Emlak sektöründe yatırımların en başında gelen ofisler alıcısına hem kira açısından hem de değer artışı açısından kazandıran yatırımlardır. Bu önermeyi güçlü şekilde Covid-19 salgını ile söylemek zor olsa da ofis yatırımları gayrimenkul yatırımlarının önemli bir ayağıdır. Peki bugün bir ofis, işyeri satın almak ve yatırım yapmak doğru mu?
Bugünlerde Ofise Yatırım Yapmanın Avantajları ve Dezavantajları
Öncelikle ister pandemiler, ister ekonomik krizler dünyayı ve ülkemizi önemli oranda olumsuz etkilese de ülkemiz ekonomisinde neredeyse istisnasız değişmeyen bir gerçek var.
“Gayrimenkul her zaman kazandıran yatırım aracıdır.”
Gayrimenkul sektöründe yatırım araçlarının son 10 yılına baktığımızda ise; son 10 yılda gayrimenkul yatırımların başında “ofisler ve home ofis satışları” öne çıkıyor.
Özellikle inşaat şirketleri, “İstanbul, Ankara, İzmir, Bursa” gibi büyük şehirlerde konut projelerinin yanında ofis projelerinde de konsept oluşumlar ile birbirinden farklı ofis projelerini hayata getirdiler.
İnşaat şirketleri, dünyadaki trendleri de izleyerek farklı konsept ofis alanlarını bu projelerine taşıdılar. Co-working, paylaşımlı ofis, hazır ofis, sanal ofis kavramları ile anılan ofis projeleri artık kulağımıza aşina gelen terimler olmaya başladılar.
Özel projeler ile oluşturulan ofisler son dönemde alıcısına kârlı bir yatırım aracı olarak karşımıza çıktı. Büyük dev projelerde de genelde rezidanslar, hem işyeri hem de büro ve ofis olarak yapıldı halen yapılıyor. Bu rezidanslarda çalışan kesimden talep gören ve kira getirisi yüksek olan ofisler, yatırımcıların da ilgi odağı durumunda oldular.
Ofisler kira getirisi, konut yatırımına yapılan yatırımlara göre çok daha kısa sürede verilen yatırımı amorti ettiğinden daha da yoğun talep gördü.
Ofislerin bu getirileri pandemiye kadar her gün katlanarak artıyordu. Rakamlara baktığımızda, 2019 yılında bir önceki döneme göre ofis kiraları ortalama yüzde 62,5 arttığını görebiliyoruz.
Bu dönemde Türkiye’nin en popüler ofislerine sahip olan İstanbul Levent bölgesinde ofis kiralarının metrekare fiyatları 170 liraya kadar çıktı.
Bir ofis yatırımı yaparken yani bir ofis satın alırken en çok getiri getiren unsurların ise ofisin altyapı imkanları olduğunu da görebiliyoruz. Doğru ofis yatırımlarının ortak özellikleri; en önce iyi lokasyonu, teknolojik altyapısı, bir önceki yıla göre değer artışı, gelişim süreci, sosyal donatıları, mimari estetik yapısı, kullanışlı bir otopark gibi kriterler olarak sıralanabilir.
Tüm bu saydıklarımız “bir ofis satın almak”, “bir ofis yatırımı yapmayı” teşvik eden çok geçerli nedenler oldular.
Ta ki Covid-19 hastalığı her bir yanı kaplayıncaya kadar. İlk başta devlet ve bankaların yoğun kredi desteği ile gayrimenkul satışları ve fiyatları patlama yaşansa da ardından gelen ve yoğunluğunu daha çok hissettiğimiz ekonomik durgunluğun ilk adımları şimdilerde gayrimenkul satışlarının hızını bıçak gibi kesmeye başladı.
Ofisler ise sosyal mesafe ve karantina tedbirleri ile giderek daha az ziyaret edilmek istenen yerler olarak insanları korkutan alanlara dönmeye başladı. Ve gayrimenkul yatırımlarında 6 ay önce yüzde yüz kazançlı getiri olarak görülen ofis satın almak, ofis yatırımları şimdiler de gayrimenkul yatırımları içinde daha çekinerek yapılan yatırımları olmaya başladılar.
O zaman Asıl Sorumuzu Cevaplayalım. Covid-10 Pandemi döneminde Bugün Bir Ofise Yatırım Yapılır mı?
