Türkiye’ de yatırım denildiği zaman şüphesiz çoğumuzun aklına gayrimenkul yatırımı gelmektedir. Gerçekten de gayrimenkul fiyatları her sene değerine değer katmakta, almış olduğumuz gayrimenkul, 5-10 sene gibi süre zarfında alış fiyatına %100 değer katabilmektedir. Peki toplum olarak gayrimenkul yatırımının getirisini tahmin etme konusunda bilinçli olduğumuz kadar, gayrimenkul alımında devlete karşı ödevlerimizin neler olduğu konusunda bilgi sahibi miyiz?
Tapu Harcı Nedir?
Tapu harcı (masrafı) gayrimenkul alımı sonrasında beyan edilen tutar üzerinden yüzde 4 olarak tahsil edilen bir kamu geliridir. Tapu harcı ödenmeden bir gayrimenkulün satın alınması mümkün değildir. Tapu masrafı kural olarak hem alıcı hem satıcıdan eşit olarak tahsil edilmektedir. Yani yüzde 2 satıcı yüzde 2 alıcı olmak üzere toplam yüzde 4 olarak tahsil edilecektir. Kural bu olmakla birlikte uygulamada yüzde 4 tutarın tamamını alıcı ödemektedir. Doğru bilinen yanlışlardan bir tanesi olarak bu durum göze çarpmaktadır.
Tapu Harcı Nasıl Hesaplanır?
Bir örnek yardımıyla açıklayacak olursak gayrimenkulün 300.000,00 TL fiyatı ile satın alındığını varsayalım. Bu tutar üzerinden yüzde 4 hesaplanır. 300.000,00*0.04= 12.000,00-TL tutar tapu harcı olarak ödenir. Bahsettiğimiz üzere kural olarak 6.000,00 TL alıcı, 6.000,00 TL satıcı ödemesi gerekirken uygulamada tamamını alıcı ödemektedir. Bu nedenle 12.000,00 TL tutarın tamamını alıcı tapu idaresine ödeyerek gayrimenkulün tapusunu üzerine alabilecektir.
Tapu Harcı Hangi Değer Üzerinden Hesaplanmalıdır?
Doğru bilinen yanlışlardan bir tanesi de tapu harcının gerçek alım satım değeri değil de emlak vergisi değeri üzerinden hesaplanıp beyan edilmesidir. Tapu harcı esas olarak Gerçek Alım değeri üzerinden beyan edilmelidir. Gerçek Alım bedeli ise Emlak Vergisi değerinden az olamayacaktır. Kural böyle olmakla birlikte gayrimenkul alım satımı yapanlar genellikle gerçek değeri gizlemekte, emlak vergisi değeri üzerinden tapu harcını beyan etmektedirler. Yapılan bu yanlışı bir örnek ile açıklayacak olursak;
Gayrimenkulün emlak değerinin(halk arasında rayiç bedel)1 200.000,00 TL olduğunu varsayalım.
Bay (X) gayrimenkulü 300.000,00 TL tutarı ile anlaşmış ve satın almıştır. Tapu idaresinde ise evin değerini rayiç bedel üzerinden gösterip 200.00,00*0,04= 8.000,00 TL tapu harcını ödemiştir.
Peki devletin zararı ne olacaktır?
Devletin zararı (Gerçek alım değeri- Rayiç Bedel)*0,04 olarak hesaplanacaktır.
Örneğimizdeki değerleri buraya uygulayacak olursak devletin mahrum kaldığı gelir tutarı (300.000,00-200.000,00)*0,04= 4.000,00-TL olacaktır.
Şunu önemle ifade etmeliyiz ki devlet artık tapu harcı konusunda eski uygulamalarda ki gibi mükellefleri keyfi uygulamalar yapmalarının önüne geçmeye başlamıştır. Devlete ödenmesi gereken tutarları tam olarak tahsil etmeye çalışmaktadır. Mükellefler bu noktada konut satış değerlerini tapuda emlak değeri üzerinden değil, gerçek alım satım değeri üzerinden göstermelidir. Geçmiş dönemde (5 yıllık süreçte) bu şekilde hatalı uygulamada bulunan mükellefler vergi dairesine giderek pişmanlık hükümlerinden faydalanıp, evin gerçek değeri üzerinden beyan edip pişmanlık zammıyla birlikte ödemelidir. Aksi halde bir vergi incelemesi durumunda çok daha ağır sonuçlara maruz kalabileceklerdir.
Konut satışlarının gerçek alım satım değeri üzerinden değil emlak değeri üzerinden hesaplanmasının ileri de doğacak bir büyük sıkıntısı da satın alınan konutun tekrar satılması sırasında yaşanır. Değerlenen emlak satışa o bedel ile sunulduğunda ve karşı taraf gerçek bedeli tapuya yansıtmak istediğinde ortaya ciddi bir kar çıkacaktır. Bu aradaki karın da vergisi çok daha fazla tutacağından ilk başta kazançlı gelen tapuya düşük bedel göstermek, konutun satışında size çok daha fazla zarar açabilir.