Gelişen teknoloji, ekonomi, sürekli olarak artan toplumsal ihtiyaçlar, kentlere olan göçün artması, plansız ve orantısız artan nüfus gibi sebeplerle günmüzde düzensiz, çarpık ve hızlı bir kentleşme meydana gelmiştir. Bu durum, inşaat sözleşmelerinin kapsam, nitelik ya da çoğalan türleriyle birlikte toplumda geniş yer bulmasını sağlamıştır. Ancak bu sözleşmeler, uygulanma esnasında bazı uyuşmazlıkları ve tartışmaları da beraberinde getirmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, inşaat sektöründe ülkemizde en sık başvurulan sözleşme türüdür. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, arsa sahibi olan kişi müteahhide arsa payını devretmek üzere borçlanırken, müteahhit bağımsız kısımlar inşa ederek bu kısımları arsa sahibine teslim etmeyi üstlenir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedir?
Doktrinde ve uygulamada "arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri" için kesin olarak kabul edilmiş ve geçerli kılınmış bir tanım yoktur. Ancak, genel anlamda ifade edilecek olursa, arsa sahibi olan birinin arsasının sözleşmeyle belirlenmiş olan paylarının mülkiyetini müteahhide devretmeyi taahhüt ettiği, müteahhidin ise, kendi finansıyla arsa üzerine yapacağı binanın sözleşmeyle belirlenmiş olan bağımsız kısımlarını arsa sahibine teslim etmeyi kabul ettiği bir sözleşmedir. Böyle bir sözleşmeyle, arsa sahibi arsası üzerinden pay devrederek birden fazla evin sahibi olurken, müteahhit ise arsa sahibinin arsasına inşaat yaparak, kendisine kalan bağımsız bölümleri satarak hem inşaat için kullandığı finansı karşılar hem de kâr sağlar.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin unsurları nelerdir?
Türkiye Borçlar Kanunu’nun 1. maddesine göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, tarafların karşılıklı ve birbirlerine uygun iradelerini açıklamaları ile kurulur. Buna göre, sözleşmenin unsurları aşağıdaki gibi tespit edilebilir:
• Arsa sahibi olan kişinin belirlenen arsa payını müteahhide devretme borcu
• Müteahhidin bağımsız kısımlardan oluşan inşaatı tamamlayarak teslim etme borcu
• Taraflar arasında anlaşma sağlanması
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhitin temerrüdünün koşulları
1) Genel olarak belirlenmiş koşullar
2) Edimin muaccel olması
a) İfa İçin Sözleşmede Belirlenmiş Vadenin Gelmesi
b) İfa İçin Vade Belirlenmemişse Makul Sürenin Geçmesi
3) Edimin ifasının mümkün olması
4) Müteahhidin edimini yerine getirmemiş olması
5) Müteahhidin gecikmesini haklı kılan bir sebebin bulunmaması
6) Arsa sahibi tarafından ihtarda bulunulması ve ek süre tayini
7) Müteahhidin kısmi temerrüdü
8) Müteahhidin inşaata başlama ve yapım sırasındaki temerrüdü
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhitin temerrüdünün sonuçları
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, sözleşme taraflarından biri olan müteahhit asli edimi sözleşmede belirtilen zamanda teslim edemezse, bu durum bazı sonuçlar doğurur. Sözleşmede müteahhidin temerrüde düşmesi durumunda, Türk Borçlar Kanunu’nda eser sözleşmesine yönelik hükümler arasında, "müteahhidin temerrüdü" halinde başvurulabilecek bir düzenleme yoktur. Bu yüzden müteahhidin temerrüdü halinde, Türkiye Borçlar Kanunu’nun borçlunun temerrüdüne ilişkin genel hükümleri uygulanır.
• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhitin temerrüdü halinde, arsa sahibi olan kişi, gecikme tazminatı ile aynen ifayı talep edebilme hakkına sahiptir. Eğer arsa sahibi müteahhite belirli bir zaman dilimi içerisinde inşaatın bitirilerek teslim edilmesini, aksi bir durumda aynen ifadan vazgeçeceğini özellikle belirtmemişse, bu aynen ifanın kabul edildiğini gösterir.
• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, sözleşmeye aykırı bir durumun yaşanması halinde ceazi şart muhakkak belirlenir. Bu müteahhittin temerrüdü durumunda, arsa sahibi için direkt olarak doğan bir haktır.
• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, borcun tesliminin nasıl yapılacağı belirlenir. Ancak burdaki karine şudur: Teslimin iskan alınan tarihte yapılmasıdır. İskan tarihi de genelde sözleşmede belirtilir. Eğer aksi bir durum için sözleşmede belirlenmiş bir cezai şart varsa, belirlenen tarih sonrasında iskan alınması halinde, müteahhit eksiksiz teslim yapmış olsa bile, sözleşmede belirlenmiş olan cezai şartı ödemekle yükümlüdür.
• Eğer bir müteahhit, inşaatı bitiremeyeceğini belirtirse Türkiye Borçlar Kanunu'nun 113. maddesi uyarınca, arsa sahibi olan kişi müteahhitin yerine inşaatı bitirebilir. Ayrıca arsa sahibi, müteahhitten gecikme tazminatı talep edebilir.