Arsalarda Kat karşılığı kavramı, arsa sahibinin daire karşılığında “bağımsız bölüm” karşılığında müteahhide, yüklenici firmaya arsasını vermesidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kat karşılığı yapılan sözleşmelerde iki edim söz konusudur.
Sözleşmeye konu arsanın, taşınmazını alacağı bağımsız bölüm karşılığında belli bir payını müteahhitte yani yüklenici firmaya projede belirlenen bağımsız bölümlerin teslim esilmesi karşılığında yüklenici firmaya devretmeyi taahhüt ettiği tarafların birbirine karşı sorumlu ve borçlu olduğu bir sözleşmedir.
Müteahhit firma ise, sözleşmeye konu olan arsanın bir kısmının kendisine geçmesi karşılığında söz konusu arsanın üzerine yapmayı taahhüt ettiği ve belli sayıda bağımsız bölümü arsa sahibine teslim etmesidir. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi; “Eser Sözleşmesi” ve “Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinden” oluşan çift tipli “karma” bir sözleşmedir.
Arsa Neden kat karşılığı verilir?
Aslında belli başlı birkaç sebebi vardır ama en ön plana çıkan sebepleri
1) Arsa sahipleri geçmiş yıllarda aldıkları arsaları veya üzerinde bulunan eski müstakil evi, şehirlerin gelişmesi büyümesi ve mahalle kültüründen şehirleşme kültürüne geçilmesiyle boş olan arsalarını veya eski yapılarını daha modern, sağlıklı, depreme dayanıklı bir binaya sahip olmak, kaliteli bir yaşam sürmek istemesidir.
2) İnşaat yapım maliyetleri oldukça yüksek olduğundan arsa sahibin bütçesi bunu karşılayamaz bu nedenle kat karşılığı vermek en akıllıca yoldur.
3) Diğer bir sebep boşta duran arsaların hiçbir getirisinin olmaması ve kazanç getirmemesidir. Kazanç ve getirisi olmayan arsalar için sahipleri, yatırım yapmak ve düzenli bir kira geliri elde etmek için arsasını kat karşılığı yüklenici firmaya verme yolunu tercih ederler.
4) Müteahhit firmalar arsayı kat karşılığı alma nedeni, sermayesini arsaya bağlamak istemezler. Bunun yerine yüklenici elindeki hazır sermayesini inşaata bağlamak yerine kat karşılığına yönelir.
İnşaa ettiği daireleri hızlı bir şekilde satış işlemini gerçekleştirmeyi tercih eder. Bu nedenle yüklenici firmalar arsayı satın almak yerine kat karşılığı almayı tercih ediyorlar.
Müteahhitler, bununla birlikte inşaatta yapılan işçiliği ve aldığı malzemeyi nakit vermek yerine karşılığında barter sistemi uygulamak ister, yani takas sistemi uygular. Bu suretle daireleri bir anlamda nakite çevirmiş hem iş karşılığında vermiş hem de dairelerini satışını gerçekleştirmiş olur.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl ve Nerde Yapılır?
İnşaat sözleşmesi belli kurallar içeren bir sözleşme türüdür. Eğer yapılan inşaat sözleşmesi şekle aykırı yapılmışsa bu sözleşme kural olarak geçersizdir. Geçersiz yapılmış bir sözleşmeye dayalı olarak yapılan ifalar TBK 77. madde vd. gereği istenebilir.
Kat karşılığı arsa veren arsa sahibi ile yüklenici olan firma anlaşmayı usul olarak kendi aralarında belirterek bu şartların yazıya dökülmesi gerekir. Yapılan sözleşmede arsaya yapılacak olan inşaatın “kat paylaşım şeması” vaziyet planı kat planı gibi çizimlerin olması ve arsa sahibinin ve müttehidin hangi bağımsız bölümleri alacağı belirtilmelidir.
Arsa sahiplerinin ve müteahhidin noter huzurunda bunları tekrar beyan etmeleri sözleşmeyi bütün taraftarların huzurunda imzaları olacak şekilde yapılması zorunludur. Uygulamada sözleşme, Noterler tarafından değil taraflarca hazırlanmış olması gerekir. Şekil şartının yerine getirilmesiyle sözleşme hukuki geçerliliğe sahip bir sözleşme olur.