Gayrimenkul değerleme süreci, gayrimenkul değerleme, mülk değerleme veya gayrimenkul değerleme olarak adlandırılabilir. Gayrimenkul değerlemesinde amaç ise gayrimenkulün piyasa değerini bulmaktır. Hisse senedi ve tahvillere kıyasla, gayrimenkul işlemleri daha az sıklıkla gerçekleşir ve her gayrimenkul mülkü benzersiz özellikler içerir. Dolayısıyla gayrimenkuller için borsalarda olduğu gibi merkezi bir ihale fiyatı belirleme imkanı yoktur. Sonuç olarak, gayrimenkulün değeri konusunda tavsiyede bulunacak bir yönteme ihtiyaç duyulmaktadır.
Hemen hemen her ülkede, ipotek kredilerinde, müşteriye ödünç verilen tutarı güvence altına almak için ipotek ofisleri / bankalar genellikle mülkün değerinin yüzde 100'ünü ödünç vermezler. Bunun arkasındaki fikir, kredi tutarını çok değerli bir şeyle güvence altına alarak aldıkları riski azaltmak ve gerektiğinde mülkü kısa sürede ödünç verdikleri tutar kadar satabilmektir. Bu, kredi yüzdesi genellikle hükümetler tarafından sınırlandırıldığı için karmaşık hesaplamalar gerektirmeyen basit bir süreç gibi görünse de, denklemde gayrimenkulün piyasa değeri olan bilinmeyen bir değişken var.
Konut kredisi sürecinde, gayrimenkulün değerini öğrenmek için nitelikli eksperlerden (gayrimenkul eksperlerinden) gayrimenkulün değeri konusunda tavsiye istenir. Gayrimenkul uzmanları genellikle mülkü inceler, benzer mülklerin fiyatını göz önünde bulundurarak bir taban değer bulurlar. Daha sonra taban değerden farklı özelliklerin değerini ekleyerek veya çıkararak nihai fiyata karar verirler. Daha sonra ipotek dairesine/bankaya ve müşteriye gayrimenkulün değeri hakkında yazılı bir rapor sunarlar. Bankalar/ipotek büroları verilen değer üzerinden ipotek karşılığı kredi verecekleri azami tutarı hesaplar.
Ancak, değerleme uzmanı mülkün değerinde doğru bir tahminde bulunamazsa ne olur? Tahmini değer, piyasa değerinden daha yüksek veya daha düşük olabilir. Daha düşük değerleme risk oluşturmazken, yüksek değerleme bankalar/ipotek ofisleri için risk oluşturacaktır. Yüksek değerleme konut kredisi tutarının artmasına neden olacaktır. Ancak gayrimenkulün değeri kredi tutarından düşük olacağından tüm bu krediler riskli krediler olacaktır. Bunların bir sonucu olarak, gayrimenkul değerlemesinde doğruluğun son derece önemli olduğu söylenebilir. Mevzuat gereği ekspertiz takdiri zorunlu olsa da, karşılaştırma yapabilmek için gayrimenkulün değerini doğru bir şekilde değerlendirebilecek modellere ihtiyaç duyulur.
Karar Ağaçları Kullanarak Değerleme
Tüm gayrimenkuller için geçerli olan bir standart bir karar ağacı modeli oluşturmak mümkün değildir. Büyük bir şehre ait tüm veri setini kullanmak bile çoğu durumda rastgele sonuçlara neden olur.Çünkü gayrimenkulün konumu sadece fiyat çarpanı değil, aynı zamanda gayrimenkullerin niteliklerinin önemini de değiştirmektedir. Farklı özellikler, farklı konumlar için toplam fiyatta farklı ağırlığa sahiptir. Örneğin, Amsterdam, Hollanda'da yapı yaşı fiyat olarak çok büyük bir ağırlık taşımazken, aynı nitelik İstanbul, Türkiye için çok büyük bir öneme sahiptir. Amsterdam'da 20 yıllık bir bina yeni bir bina olarak kabul edilebilir ve bu binadaki bir dairenin fiyatı aynı niteliklere sahip 2 yıllık bir binadaki bir daire ile büyük bir fark yaratmaz. Fakat İstanbul'da 20 yıllık bir bina eski bina sayılacak ve aynı niteliklere sahip 2 yıllık bina ile 20 yıllık binadaki dairelerin fiyat farkı yüzde 40 civarında olacaktır.
Bu, İstanbul'un deprem bölgesinde olması ve belirli yaştaki binaların depreme karşı daha savunmasız olmasıyla açıklanabilir. Bir diğer örnek ise ABD’de banyo sayısı toplam fiyattan pay alırken; İstanbul, Türkiye'de ise banyo sayısının gayrimenkulün toplam fiyatı üzerinde çok az etkisi vardır. İyi bir karar vermek için bu ayrımları tespit etmek gerekir. Ancak nitelik sayısı ve veri miktarı arttıkça, doğru sonuca ulaşma şansı da artar.
