Bir konutun gerçek bedelini nasıl bulursunuz? Veya şöyle soralım bir evin değerini neye göre ölçersiniz? Bir ev almak istiyorsanız satın almak istediğiniz bir evin veya satmak istediğiniz bir evin doğru bir fiyattan sattığınıza nasıl emin olabilirsiniz? Gayrimenkul yönetiminde çeşitli emlak değeri hesaplama yöntemleri olsa da bu konuda farklı emlak ve gayrimenkul uzmanlarının farklı fikirleri de var. Biz de size, konut bedelini belirlerken yardımcı olacak bu fikirlerden oluşan bir yazı hazırladık.
Ve yazımızda asıl sorulması gereken soruyu sorduk. Bir evin değerini belirlerken nerelerde yanlış yapılır? Gayrimenkul uzmanlarına da bu soru sorulmuş.
Cevaplardan bir ev sahibi veya ev satın almak isteyen biri olarak siz de çok yararlanabilirsiniz.
Yaygın cevap, ayrıntılara odaklanırken büyük resmi gözden kaçırmak ile ilgili olmuş. Bunun dışında, emlakçılara ve gayrimenkul uzmanlarına göre bir evi satışa koyarken bedel belirlerken hangi noktalarda sıklıkla hata yapılıyor? Ya da aldığınız ev gerçekten verdiğiniz o ücrete değer mi?
Beraber inceleyelim.
Önce bir ev için bedeli kim belirliyor. Elbette ilk olarak evi satmak isteyen kişi belirliyor. Bildiklerine ve konumundaki diğer evlere göre kıyas ederek aklındaki rakamı ev için belirliyor. Ev almak isteyen kişi bu bedeli kabul ederse satış gerçekleşiyor.
Peki bu bedel ev alıcısı için doğru bedel mi? Evin gerçek bedeli aslında ne?
Basit olarak bir evin bedeline yapı maliyetleri, büyüklüğü, imkanları ve asıl olarak bulunduğu konum etki eder. Bu durumda evi alan kişi yaklaşık olarak yapı maliyetlerini ve imkanlarının bedelini tahmin edebilir. Konut değeri hesaplanırken farklı hesaplama yöntemleri kullanılmaktadır.
Ev Değeri Hesaplarken; Aylık Kira Bedeli Hesaplaması
Bir evin değerini hesaplamak için en sık kullanılan yöntemdir. Kira bedelleri her ev için farklılık gösterecektir. Gayrimenkul uzmanları bir evin değer hesaplamasında 214 aylık kira bedeli üzerinden bir hesaplama yaparlar. İstanbul için ise bu değeri 212 ay olarak değerlendirmektedirler.
Satın alacağınız evin aylık kira bedelini 214 ile çarparsanız yaklaşık olarak evin gerçek bedelini ortaya çıkarmış olursunuz. Bu işlemde aylık kira bedellerinin yıllık artışlarını da eklerseniz sonuç daha doğru ortaya konabilir.
Bir Başka Kiraya Dayalı Konut Bedeli Hesaplama Yöntemi
Benzer olarak yine kiraya dayalı çeşitli hesaplamalar ile bir evin gerçek bedeli hesaplanmaya çalışılmaktadır. Bir başka hesaplama da ise evin 10 sene boyunca aylık kira getirisi ve evin 10 sene sonraki yaklaşık satış bedelini tahmin ederek toplayıp hesaplayın. Bu toplam ücreti eğer ev almasaydınız, bankaya bu parayı yatırsaydınız 10 sene boyunca ne kadar gelir getireceğini hesaplayın. Eğer ev almasaydınız o parayı bankaya yatırsaydınız oluşacak gelir ile eve ödediğiniz ve kira aldığınız toplam bedeli karşılaştırın. Tahmini olarak bu eve ödediğiniz bedele değip değmeyeceğini kestirmiş olursunuz.
Diğer bir yöntem ise benzer konumdaki evlere bakarak evin bedelini anlayabilirsiniz. Ancak bu daha sübjektif bir yaklaşımdır. Genelde evi satmak isteyen kişinin konut bedelini hesaplarken kullandığı daha kolay bir yoldur.
Bir Evi Satmak İstiyorsanız Doğru Fiyat Etiketini Nasıl Belirlersiniz?
Ev almak isteyenler için yapılan bu hesaplamayı ev satmak isteyen kişiler de yaparak fiyat etiketini yaklaşık olarak belirleyebilirler. Fakat bunun yanında başka kriterlerde bir evin fiyat etiketini belirlemede etkilidir. Ve bir konut bedelinin gerçek değerini hesaplamalarda ev sahiplerinin en sık hata yaptığı alanlardır. Bunları şu şekilde sıralayabiliriz;
Yaşam Alanının Doğru Hesaplanması
Bir evin en iyi kullanım alanını hesaplarken sıklıkla yanlış metrekare hesaplamalar yapılmaktadır. Evin verimli kullanıma ait bölümleri ile metrekarelerin yanlış hesaplanması bir evin olması gerekenden daha düşük veya yüksek fiyatlandırılmasına sebep vermektedir. İster ev almak isteyen bir kişi olun, ister bir evin satıcısı olun metrekare hesabını mutlaka alışverişten önce tekrar kontrol ederek yapın.
Lazer gibi aletler kullanmadan ve tapu kayıtlarını göz ardı ederek mutlaka doğru ve kesin ölçüm veren aletler ile evin yaşam metrekaresini ölçün. Tapuda evin metrekaresine dahil olan ancak aslında verimsiz kullanım alanlarını da bu hesaplamada bir kenara yazın.
