça karışık. Konut sektöründeki uzmanların çoğu, daha az alıcı talebi, daha düşük fiyatlar ve daha yüksek borçlanma oranları öngörüyor. Fiyat artışları, bulunabilirlik sıkıntısı ile birlikte birçok alıcıyı kenara itti. Bu veriler ışında beklenti, konut fiyatları biraz düşebilir, ancak 2008'de olduğu gibi büyük ölçüde olmayacaktır. Çoğu uzman, Türkiye söz konusu olduğunda emlak ve konut fiyatlarında bir düşüş beklentisi söz konusu olduğunda, 2022 yılında neredeyse 3 kat artan metrekare fiyatlarının 2023 yılında daha yavaş bir artma seyrine girmesinin dahi bir fiyat düşüşü olarak değerlendirilebileceğini düşünmektedir. Reel olarak olan konut satış bedellerinin hali hazırda olan etiketlerinin üzerinden bir fiyat indirimi görmek neredeyse imkansız bir beklenti halini almış durumda. Keza resmi ilan edilen rakamlar için dahi %80 yıllık enflasyonun olduğu bir ülke de değil konut satış fiyatları üzerinde herhangi bir üründe azalan bir rakam görmek mümkün değildir. Burada beklenti 2023 yılında konut satış fiyatlarının hissedilen enflasyon oranında artması dahi bir fiyat azalması olarak günlük yaşama yansıyacaktır. Yine de bir başka emlak uzmanı ise konut piyasasının pandemi öncesine kıyasla daha iyi performans göstermeye devam edeceğine inanıyor.

2023 Konut Fiyatlarını Neler Etkileyebilir?

Açıkçası 2023 için Türkiye emlak ve konut piyasası tahmini konusunda netlik yok. Analistler ise geçmiş yıllara dayanan verilere bakarak konut fiyatlarının gelecek yıl konut piyasalarının çoğunda az da olsa artacağını tahmin ediyor. Burada belirleyici unsur enflasyon olacaktır. Eğer enflasyon devam ederse ve Türkiye kendi ismini vererek uyguladığı faiz azaltma politikasını sürdürürse yüksek enflasyon kaçınılmaz olarak daha da arttan oranlarda olabilir.

Konut Fiyatlarını Etkileyecek İlk Madde; Enflasyon ve Faiz

Türkiye hükümeti pandemi sonrasında tüm dünyada yaşanan ekonomik sıkıntılar ile pek çok ülke ekonomi yöneticisinin ve ekonomi uzmanının kabul etmediği ve uygulamadığı bir yöntem ile mücadeleyi tercih etti. Enflasyon büyük kezim ekonomi uzmanı için bir ülkede en büyük sorun olarak görülürken, Türkiye hükümeti öncelikli sorunun ekonomik resesyon olduğunu, enflasyonun ise kontrol altında tutularak ekonominin çarklarının dönmesinin daha önemli olduğuna inanan bir politika uyguluyor.

Devlet bankalarından sağlanacağı ilan edilen düşük faizli krediler ile de piyasaya taze para girişi sağlanacağı konuşulsa da orta ve dar gelirli kişilerin bu kredileri çekme ve geri ödeme imkanı olmadığı için konut piyasasına bu durum yansımayacağı görüşü var. Bunun yanında özel bankalar ise farklı bir kredi faiz oranı uyguluyor.

Toki Konut Projesi Emlak Fiyatlarını Düşürür mü?

2023 Türkiye konut piyasasını etkilemesi beklenen ve umulan olay ise dar ve orta gelirli kesime yapılacağı ilan edilen beş yüz bin konut ve dağıtılacak arsa projesidir. Enflasyon ve dünyadaki ekonomik sıkıntılar ile beraber Türkiye’deki inşaat sektörünün durma noktasına gelmesinin de 2022’nin özellikle üçüncü çeyreğindeki konut fiyatlarının artış oranlarını daha da yükselttiği gerçeği göz önüne alındığında Toki projesinin hali hazırdaki konut fiyatlarını düşürmese de artış oranını enflasyona göre dengeleyeceği beklenebilir. Sonuçta Toki projesi ile inşaat sektöründe mecburen bir canlanmaya olacaktır.