Gayrimenkul eksperleri tarafından yapılan gayrimenkul değerlemesinin doğruluğu genellikle bilirkişi değerlendirmesine bağlıdır. Bir uzmanın sadece belirli bir alandaki gayrimenkuller hakkında uzman olabileceği, ancak dünyadaki tüm gayrimenkuller için değil ve kişisel yargıların her zaman güvenilir olmadığı düşünüldüğünde, gayrimenkul değerlemesinin bu yolu hatalara karşı oldukça savunmasızdır. Öte yandan gayrimenkul eksperleri tarafından yapılan bu değerleme yöntemi ile kısa sürede toplu değerleme yapmanın bir yolu yoktur.
Gayrimenkul değerlemesi için bilinen tüm otomasyon yöntemleri, çoklu regresyon analizi ve coğrafi bilgi sistemlerini kullanır. Gayrimenkul değerlemesi için kullanılan iyi bilinen yöntemlerden biri hedonik fiyatlandırmadır.
Gayrimenkul Fiyatlamasında En Sık Kullanılan Matematiksel Yöntem Hedonik Fiyatlandırma Nedir?
Hedonik fiyatlandırma yöntemi, hane halklarının yer kararlarını verirken sağladığı bilgilere dayanır. Ana ilke, arsa ve konut talebi arttığında konut fiyatlarının artmasıdır.
Hedonik fiyatlandırma modeli, temel olarak bir kalemin fiyatını ayrı bileşenlere ayrıştırmaktır. Dolayısıyla hedonik fiyatlandırma yönteminin temel dayanağının bir gayrimenkulün fiyatının onun özellikleriyle ilişkili olduğu söylenebilir. Bu önerme doğru olmakla birlikte, bir gayrimenkul üzerinde yapılan herhangi bir değişikliğin mülkün fiyatını hemen etkileyeceğini varsaymak pek doğru değildir.
Hedonik Yöntem Nedir?
“Hedonik" kelimesinin kökeni, "zevk" anlamına gelen Yunanca'dan gelir. İnsanlar güzel yerlerde yaşamaktan zevk alırlar. Hedonik fiyatlandırma yöntemi ise hane halklarının yer kararlarını verirken sağladığı bilgilere dayanır. Arsa ve konut talebi arttıkça konut fiyatları da artmaktadır. Fiyat, gayrimenkulün yapısal özelliklerinden, gayrimenkulün lokasyon özelliklerinden ve çevresel özelliklerinden etkilenir. Bu verileri toplayıp derledikten sonra, mülk değerini mülk özellikleriyle ilişkilendiren bir fonksiyonun istatistiksel olarak tahmin edilir. Daha sonra bu fonksiyon gayrimenkul mülklerini değerlemek için kullanılır.
Hedonik fiyatlandırma modeli, bir kalemin fiyatının, fiyatı belirleyen bileşenlere ayrıştırılmasıdır. Dolayısıyla hedonik fiyatlandırma yönteminin temel dayanağının bir gayrimenkulün fiyatının onun özellikleriyle ilişkili olduğu söylenebilir. Hedonik fiyatlama uygulaması, gayrimenkul fiyatlarına ilişkin birçok verinin toplanmasını gerektirmektedir. Konut mülklerinin satış fiyatları ve yerleri, oda büyüklüğü ve sayısı gibi satış fiyatlarını etkileyen mülk özellikleri, satış fiyatlarını etkileyen mahalle özellikleri, suç oranları ve okulların kalitesi, fiyatları etkileyen erişilebilirlik özellikleri, iş ve alışveriş merkezlerine uzaklık ve toplu taşımanın mevcudiyeti gibi pek çok özellik hesaplamaya dahil edilir.
Regresyon Analizi ile Tahmin
Regresyon analizi ile ilgili tahmin, bilim adamları arasında en popüler tahmin yaklaşımıdır. Regresyon analizi ile tahmin teknikleri gözlemlenen fiyat ile gözlemlerin açıklayıcı değişkenlerinin değerleriyle en iyi eşleşen parametreyi bulmaya çalışır. En iyi eşleşmeyi belirlemek için kullandıkları ölçüte göre farklılık gösterirler. En açıklayıcı değişkenler, karakteristik değerler veya bunların matematiksel değerleme durumlarına izin vermeyi mümkün kılan değişkenler olabilir.
Bu bilgi, farklı şehirlerdeki veya bir şehirde zaman içindeki sabit kaliteli konut fiyatlarını karşılaştırmak için kullanılabilecek bir fiyat endeksi oluşturmak için kullanılabilir.
Gayrimenkulde de hedonik modeller içinde regresyon analizi ile ilgili tahmin yaklaşımları yaygındır. Konut piyasasına ilişkin geleneksel hedonik fiyat regresyon denklemi, ilgili kirayı veya evin değerini belirleyen birimin özelliklerine karşı ya kira ya da konut değeridir. Temel regresyon varsayımı, bağımlı değişkenin (bu durumda rant, fiyat veya değer) ilgili belirleyicilerinin kesin ve önceden bilindiği şeklinde uygulanır. Klasik bir hedonik denklem aşağıdaki gibidir:
R = f (P, N, L, C, T) burada;
R evin kirası veya fiyatıdır;
P, özellik ile ilgili niteliklerdir;
N, komşuluk özellikleridir;
L konum değişkenleridir;
C, sözleşme koşulları ve;
T, zamanın bir göstergesidir.
