Tapu Nedir?
Tapu, bir varlığın sahipliğini yeni sahibine devreden imzalı yasal bir belgedir. Tapular en çok iki taraf arasında mülk veya araçların mülkiyetini devretmek için kullanılır.
Bir tapunun amacı, bir mülkün veya varlığın yasal mülkiyetini bir kişiden veya şirketten diğerine devretmektir.
Sahibinin onu satabilmesi, yeniden finanse edebilmesi veya üzerinde bir kredi limiti elde edebilmesi için bir gayrimenkul tapusu yerel yönetime uygun şekilde dosyalanmalıdır. Bu görev genellikle mülk alıcının avukatı veya tapu sigortası şirketi tarafından üstlenilir.
Tapu çeşitlerini ve içeriklerini inceleyecek olursak :
Kat Mülkiyeti Tapusu
Kat mülkiyeti tapusu , tapular arasında en güvenilir ve en belirgin tapudur. Kat mülkiyetli olan tapuda binanızdaki tüm daireler, arsa üzerindeki binanın kaplamış olduğu alan, her dairenin kaç m2 olduğu, dairenizin kaçıncı katta olduğu ve daire numaranız bütün ayrıntıları ile beraber belirtilmiştir. Bu bilgiler tapu müdürlüğü tarafından da tasdiklenmiş demektir. Bu tapuya sahip isenizz herhangi bir endişeye gerek yoktur. Kat mülkiyeti tapusu olan daireler banka kredisi kullanmada herhangi bir sorun yaşamamaktadırlar.
Kat İrtifak Tapusu
Bu tapular, bomboş arsa ile iskana geçiş arasındaki ara form niteliğinde olan tapulardır. Kat irtifakı tapularında tapu kayıtlarında daireniz arsa olarak gözükür. Ancak bu arsa üzerinde bir yapı olduğu da belirtilmiştir. Sizin bu arsa üzerindeki yapıda ne kadar hakkınız olduğu arsa payı üzerinden, m2 olarak belirtilmiştir. Kat irtifak tapularının kat mülkiyeti tapularına göre eksikliği ise ;
- Binanın plana uygun olarak yapılıp yapılmadığı belli değildir.
- Dairenizin m2 olarak büyüklüğü yazmaz.
- Yine dairenizin kaçıncı katta olduğu ve daire numaranız belirtilmemiştir. Ancak yaşadığınız yapıda bir gayrimenkulünüzün olduğu açıkça bellidir. İnce detaylar verilmemiştir. Bu tür tapuya sahipseniz endişe edeceğiniz bir durum yoktur. Böyle tapuya sahip bir daireyi rahatça alabilirsiniz. Binanızdaki diğer komşularınızla konuşarak belli bir bedel ödeyerek tapunuzu kat mülkiyetine çevirme şansınız vardır.
Arsa Tapulu Gayrimenkul
Arsa tapusu olan binalar tapu kayıtlarında gözükmeler. Yani bu tür tapuya sahip bir ev alıyor iseniz, daire değil bu arsadan pay satın alıyorsunuz demektir. Bu tapularda arsanın kaçta kaçının size ait olduğu yazar. İşte bu tür tapularda banka kredisi kullanma şansınız düşüktür. İlerleyen dönemlerde arsa tapulu yerin iskanının alınması da mümkündür.
Kooperatif Tapusu
Noter tarafından tasdikli olan birtakım söleşmeler ile binanın yapılması ve iskanın alınıp kat mülkiyetli tapunun elde edilmesine kadar geçen süreçteki kooperatif hissenizi belirtir.
Hisseli tapu demek bir gayrimenkulün birden fazla ortağı olduğu tapu türüdür. Hisseli tapuda gayrimenkulün kimlere ait olduğu, kaç ortağının olduğu ve ortakların isimleri açık ve net olarak yazar. Ancak ortakların gayrimenkulün hangi kısmına sahip oldukları belli değildir.