Modası Geçme
Bir evin dış mimari stilinden, iç mimari durumuna kadar moda etkili bir fiyat değişkenidir. Bir konuta değerleme yaparken eskime ve modası geçme unsurlarını pazarlanabilirlik üzerine olan etkini de hesaba katın. Geçmiş zamanda çok işlevsel olan bazı yapı unsurlarının şimdiki zamanda tercih edilmeyen hatta evden uzaklaştırılması için ekstra maliyet gibi gözükeceğini unutmayın.
Eskime birden çok ankete yanıt veren tarafından belirtilen bir diğer konudur. Değerleme Uzmanları, hem dışsal eskime hem de işlevsel eskime sıkça gözden kaçırıldığını belirtmiştir.
Evin Belirli Alanlarıyla İlgili Hesap Hataları
Gayrimenkul uzmanları bir evi değerlendirirken belirli alanlarına dikkat çeker: Bunlar;
“Mutfak”, “Bodrum”, varsa “Çatı katı”, “Çatı İzolasyonu”, “Genel Yapı Durumu”, “İzolasyon”, “Açık Hava Alanları”, “Dış Mekan”, “Tesisat”, “Peyzaj"
Bu alanlarda genellikle bir çok unsur göz ardı edilerek fiyat belirlenir. İyi bir incelemeci olan alıcılar bu alanlarda buldukları sorunları hemen fark eder ve fiyatı kırmak için iyi bir koz olarak kullanırlar. Bu yüzden bir eve fiyat belirlemeden önce bu alanlarda dikkatli olmak gerekir. Ev satıcıları için basitçe çözülecek sorunlar ev satışa konmadan önce giderilmelidir. Evi almak isteyen kişiler içinde bu bölgeler evi satın aldıktan sonra ciddi maliyet yükleri getirebildikleri için satış esnasında gözden kaçırılmamalıdır.
Mutfaklar - genellikle gözden kaçırılırlar ve yeterince araştırılmazlar. Dolap rengi dışında da çok detaylı araştırmaya muhtaç alanladır.
Bodrum katı ve teras gibi alanların yasal olarak kullanım izinleri olup olmadığı da sorgulanmalıdır. Evi satışa sunan kişilerin bu alanlar için izin alıp mı yapıya dahil ettikleri yoksa kaçak bir şekilde mi yapıya eklediklerini mutlaka yasal belgeler üzerinden kontrol etmelisiniz.
Evi alacak kişiler ve tecrübesiz gayrimenkul çalışanları hemen ana bina durumuna bakarlar. Evin diğer varsa havuz, çardak, baraka ve bakımı pahallı peyzajlarının eskime durumları da göz önüne alınmalıdır.
Evin Satış Geçmişi
Bir evin verilen bedele uygun olup olmadığını evin satış geçmişini kontrol ederek te kontrol edebilirsiniz. Bu genelde gözden kaçar. Kıyaslanabilir bir satış geçmişi evin olması gerektiğinden pahalıya mı satıldığını ortaya koyacaktır.
Küçük Konumsal Farklılıklar
Aynı binada bile olsa bir evin sokağa bakan kapısının hangi yönde olduğu, güneş alıp almadığı fiyata etki eder. Bu sebeple bir binanın caddeye bakan dairesi ile arka tarafta kalan dairesi arasında önemli fiyat farklılığı olması beklenir. İyi bir ev alıcısı ve gayrimenkul temsilcisi bina içi konum farklılıklarını pazarlık esnasında dikkate alır.
Bina Yaşı
Birkaç on sene önce çok değerli olabilen bir bina yaşından dolayı büyük değer kaybetmesi beklenir. Özellikle ülkemiz deprem bölgesi olduğundan eski binaların sağlamlığı konusunda ciddi endişeler bulunmaktadır. Eski yıllardaki yapı denetim eksiklikleri bina yaşlandıkça etkisini gösterecektir. Bir evi satın alırken de bina yaşının ilerideki satış fiyatına olacak olan etkisini de göz ardı edemezsiniz. Ne kadar yeni bir ev satın alırsanız, bir on sene sonra aldığınız fiyatın çok kırılmayacağını bilirsiniz. Elbette bu durum tersi içinde geçerlidir.
Yüksek Tavanların Maliyete Etkisinin Göz Ardı Edilmesi
Yüksek tavanlı evler için yüksek tavanın bakım ve ısınma maliyetlerini etkilediğini unutmayın. Bir yandan da yüksek tavanlar değeri çok olumlu da etkileyebilir. Bulunduğunuz konum ve binanın kullanım şekli yüksek tavanının bir maliyet azaltma ve arttırma unsuruna dönüşmesine sebep olur. Çok soğu bir bölgede yüksek tavanlı bir ev ciddi ısınma sorunlarını beraberinde getirirken sıcak bir sahil kesiminde loft daireye dönüştürülebilecek bir ev satış bedelini çok yükseltecektir.
Finansal Maliyetler
Bir evi n bedeli aslında ona tam olarak ne kadar ödediğiniz ile ilgilidir. Çoğu kimse nakit para ile ev almadığına göre ev için alınan kredi aslında o evin asıl satış bedelidir. Finansal destek alırken yapılacak küçük bir ihmal size her sene binlerce ekstra liraya patlayacaktır. Bu sebeple bir evin gerçek bedelinin ona son noktada toplam ne kadar ödediğiniz olduğunu bilerek finansal destek alırken kılı kırk yarmak en mantıklı ev satın alma sürecidir.