Uygulamada, bilim adamlarının tercihine veya verilerin mevcudiyetine bağlı olarak başka çeşitli değişkenler uygulanmaktadır. Birçok çalışmadan elde edilen veriler ile hedonik fiyat analizlerinde sıklıkla aşağıdaki değişkenler ortaya çıkmıştır:
• Oda sayısı ve oda tipi (yatak odası, banyo vb.)
• Zemin alanı
• Kategori (Tek aile, çok aile, bitişik, müstakil, kat sayısı)
• Isıtma ve soğutma sistemlerinin mevcudiyeti ve türü
• Bina yaşı
• Yapısal özellikler (bodrum, şömine, garaj vb.)
• Kullanılan yapısal malzeme ve bina bitiş kalitesi
Hedonik modeller, yukarıdaki örnekte de görüleceği gibi evlerin kolayca ölçülebilen çeşitli özelliklere sahip olması ile oluşturulduğundan gayrimenkul değerleme ve gayrimenkul ekonomisinde yaygın olarak kullanılır.
Gayrimenkul Değer Analizinde Hedonik Yöntem Kullanmanın Avantajları
1) Çok yönlülük: Yöntem, çevresel kalite ile satışa sunulan arasındaki çeşitli olası etkileşimleri dikkate almak için rahatlıkla uyarlanabilir.
2) Bu yöntem genellikle insanların gerçek seçimlerine dayanan değerleri yaklaşık olarak belirlemek için kullanılır.
3) Emlak piyasası, bilgilere yanıt vermede nispeten verimli olduğu için değerlerin iyi bir göstergesidir.
4) Gayrimenkul satışları ve özellikleri hakkında veri elde etmek nispeten daha kolaydır ve regresyon analizi için tanımlayıcı değişkenleri elde etmek için ikincil veri kaynaklarıyla kolayca karşılaştırılabilir.
Gayrimenkul Değer Analizinde Hedonik Yöntemin Sınırlamaları Nelerdir?
Bu modelin uygulanmasının kapsamı dardır. Ve yalnızca konut fiyatlarına ilişkin çevresel faydaların ölçülmesi ile sınırlıdır.
Toplanması ve üzerinde çalışılması gereken veri miktarı çok büyük olabilir.
Modelin bir varsayımı, herkesin gayrimenkul satın almayla ilişkili potansiyel hakkında önceden bilgi sahibi olmayı gerektiğidir. O yüzden konumdan bağımsız olarak her bölgede uygulanamaz. Örneğin, bir sanayi bölgesinin yakınında bulunan bir yerdeki kirlilik seviyesi hakkında önceden bilgi sahibi olmak önemlidir.
Verilerin mevcudiyeti ve erişilebilirliği, modelin bir uygulamasını gerçekleştirmek için süreyi ve masrafı doğrudan etkiler.
Bu yöntem, insanların çevresel niteliklerdeki varsayılan varyasyon ve bunların sonuçları için ödeme yapma istekliliğini tahmin eder. Ancak, insanlar çevresel nitelikler ile bunların kendilerine veya mülke olan faydaları arasındaki ilişkinin farkında değilse, değer mülkün fiyatına yansıtılmayacaktır.
Pazar Sınırlamaları:
Bu model, gelirleri göz önüne alındığında, insanların tercih ettikleri özelliklerin kombinasyonunu seçme fırsatına sahip oldukları varsayımını yapar. Öngörülemeyen şey, emlak piyasasının faiz oranları, vergiler vb. gibi dış faktörlerden de etkilenebileceğidir. Örneğin, bir ailenin popüler bir şehir merkezine yakın, bahçeli ve bahçeli bir mülk satın almak istediğini varsayalım. Gerçekte, şehir merkezine yakın bir evin nispeten daha küçük olması veya bahçesinin olması mümkün olmayabilir.
Çoklu Bağlantı:
Bazen, daha büyük mülklerin yalnızca daha temiz, çevresi daha kirlenmemiş alanlarda mevcut olduğu ve daha küçük mülklerin daha kentsel ve kirli ortamlarda bulunduğu bir durum olabilir. Bu gibi durumlarda, kirliliği ve mülkün boyutunu tam olarak ayırmak zor olacaktır.
Fiyat Değişiklikleri:
Diğer bir varsayım, piyasadaki fiyatların, niteliklerdeki herhangi bir değişikliğe otomatik olarak uyum sağlayacağıdır. Gerçekte ise özellikle gayrimenkul alım satımının sınırlı olduğu yerlerde bir mülkün satışa sunulması ile satıldığı zaman arasında bir gecikme vardır.