Hisseli tapularda elbirliği mülkiyeti veya paylı mülkiyet durumu da olabilir. Elbirliği mülkiyeti demek gayrimenkulün ortaklarının hisse payları belli değildir. Ancak paylı mülkiyet olması durumunda gayrimenkulün ortaklarının hangi paylara sahip oldukları bellidir.
Hisseli Tapunun Satışı Ne Şekilde Olur?
Hisseli tapusu olanlar hangi kısmının kendilerine ait olduğunu bir sözleşme ve kroki imzalayabilirler. Bu sözleşmeye hukuksal olarak rızai taksim belgesi denir. Ancak rızai taksim belgesinin tapuya ait resmi bir özelliği yoktur.
Gayrimenkulün satılmasını isteyen ortak izalei suyu davası açma hakkına da sahiptir. izale şuyu davası mahkemece bütün ortaklara bildirilir. Gayrimenkulün satış bedelinin belirlenmesi ve bu paranın ortaklar arasında pay edilmesi demektir.
İzalei şuyu davasını açmak için her ortağın rızasının olması gerekmez. Taraflardan biri bile isterse bu davayı açabilir.
Hisseli tapularda en çok karşılaşılan sorun hissenin hangi kısma ait olduğudur. Bu nedenle eğer hisseli tapusu olan bir daire satın alacak iseniz mutlaka almadan önce binaya gidip diğer daire sakinleri ile görüşmeniz ve aldığınız daireden emin olmanız gerekir.
Hisseli tapunun satışı müstakil tapu satışına göre daha zordur. Satış işleminden önce ortakların anlaşmış olmaları gerekmektedir. Gayrimenkulün ortakları kendi hisselerini satabilirler ama diğer hissedarlarında bu satıştan haberi olmalıdır. Eğer habersiz bir satış yapılırsa şufa davası açma hakkı doğar. Bu sebeple ortakların haberlerinin olduğunu noter aracılığı ile kayıt altına alınız.
Yapı Ruhsatı Nedir?
Kanunlarımıza göre yapıların inşaatlarının yapılmasına ve yapılandırılmasına izin belgeleri verilir. İnşaatlar bu yetkili belgeler sayesinde inşasına devam edebilmektedirler. İşte bu belgelerden ilk önce alınması gereken belge ruhsattır.
Yapı ruhsatı kısaca binanın yapılması için izin verilen bir belgedir. Proje düzenlenerek yapılacak binanın başlayabilmesi için verilen izin belgesidir.
Yapı Ruhsatı Almak İçin Ne Gerekir?
İmar kanunu gereği belli prosedürler tamamlandıktan sonra inşaatlara izin verildiğinden bahsetmiştik. İçin belgesi alınmak suretiyle yapı ruhsatına başvuru yapabilirsiniz. Gerekli prosedürleri ve evrakları tamamladıktan sonra da ruhsatınızı alabilirsiniz. Ruhsatı alınmamış olan yapıların tümü kaçak olarak yorumlanır. Yapı ruhsatı alınma zorunluluğu 3194 sayılı kanun ile sabittir.
Ruhsat alınmamış inşaatların tespiti halinde inşaat durdurulur ve mühürlenir. Ancak ruhsat alımından sonra mühür sökülerek inşaatın devamına izin verilir. Ruhsatın alınabilmesi için ilk olarak yapının projesi olmalıdır. Proje içinde yapının sahibi ve yapı bilgileri de olmalıdır. Yapının bulunduğu yer belediyeye aitse ruhsat da belediyeden alınır. Eğer yapı belediye sınırları dışında ise ruhsat valilikten alınır.
İnşaata başlama aşamasında alınan ruhsatların geçerlilik süresi 5 senedir. Ruhsatın alındığı tarihten başlamak üzere 2 sene içerisinde inşaata başlamak gerekir.
Ruhsatı olmayan yapılar kaçak olarak değerlendirileceğinden belediyeler bu inşaatı durdurma, yıkma, mal sahibine ve müteahhide para cezası kesme hakkına sahiptir.