Covid-19 gibi beklenmedik dış güçlerin yeni ve keşfedilmemiş ortamlar yaratmasıyla dünya hızla değişiyor. Bugünün ofis yatırımcısının Türkiye ve dünyadaki mevcut durumu izlemesi ve buna göre yatırım yapması çok önemlidir. Peki ofis gayrimenkul yatırımında bugün fırsat nerede?
Yatırım Yapılabilir Konumlar
Tehlike zamanlarında, piyasa sadece en iyi yerleri seçenleri ödüllendirir. Borç verenler için kaliteye bir kaçış var. Ve neredeyse tüm ofis alıcıları, onların liderliğini takip ettiklerinden gerekenden daha fazla borç kullanmaya eğilimliler. Gayrimenkul tamamen “konum, konum, konum” ile ilgilidir. Ve ofis binası konumu güçlü değilse, muhtemelen onu es geçmeniz daha iyi olur. Daha az değerli bir yeri doldurmanın tek yolu daha düşük kiralar ile kiraya vermektir. Bu da A sınıfı ofis yerlerinin dahi kiraları gevşerken sizi daha zor durumda bırakacaktır. Aynı zamanda, mülkünüzün durumu ve arzu edilirliği azaldıkça kiraları sürekli olarak düşüreceğiniz anlamına gelir.
Sağlam Altyapı
Ofis mülkünüzün elde ettiği gelir, onarım, bakım ve sermaye harcamalarının netidir. Kötü durumdaki mülkleri satın almayın. Çünkü bunlar elde edeceğiniz karın çoğunu tüketecek ve gelecekteki alıcıların ve borç verenlerin çoğunu korkutup kaçıracaktır. Ofis binaları ile ilgili sorun, genellikle çok büyük çatılar altında olmaları ve diğer sorunların da çözülmelerini diğer paydaşlar ile beraber olmalarını gerektirmeleridir. Ve kötü inşa edilmiş bir mülkün sürekli olarak finansal bir takviye ister. Ayrıca duvar ve genel yapısı metal ve cam gibi daha az bakım gerektiren daha zamansız tasarımlara sadık kalın ve sonsuz bakım gerektiren ve aşınmaya karşı çokta dayanıklı olmayan ve bu aralar emlak piyasasında çok daha bol sayıda bulacağınız ahşap ve sıva yapılardan uzaklaşın.
Kiracıların Kredi Kalitesi
Yarım yamalak finansman desteği bulabilen bir kiracıyla uzun vadeli bir kiralama gerçekten o kadar pazarlanabilir ve geleceği olan bir durum değildir. Hem iyi hem de kötü zamanlarda kira ödeyecek A sınıfı sakinleri olan mülklere bağlı kalın. Bu, gösterişli hukuk firmalarına, bankalara ihtiyacınız olduğu anlamına gelmez. Sadece ödeme geçmişi olan kiracılara ihtiyacınız vardır. Yaptıkları önemsizdir, önemli olan tek şey, zamanında kira ödeyebilecekleri kanıtlanmış bir kabiliyete sahip olmalarıdır. İş dünyasındaki Covid-19 baskısının ışığında, ipotekinizi ödeyebilmeniz için marjinal kiracıların size ödeme yapmasına güvenmenin kesinlikle zamanı değil.
Piyasa Zamanlaması
Her gayrimenkul sektöründe olduğu gibi, zamanlama çok önemlidir. Her zaman düşükten alıp yüksekten satmak istersiniz, tersini değil. Asla emlak piyasasında sadece trend oldu diye döngüsel bir yükseliş sırasında satın almayın. Sadece fiyatlar istikrarlı bir bazdayken satın alın. Peki fiyatların dengede olduğunu nasıl bileceksiniz? Bu durum “Cap” oranlarına yani boşluk oranlarına bakıyor. Bir ofis kiralık ilanına çıktığında ne kadar zaman kiralanmadı? Bu “cap” boşluk oranıdır. Bir ofis mülkü için iyi bir üst sınır oranı, bir pazarda geleneksel olarak yılda %7 olabilir. Bu yüzden bundan daha düşük olduğunda bu ofis yatırımını satın almayın. Yatırım kârınızı raydan çıkarmak için gereken tek şeyin, bir piyasanın %20'lik bir düzeltmeye sahip olmasıdır. Böylece sadece paranızı geri almak için bile kiralama değerini %20 artırmanız gerekecektir.
Güvenli Spread ( Alış-Satış Farkı)
Spread (alış-satış) farkı, piyasadaki bir varlığın alış fiyatının alış fiyatını aştığı miktardır. Alış-satış farkı, esasen, bir alıcının bir varlık için ödemeye razı olduğu en yüksek fiyat ile bir satıcının kabul etmek istediği en düşük fiyat arasındaki farktır. Satmak isteyen kişi teklif fiyatını alırken, satın almak isteyen kişi satış fiyatını ödeyecektir.
Sınır oranlarından bahsetmişken, anlaşmanızdaki “spread” in doğru tarafında da kalmanız gerekir. "Spread", kredinizin içinde üst sınırı ile faiz oranı arasındaki fark olarak tanımlanabilir. 3 puanlık bir spread yaklaşık %20 nakit getiri sağlarken, 2 puanlık bir spread yaklaşık %15 ve 1 puanlık bir spread yaklaşık %10 getiri sağlar. Genel olarak, herhangi bir soruna (beklenmedik kiralama boşluğu gibi) karşı güvenli bir zaman desteği sağlamak için en az 2 puanlık bir yayılma noktası elde etmeye çalışın.
Çözüm
Ofis mülklerinde hala para kazanmak mümkün olsa da, güvenli ve tüm mega trendlerin lehinize çalıştığı bir rota çizmeniz çok önemlidir. Bu liste başlamanıza yardımcı olacaktır.