Kesinlikle cevap, hatta pandemi döneminden öncesinden dahi daha güçlü şekilde “Evet”.
Yatırım yapmanın anayasasına göre;
“Bir menkulde değer düşüyorsa alt fiyattan alın, değer yükseliyorsa yüksek fiyattan satın.”
Şu an bir çok ofis projesi yapmış ve elinde satışa hazır halde ofisleri olan inşaat firmaları, devam eden ofis projeleri olan inşaat firmaları ve ekonomik durgunluktan etkilenip elden çıkarmak zorunda oldukları ofisler ile satışa sunulan gayrimenkulleri ile satılık ofis, dükkan ve işyeri piyasasını doldurmuş durumdalar. Salgının ne kadar süreceğine dair olan endişeler ile maalesef her geçen gün daha fazla satılık ofis, işyeri, dükkan ilanı emlak satış listelerine ekleniyor.
Bir diğer yanlış önermeyi de düzeltmekte fayda var. Bu önerme şu; “Pandemi ile beraber insanların ofislere ihtiyaçları azalacak”. Hayır. Bu noktada yanlış olan nokta şu; “çalışanların ofisler yerine evden çalışması arttı”. Fakat bu firmaların bir ofise ihtiyaç duymadıkları anlamına gelmedi. Her zaman tüm çalışanları aynı anda orada olacakmış gibi büyüklüklere sahip ofislere talep azalmadı. Dünyada da büyük veya küçük ölçekli büyük çoğunluk firma ofislerini tümden elden çıkarmadı. Bizim ofislere ihtiyacımız artık yok denmedi.
Bu sebepler ile ;
Eğer işinizin durumunda büyük bir sorun olmamışsa, geliriniz ile hayatınızı idame ettirebiliyorsanız, yatırım yapmak için de elinizde yeterli miktarınız varsa bir ofis satın almak için iyi bir zaman olduğunu söylemek yanlış olmayacaktır. Peki bu yatırım fikrine sıcak bakıyorsanız,
Pandemi Döneminde Ofis, İşyeri Satın Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?
Ulaşımı Kolay Lokasyonlar Tercih Edilmeli
Ofisin ve tüm gayrimenkul yatırımlarının en önemli belirleyici unsuru konumudur. Toplu ulaşım araçlarına, önemli iş sahalarına, AVM’lere, nüfusun yoğunluğunun yaşadığı bölgelere yakınlık ilk bakılacak durumdur.
Ofis seçenekleri kamu sektörü olsun, özel sektör olsun alt yapı yatırımlarının hız kesmeden devam ettiği bölgelerde olması da avantajdır.
Gelişime açık lokasyon da olmak her zaman iyi bir yatırımın işaretidir. Özetle ister pandemi de ister sonrasında ofis yatırımı yaparken ana ulaşım arterlerine yakın, stratejik konuma sahip ofisleri tercih etmelisiniz.
Sosyal Alanlara Yakınlık Önemli
Her ne kadar sosyal mesafe kuralları gereği insanları birbirinden ayrı tutmak istense de yaşadığımız gibi insan her şart altında sosyal bir canlıdır. Ve diğer insanların gittiği yerlerde olmayı gerekirse “ölmek” pahasına ister. O yüzden sosyal yaşam alanlarına ve olanaklarına sahip olan ofisler her zaman daha değerlidir.
Günümüzde zamanın da ne kadar değerli olduğu düşündüğümüzde yoğun çalışma temposu içinde, sosyal yaşamı idame ettirebilecek ve günlük ihtiyaçların rahatlıkla karşılanabileceği ve yerleşim alanlarına yakın mesafelerde çalışmak, zaman açısından büyük bir avantaj sağladığından bu tür ofis, işyeri yatırımları değerini sürekli arttıran yatırımlar olacaktır.
Bir diğer konu ise ekonomik sıkışık dönemlerde pazarlık yapmadan marketten alışveriş bile etmemek gerektiğidir. Bugünlerde en uygun fiyatları alabileceğinizi bilerek, tüm pazarlık imkanlarını zorlayın.