Diğer yönü ile de konut ihtiyacı olan beş yüz bin kişi bu projeye bir şekilde bağlanacağı için halihazırdaki talepten de büyük bir kesimin azalacağı düşünülmektedir. Bunun da 2023’te hali hazırda satışta olan konut fiyatlarını azaltacak büyük bir etki olacağı görüşü var. Buna karşı ise zaten bu dar ve orta gelirli kesimin hali hazırdaki konutlara müşteri potansiyeli olmadığı görüşü de var. Sonuçta yeterli finansmanı bulamayan ve bir ev satın alma potansiyelinde olmayan bir kesimden bahsediliyor. Bu kesimin 2022’nin ikinci yarısındaki emlak fiyat artışları üzerinde dahi bir etkisi olmadığını düşünen uzmanların sayısı da az değil. Toki projesi tamamlanırsa ve bu kişilere söz verildiği gibi iki sene içinde evleri teslim edilirse konut fiyatlarındaki üzerindeki etkileri önemli olabilir. Çünkü bu kesimin büyük bölümü kiracı durumunda olan kişilerdir. Kiracılıktan, ev sahipliğine geçen bir kesim doğal olarak çok sayıda kiralık evin tekrar konut piyasasına katılmasına sebep olacaktır. Ancak yine bu en iyimser ihtimalle iki sene sonra olacak bir gelişmedir. Yine pek çok kişi bu durumu ön gördüğü için konut satın almak için finansman durumu yaratacak imkanları olsa da bu durumun gerçekleşmesini bekleyerek konut satın alma taleplerini öteleyebilir. Bu da 2023 konut piyasasında büyük bir talep azalması yaratabilir.

Tüm bu yönleri ile düşünüldüğünde Toki projesinin etkisi fiyatları 2023’te azaltmaya veya fiyat artış oranlarını dizginlemeye yönelik olacaktır. Yine de her şey bu projenin ilerleyiş hızı ile alakalı olacağı için ilk konutlar teslim edilmesi geciktikçe veya Toki projesinde başka sorunlar ortaya çıktıkça bu etki azalacak, ilerleyen günlerde talep yönünde ilave bir baskı yaratacak hale de gelebilir.

2023’te Türkiye Ekonomisi Nasıl Olacak?

Emlak fiyatlarını belirleyen ana konunun ülke ekonomisinin genel gidişatıdır. 2022 te Türkiye enflasyonun G20 ülkelerine göre misli misli fazla olması sebebi ve buna bağlı olarak inşaat sektöründeki ani durağanlık, 2022 emlak ve konut satış fiyatlarında deyim yerinde ise patlama yaşanmasına sebebiyet verdi.

2022 konut fiyatlarındaki fahiş olarak tabir edilen artışın nedeni basitçe, arzın azaldığı bir piyasada talebin birden yükselmesi olarak da durumu özetleyebiliriz.

Aynı durum 2023 için geçerli olabilir mi? 2022 yılı kadar olmayacağı düşünülse de ekonominin genel gidişatı bunu belirleyecek konu olacak. Eğer enflasyon azaltılamazsa ya da en azında artış hızı dengelenemezse inşaat sektörü Toki projelerine rağmen durma noktasına gelebilir. Bu da arzın tamamen kriz noktasına taşır. Öte yandan talebi de derinden etkiler. Çünkü pek çok kişi ve firma iflas noktasına gelecektir. Böyle bir durumda nakit akışını sağlamak için de içinde konutlarında olduğu yatırımlar satışa çıkarılmak zorunda kalabilir. Sonuçta satışta çok fazla konutta olabilir. Ama talepte olmadığı için Emlak Sitem gibi emlak ilan sitelerinden bolca ev, arsa, gayrimenkul ilanlarını uzun süreler boyunca satılmadan kaldığını görebiliriz. Bir noktadan sonra da bu konutların fiyatlarında mecburiyetten indirimler yapılmaya başlanabilir. Elbette bu bir nevi felaket senaryosu olduğu için umarız asla gerçekleşmez. Sonuçta ülke ekonomisinin tamamen çıkmaza girmesinden bahsediyoruz ki emlak piyasasındaki konut fiyatlarının azalıp azalmayacağı kesinlikle ilk sorunumuz olmayacaktır.

