Türkiye genelinde satışı yapılan konutların nerdeyse yüzde 40 ila yüzde 50’si kredi kullanarak alınıyor. Ekonominin son günlerde zorda olması sebebi ile kredi oranlarının düşürülmesine rağmen konut satışlarında yavaşlama ve durma noktasına geldiğini görüyoruz. Birçok aile aldığı kontun bir kısmına kredi kullanarak ev sahibi oluyor. Evine yerleşip mutlu mesut yaşıyor. Fakat ön görmediği bazı sorun ve sebeplerden dolayı kredi borcunu ödemekte zorlanmaya başlıyor ve daha sonra kredi ödeyememe sürecine giriliyor.
Tam bu noktada borçtan kurtulmanın en kolay yolu evi satıp krediyi kapatarak borçtan kurtulmak olduğu düşünülür. Ama kredi alınmış olan eve mutlaka ipotek konulmuştur.
Satış işlemi ipotekli iken nasıl yapılır? İpotekli ev satılır mı? Sorusu akıllara gelen ilk soru. Paniğe gerek yok, bu aşamada her şeyin bir kolaylığı vardır önemli olan araştırmak ve bu kolaylığı bulmaktır. Evet, eviniz ipotekli olabilir, ama ipotekli evin nasıl satılacağı ile ilgili formüllerde bulunmaktadır.
İlk önce işe evin kalan borcunu imkânınız varsa kendiniz kapatarak ipoteği kaldırarak satış işlemini tertemiz olarak yapmaktan başlayabilirsiniz.
Benim böyle bir gücüm yok borcu kapatamam imkânsız diyorsanız o zaman ikinci formülü uygulayabiliriz.
Konutunuza alıcı buldunuz, alıcıya konutun ipotekli olduğunu en baştan söyleyin ve uygulayacağınız bu formülü anlatın. Alıcıyı yanınıza alarak kredi borcunuz olan bankaya gidin, kredinin kapatılması durumunda güncel borcunuzu ve erken ödeme cezasıyla birlikte ne kadar ödemeniz gerektiğini öğrenin. Bununla ilgili bankadan güncel borç kapatma tutarı yazısı isteyin. Tapuya giderek satış işlemini ipotekli olarak gerçekleştirebilirsiniz. Ödemeyi yaparken alıcı, önce bankanın borcunu kenara ayıracak bankaya giderek ödemesini yapacak, geri kalan tutarı da satıcıya ödeyerek parasal işlemi bu şekilde tamamlamış olacaksınız. Bankanın kredi borcunu kapatma işleminden sonra, ipotek kaldırma fek yazısını alarak tapu dairesine gidin ve tapudan ipoteği kaldırınız. Eğer banka fek yazısını kendisi göndermeyi taahhüt ediyorsa, ivedi olarak ipoteği kaldırmasını talep edin ve bu şekilde satış işlemini tamamlamış olursunuz.
Alıcı sizden alacağı evi kredi kullanarak almak istiyorsa bununla ilgili bankalar arası yazışma işlemi yapılarak bu süreç devam ediyor. Süreç nasıl işliyor?
Bankalar kredi vereceği kişinin adına ekspertiz yaptırarak gayrimenkulün değerini ve kredi borcunu tespit ediyor. Kredi alacak olan kişi mevcut kredisi bulunan kişinin banka kredisi kapatılması durumunda ne kadar ödeneceği ve ipotek kaldırma yazısını en son güncel tutarını resmi yazı olarak talep ediyor. İlgili bankadan alınan resmi yazıyla tapuya gidilerek satış işlemini gerçekleştiriyorsunuz. Alıcı kullanacağı kredi karşılığında bankası tapuya ikinci derecede ipotek alacaklısı olarak şer ettiriyor Satış işlemi tamamlandıktan sonra, bankaya gidilerek kredi çekiliyor. Alınan kredi çeken kişiye değil, bir önceki satıcının çektiği bankaya güncel borç tutarı kadar ödeme yapılıyor, geri kalan tutarı satıcıya veriliyor.
Bu şekilde birinci ipotek borcu olan satıcının borcu ödenmiş olur. Bankadan ipotek kaldırma fek yazısı alınarak tapu dairesine gidilir ve birinci ipotek kaldırılır. Alıcın bankadan kullandığı yeni kredi nedeniyle, ikinci derecede olan ipoteği birinci derece olarak tescil edilir.
Kredi borcu olan konutun satışını” blokeli çek” yöntemiyle çözebilirsiniz. Bloke çek, daha çok karşımıza konut satışların yapılması sırasında kullanılan keşideci tarafından anlaşmazlığın (konut satışlarında satışın tamamlanması) çözümüne kadar ödemenin durdurulduğu çek olarak karşımıza çıkıyor.
Bloke çekler, bankanın "bloke edilmiştir" biçimde bir yazısı ile normal çeklerden farklı bir niteliğe sahip olur.
Blokeli çeklerde izlenilecek yol, ilk önce bankaya gidilir, bankadan konutun güncel borç tutarı öğrenilir. Bu tutar kadar Bankaya kredi borcu ödemesi yapılır. Konutun kalan tutarı da bankaya yatırılır ve bankadan “blokeli çek” talep edilir. Daha sonra tapuya gidilir ve satış işlemini ipotekli olarak yapılır. İşlem bittikten sonra satıcı aldığı blokeli çeki bankaya götürerek kredi borcundan sonra kalan miktarı alarak çeki bankaya teslim eder. Bankadan ipotek kaldırma fek yazısını alarak tapu dairesine gidilerek ipotek kaldırılır.
Konut kredisi, ipotek işlemlerinin yapılacağı gün, alıcının kullanacağı kredi tutarını taşıyan bankanın çeki, satıcı adına düzenlenir. İpotek işlemini gerçekleştirecek olan yetkiliye veya avukata teslim edilir. Satış işlemi alıcı adına tescil edilip, ipotek işlemi tamamlandıktan sonra satıcıya “bloke çek “teslim edilir. Satıcı bloke çekin düzenlendiği şubeye giderek tahsilatı gerçekleştirir ve bloke çek sayesinde para nakit olarak taşınmaz ve risk ortadan kalkmış olur.