Gayrimenkul sektörü içinde, alım satım konusunda en sık yaşanan hadiselerin başında sözleşmeden cayma, vazgeçme gelir. Alıcı ya da satıcının sözleşme öncesi, sözlü yapılan anlaşmadan cayma, ya da yazılı sözleşme yapıldıktan sonra cayması sektörün en sıkıntılı ve çözülmesi zor durumların başındadır. Satıcı, satmaktan vazgeçmesinin, ardında yatan en belirgin sebeplerin başında, sattığı konutu ya da gayrimenkulü “Çok ucuz satmışsın, senin dairen daha fazla fiyata satılacak bir daire ”cümlesi alıcıyı can evinden vuran sözdür. Bunu duyan satıcı eğer sözlü olarak anlaşma yapmışsa zaten çok rahat bir şekilde bir kılıf uydurarak vazgeçebilir. Ya da telefonu açmayarak, vazgeçtiğinin göstergesi olarak karşımıza her zaman çıkar.
Eğer Alıcı vazgeçiyor ise “Gayrimenkulü çok pahalı aldığı, değerinden fazla ödediği” ya da mevkii ile ilgili yalan yanlış bilgiler. Konutun içeriği ile ilgili bilinçsiz bilgi tüccarlığı yapanların telkinleri. Alıcıyı tedirgin ederek almaktan vazgeçmesini sağlayan hareketlerdir. Eğer sözleşme yapılmış ve bu sözleşmede “cayma bedeli cezası, tazminatı” gibi ibareler yazılmışsa işte o zaman, cayan taraf hemen mağdur bahaneleri öne sürebilir. Çeşitli bahaneler ile sözleşmeden bedelsiz olarak kurtulmayı umar. Helallik istemeler, aile ilişkilerini bahane etmeler vs. Böyle yapmasının sebebi, vazgeçmesinin karşılığında ağır bir yaptırımın olmasıdır.
Konut alıcısının ya da satıcısının vazgeçme hakkı var mıdır?
Kanunlar, bu konuyla ilgili bazı opsiyonlar tanımıştır. Özellikle Olağanüstü hal (OHAL) kapsamında hazırlanmış olan 684 sayılı Kanun Hükmünde Kararname’de yapılan düzenlemede şu şekille ifade edilir. Ön ödemeli konut satış işleminde, daha önce ev satışlarında proje teslimine kadar alıcının cayması karşılığında tazminat ceza bedeli olarak yüzde 2 olarak ödenmesi istenirken, bu tazminat yeni düzenlemeyle yüzde 8’e yükseltildi.
Herhangi bir gerekçe göstermeden Satıştan dönme hakkı için süre de 24 aya düşürüldü. 14 gün bedelsiz cayma hakkı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanuna göre, 28 Mayıs 2014’te yürürlüğe giren konutta sözleşmeden cayma hakkı 14 gün olarak uygulanıyor. 14 günde alımdan vazgeçen tüketiciden herhangi bir ceza da alınmıyor. Ayrıca tüketici teslim tarihine kadar konutunu herhangi bir gerekçe göstermeden iade edebiliyordu.
Bu durumda satıcı, tüketiciden konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflarla sözleşme bedelinin en fazla yüzde 2’sini tazminat olarak talep edebiliyordu. konutun satışı veya satış vaadinden dönülmesi neticesinde, doğan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden ve masraflılardan sözleşme tarihinden itibaren, ilk üç ay için sözleşme bedelinin yüzde 2'si oranında,3 ila 6 ay arasında yüzde 4'oranında, 6 ila 12 ay arası yüzde 6'ı oranında, 12 ila 24 ay arası için de yüzde 8'oranına kadar tazminat isteme hakkı doğar. Sözleşmeden cayılması durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü, kaparo, belge ve sözleşmenin dönme bildiriminin, satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç 180 gün içinde tüketiciye geri verilmesi, iade edilmesi gerekir.
Sözleşmeden cayanın kaporası yanar mı?
Cayma hakkı doğal olarak kullanabileceğiniz bir haktır. Fakat bu hakkı kullanırken bazı bedelleri de olabilir. Öncelikle şunu belirtmekte fayda var, cezai müeyyide uygulanamayacak olan satışlar, kapıda yapılan satışlar ve mesafeli sözleşmeler kapsamında geçerlidir. Emlak alım satımı sözleşmesinde, almaktan cayma halinde verilen kaporayı alamazsınız yönünde bir hüküm yazılmışsa kaporanızı geri alamazsınız. Eğer bu sözleşmeden satıcı vazgeçiyorsa yazılan kopara miktarı kadar alıcıya tazminat ödemek zorundadır. Bu konuyla ilgili borçlar kanunu madde 177 deki hükümde belirtilmiştir. Verilen kaporanın cayma parası olarak değil, sözleşmenin yapıldığının kanıtı olarak verildiği söyler. Madde 178 in devamında eğer cayma gerçekleşirse alıcının verdiği kaporayı bırakacağı, satıcının cayması durumunda ise aldığı kaporayı iade eder, aldığı kaparo kadar cayma bedeli öder şeklinde izahat yapılmıştır. Bu durumda alıcı da satıcıda caymaları halinde maddi bir ceza iki tarafa da uygulanır.