2023 Seçimleri Konut Piyasasını Nasıl Etkileyecek?

2023 yılının bir seçim yılı olması sebebi ile seçime kadar olan sürede piyasaya bol miktarda para gireceğini düşünmek çokta uzak bir tahmin değildir. Bu zamana kadar bu paraya ulaşabilenler bunu ev, dükkan, ofis ve arsa yatırımları olarak değerlendirmek isteyebilirler. İlk altı ay için piyasaya girecek taze para konut piyasasını canlandıracaktır. Bu da fiyatların bir miktar daha artmasına sebep olabilir.

EYT Sorunu Giderilirse Bu Konut Fiyatlarını Etkiler mi?

Bunun yanında pek çok kişi EYT kanunun çıkmasını beklemektedir. Eğer kanun yürürlüğe girerse pek çok kişi bu imkanları ile kredi kanallarına başvuracağı ve kredi verilmesinde bir engelleri kalmayacağı için konut piyasasında fiyat artışının kaçınılmaz olacağını düşünen kişi ve uzman sayısı da az değildir. Bu Toki beklentisi ile karşılıklı hareket edecek bir değişken olacağı için konut fiyatları üzerinde etkisi sınırlı da olabilir. Keza konut fiyatları halen bir emekli maaşı ile karşılanamayacak oranlarda gelir gerektirmektedir. Çoğu banka kredi verme limitlerini de oldukça sınırlamış durumda olduğu için ev sahibi olmayı bekleyen pek çok EYT’linin hayalleri bir başka yıla kalabilir.

2023’te Dünya Ekonomisi Konut Fiyatlarını Nasıl Etkiler?

Bu noktaya kadar anlattıklarımız en azından ir miktar belirli bir şeyler içeren maddeler olsa da söz konusu dünya ekonomisi olduğunda 2023 tamamen belirsiz bir alandır. Ukrayna-Rusya savaşına ek olarak uzak Asya’da ortaya çıkmayı bekleyen Çin-Tayvan gerilimi ile beraber ülke ekonomileri gri bir alanda kaldılar. Pandemideki açık para politikalarının etkilerini atlatamadan dünyanın büyük bir resesyona sürüklendiğini düşünen pek çok ekonomist var. Böyle bir durumda Türkiye’de doğal olarak bundan kötü etkilenecektir. Yakın coğrafyada ise Ukrayna-Rusya savaşından 2022’deki konut piyasası çok direkt bir etki altında kaldı. Büyük sayılarda Rus ve Ukrayna vatandaşı ülkemizden konut satın aldı. Yabancılara yapılan bu satışlar sebebi ile de 2022 konut fiyatları üç katlık artışları gördü. Aynı durumun aynı yoğunlukta devam etmesini kimse beklemiyor. O yüzden dünyadaki genel bir durgunluk Türkiye’yi de 2022’den çok daha kötü etkileyecektir. Her şey dünyadaki krizlerin ne kadar derinleşeceğine bağlı olarak değişecektir. Kimse krizlerin ve savaşların olduğu bir dünya da 20 senelik borçlanmalara girmek istemez.

Tüm değişkenler düşünüldüğünde;

2023’te Konut Fiyatları Azalır mı? Artar mı?

Dünya konjoktürün nasıl gelişeceği 2023 yılında asıl belirleyici durum olacaktır. Burada yaşanacak yeni krizler tüm piyasaları olduğu gibi konut piyasalarını da kötü etkiler. Eğer bir şekilde dengeli bir gidişat yakalanırsa bu sefer ülke ekonomisinin nasıl ilerlediği göz önüne alınmalıdır. 2023 yılının seçim yılı olması ve seçim sonuçları her şeyi değiştirebilir. Tüm değişkenler göz önüne alındığında 2023 yılı neredeyse tüm geçmiş yıllardan daha belirsiz bir yola doğru gitmektedir. Bu dönemde insanların uzun vadeli borçlanmalardan kaçınıp kaçınmayacağı konut piyasasındaki fiyatların azalıp azalmayacağını belirleyici unsur olacaktır. Yine böyle bir durumda konut piyasasındaki fiyatların 2022’de olduğu gibi diğer ekonomi piyasalarına göre yüksek artış oranları yakalaması zor gözüküyor. Konut fiyatlarında artış oranları 2022’deki gibi olmayabilir. Net bir gerçeklik varsa da beklenen hiçbir yıl, 2023 yılı kadar hiçbir yıl bu kadar belirsiz ve tahmin edilemez değildi.