Bir emlak üzerinde mülkiyet hakları emlak alım-satım konuları başta olmak üzere hukuki işlemlerin nasıl ilerleyeceğini belirleyen ana unsurlardan biridir. Emlak alım satımlarında en sık karşılaşılan iki terim ise çıplak mülkiyet ile müşterek mülkiyet terimleridir. Gelin bu terimlerin ne ifade ettiğini anlamaya çalışalım.
Çıplak Mülkiyet Hakkı Nedir?
İntifa hakkı taşınmaz maldan faydalanma haklarından bir tanesidir. Başka bir kimseye ait olan bir taşınmaz malın üstünde kurulan ve ilgili hakkı elde edebilen kişiye tam anlamıyla yararlanma hakkını veren bir tanımdır.
Parasal olarak değeri olan haklar arasından en geniş faydalanmaya olanak veren ve en geniş hakkı sağlayan intifa hakkı, taşınmaz malın sahibinin üzerinde herhangi bir değişiklik yaratmaz fakat, intifa hakkını kullanan hak sahibi için mülkiyet hakkından doğmuş her türlü faydalanma hakkını sağlar. İşte taşınmaz malın ikili sahiplenme durumunu anlatmakta olan bu duruma çıplak mülkiyetlik durumu adı verilir.
Çıplak mülkiyet halk arasında kuru mülkiyet olarak da bilinir. Çıplak mülkiyet hakkının maddi olarak ederi, taşınmaz malın değerinin üçte biri kadardır. Çıplak mülkiyet hakkına sahip olan kişi, bu kapsamdaki hakların en kapsamlısına sahip olsa da söz konusu malı kiraya vererek herhangi bir fayda sağlayamaz. İntifa hakkı sahipliğini de başka birine devredemez. Yalnızca ilgili hak sahipliğinin içeriğini bozmayacağı şekilde taşınmazı başka birine satarak intifa sağlayabilir.
Gerekli koşullar sağlanarak satılmış olan taşınmaz mal üstündeki intifa hakkı üçüncü bir kişiye karşı ileri sürülebilen bir haktır. Böyle bir taşınmazı satın almış kişi bu taşınmaz mal üzerinde intifa hakkı bulunan kişinin gerçek mülkiyetini kabul etmiş demektir.
Bir taşınmaz mal üstünde intifa hakkı bulunan kimsenin ölmesi durumunda taşınmazın mülkiyeti hukuki olarak çıplak mülkiyet hakkına sahip olan kişiye tam mülkiyet açıklaması kapsamında devr olmuş olur.
Taşınmaz mal üstünde intifa hakkı olan kimse bu hakkından vazgeçebilir, feragat edebilir.
Müşterek Mülkiyet Hakkı Ne Demektir?
Herhangi bir taşınmazda birden fazla kişinin hak sahibi olması halinde ve fiilen henüz bölüşülmesinin yapılmaması durumuna müşterek mülkiyet adı verilir.
Müşterek mülkiyet durumu genellikle miras durumları sonrası ortaya çıkar. Müşterek mülkiyetteki malların yönetim haklarına paydaşlar kendi payları oranında katılırlar.
Müşterek mülkiyet durumu söz konusu olan malın bölünmesi veyahut satılması durumunda ise sona erer. Müşterek mülkiyette pay sahibi olanlar paylarını devredebilir, haczedebilir. Yanız medeni kanunun 659. maddesi uyarınca payın devri durumunda diğer paydaşların ön alım hakkı vardır.
Müşterek Mülkiyetin Mali Yönü
492 sayılı harçlar kanununun 4 sayılı tarifesinin 3. pozisyonu uyarınca intikale konu olmuş olan taşınmaz, malların genel beyan dönemlerinde beyan edilmekte olan emlak vergisi değerinden binde dokuz oranında tapu harcı tahsil edilir.
Müşterek Mülkiyetin Satışı
Pay sahibi olanlardan birisi kendi hakkının satışını yapabilir. Medeni kanunun 732. maddesi gereğince diğer hissedarlar önalım hakkına sahiptirler. Bu uygulamanın esas amacı bulunan ortaklığa yabancı bir kişinin girmesi istenmiyor ise mevcut hissedarların satılan payı almalarıdır. Yapılan bu satışı noter aracılığı ile diğer hissedarlara bildirmeniz gerekir. Önalım hakkı yani süfa hakkı bildirim tarihinden itibaren 3 ayda düşer.
Müşterek Mülkiyet İpotek Şartları
Müşterek ipotek demek birden fazla taşınmazın aynı borç kapsamında ipotek edilmesidir. Müşterek ipotek kurulabilmesi için aynı borçtan dolayı birden fazla taşınmaza ipotek konması gerekir.