İnsanların talepleri ve istekleri zaman ve yaşadığımız gibi zorunluluklardan dolayı değişiyor. Bununla birlikte pandemiden önce ofis ortamlarında insanlar, spor merkezleri, yüzme havuzu, sauna, hamam, alışveriş merkezi, kuaför, restoran ve kafe gibi sosyal yaşam alanlarını içinde barındıran iş yerlerini tercih etti. Her ne kadar sosyal mesafe artık yaşamın bir parçası olsa da bu tercihler tamamen değişmeyecek. O yüzden içinde bu imkanları olan ofis yatırımları pandemi ve pandemi sonrasında yine talep görecekler.
Sabit Giderler Sizi Bitirmesin
Bu dönemde ofis, işyeri satın alarak yeni bir ofis yatırımı yapacaksanız diğer dikkat edeceğiniz önemi bir konu satın alacağınız ofisin sabit giderleri olacaktır. Elbette bu giderlerin Türk Lirası olarak belirlendiğinden emin olmalısınız. Şu ara dolar veya Euro ile bir gideri kabul etmek alacağınız ofis ve işyerini sizin için bir yatırımdan ziyade masraf kapısına çevirecektir. Ofis yatırımı yaparken aidatlar ve sabit giderlerin makul olduğu yerleri tercih etmek, gerekirse satın alma esnasında satıcı tarafı zorlayıcı pazarlıklar yapma imkanınızın olduğunu bilmeniz önemlidir. Ofis yatırımı yaparken bu yatırımı bir iki sene kiraya veremeyebilecek veya satamayacak gibi düşünüp o şekilde bir satın alma yapmanız gerekir.
Ofisler Harika Kira Getirir
Ofis yatırımlarını ileride satarız demekten ziyade, kiralamaya yönelik düşünmek te avantajlıdır. Son yıllarda ofis satın alma tercihi artan bir kira yatırım aracı olarak görülüyor. Özellikle kira getirisi amaçlı gayrimenkul yatırımı düşünenlerdenseniz, daire almak yerine daha çok ofis, işyeri satın alarak yatırım yapmayı tercih edebilirsiniz. Bunun en büyük sebebi ise, ofis kiralarının her zaman daire kiralarına göre daha yüksek getirisidir. Bu dönemde bu fikir önemli ölçüde salgından etkilense de ofisler, kiracı bulmada ve kira ödemesi en garantili olan yatırım olarak her zaman konut yatırımlarından avantajlı oldular. Örneğin; Bir dairenin fiyatı 550 bin olduğunu düşünürsek kira getirisinin maksimum 2.500 TL - 3.500 TL aralığında olduğunu görürüz. Aynı fiyata bir ofis alındığında ise ortalama 3.000, 4.000 hatta çok daha fazla kira bedellerine kiraya bedelleri ile kiraya verildiğini görüyoruz. Bu getiri göz önüne alındığında ofislerin, konut yatırımlarına göre tercih edilmede daha çok ön plana çıktığını görüyoruz.
Ofis, Konut Gibi Değil, Ofis Olarak Projelendirilmiş Olsun
Diğer bir yandan ofislerin konut tip olanını değil iş yeri özelliğine sahip olan tercih etmek daha avantajlıdır. Ofisler günümüzde hem ikametgâh yeri hem de ofis olarak kullanılmaya başlandı. Fakat bu tarz yerleri kiraya vermek istediğinizde hem mimari açıdan hem de teknik açıdan olsun, ofis kiracısına negatif bir etkisi oluyor. Ofis ve işyeri satın alarak ileriye dönük bir kiralama yatırımı yapacaksanız, satın aldığınız ofis bina projesini, en başında işyeri olarak şekillendirilmiş ve işyeri niteliğine sahip olarak planlanmış olanlarını tercih edin. Ofis, işyeri olarak yapılmış iş yerleri, hem işyeri ruhsatına sahip olduklarından hem de kiracı bulma açısından, hem de ileride olabilecek satış imkanları yönünden büyük kolaylıklar sağlayacaktır.
Bir ofis yatırımı yapacaksanız, en iyi başlangıç noktası ise internet olacaktır. EmlakSitem.Com bu yönden sizin için büyük avantajdır. Güncel onbinlerce ilan ile satılık işyeri ve satılık ofis imkanlarını en doğru olarak sitemizden takip edebilir, harika bir ofis yatırımı için en uygun satılık işyeri, satılık ofisi sitemizden bulabilirsiniz.