Türkiye'de mülk edinmek ve bir gayrimenkul satın almakla ilgilenen pek çok kişi, hem ülkenin yasal mevzuatları hem Türkiye’de bir gayrimenkul yatırım yapmanın doğruluğu ve imkan arayışları içinde ortak soru ve sorunları paylaşıyor.
Türkiye'nin emlak ilan sitesi Emlak Sitem.com olarak bu yazımızda yurtdışından emlak almak isteyen kişiler için hem internet kaynaklarından hem kendi müşterilerinden gelen bu soruları derleyerek bu sorulara cevaplar vermeye çalıştık. Yurtdışından gayrimenkul almak isteyen kesim arasında sadece yabancı uyruklu olan başka ülke vatandaşları değil pek çok da çifte vatandaşlığa sahip doğum yeri başka ülkeler olan vatandaşlarımızda bulunmaktadır. Bu yazıdaki bilgilerin onlarında işine yarayacağını düşünüyoruz. Ayrıca ister yurtdışında ikamet eden Türk kökenli kişilerden olun ister başka bir ülkenin vatandaşı olarak Türkiye’de gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen bir kişi olun tüm sorularınız için bize ulaşmaktan da çekinmeyin. Türkiye'de mülk edinmek hakkında tüm soru ve seçenekleriniz hakkında bilgi vermekten mutluluk duyacağız.
Türkiye'de ikamet etmeyen, gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen gurbetçi ve yabancılar için en sık sorulan sorular ve cevapları şunlardır;
Türk vatandaşlığı olmayan gurbetçiler veya yabancılar için Türkiye'de emlak satın alma konusunda herhangi bir kısıtlama var mıdır?
Bulundukları ülkeden kaynaklı ve satın almak istedikleri emlak konumuna bağlı kısıtlamaların dışında çok sınırlı sayıda kişi ve çoğu ülke vatandaşı, Türkiye'den bir gayrimenkul sahibi olabilir. Bunun dışında ilk bilmeniz gereken bilgiler arasında Türkiye’de mülkiyet serbesttir. Yani Türkiye'de sattın alacağınız tüm mülkler tapuya aittir.
Türkiye'de Kimler Gayrimenkul Satın Alabilir?
Dünya ülkelerinde ikamet eden pek çok uyruktaki kişi Türkiye'den serbest bir şekilde mülk edinebilir ve gayrimenkul satın alabilir. Vatandaşlıkları sebebi ve siyasi nedenlerle Türkiye'den herhangi bir tip mülk ve gayrimenkul satın alma hakkına sahip olmayan sadece üç ülke vardır: Ermenistan, Kuzey Kore ve Suriye’dir. Bu ülke vatandaşları da hızlı değişen konjektür sebebi ile mülk alma istekleri varsa yasal mevzuatı yakından takip edebilirler. Özellikle Ermenistan ile başlayan sıcak ilişkiler sebebi ile yasal mevzuatta değişim olması beklenmektedir.
Bunun dışında belirli Türk şehirlerinde satın alma hakkına sahip olmayan Rusya ve Yunanistan gibi ülke vatandaşlarına da sınırlı kısıtlamalar vardır.
Suriyelilerin Türkiye'de Mülk Edinme Hakkı Var Mı?
Herhangi bir Suriyeli kişi adına mülk edinmede kısıtlamaya tabidir. Ancak bu mülk Türkiye'de kurduğu bir firma adına kayıt edilirse Türkiye'den mülk sahibi olabilir. Bunun dışında Suriyelilerin Türkiye’den mülk edinmesi yasaktır. Ancak Türkiye'deki Suriyeliler için şirket kurma prosedürleri de kolay, hızlı ve makul bir maliyetle gerçekleştirilebilmektedir.
Türkiye'de Gayrimenkul Almanın Temel Aşamaları Nelerdir?
Türkiye’de emlak edinmenin en kolay yolu sizi temsil edecek güvenilir bir emlak aracısı bulmak ile başlamalıdır. Emlak uzmanı size hem yasal prosedürler hem satın alma konusunda detaylı bilgiler sunacak ve prosedürü sizin için sonuca vardıracaktır. Yurtdışından bir emlak için yetkili emlak acenteleri dışında şahsi işlem yapmak veya yetkisiz kişilere komisyon ödemek istenmeyen pek çok soruna yol açabilir.
Yurtdışından Emlak Satın Alma Prosedürleri Kısaca Nedir?
1) Türkiye'de gayrimenkul sahibi olmanızı sağlamak için mülk edinmeye uygun olduğunuza dair yetkili kurumlara güvenlik izni başvurusunda bulmalısınız. Çoğu zaman bu aşama sizin adınıza emlak acenteniz veya sıfır bir daire satın almak istiyorsanız inşaat şirketiniz tarafından tamamlanacaktır.
2) Satın alınmak istenen gayrimenkul için belirli bir kaparo ödenmesi gerekir. Bu o gayrimenkulü rezerve etme anlamı taşır.
3) Emlak acenteleri ve emlak aracısı olan kişiler satın alınmak istenen mülkün tapusunun geçerliliğini, üzerine bir haciz olup olmadığını veya yasal başka bir engele sahip olmadığını belirler ve teyit eder.
4) Satıcı ile alıcı arasında, teslimat tarihi, varsa taksit ödeme planı ve şartlar ve koşullar dahil olmak üzere bir sözleşmenin imzalanmalıdır. Türkiye'de bu sözleşmeler bir noter huzurunda doğrulanmalı ve onaylanmalıdır.
5) Güvenlik onayı verildikten sonra taşınmazın mülkiyeti yeni alıcı adına devredilir. Ve alıcı adına Tapu Müdürlüğü'nde yeni tapu düzenlenir.
6) Gayrimenkul değerinin geri kalanı Tapu Müdürlüğü'nde mülkiyet devri sırasında banka havalesi veya nakit ödeme yoluyla ödenir.
Türkiye'de Mülk Satın Almak İçin Gerekli Belgeler Nelerdir?
1) Emlak satın almak isteyen kişinin ülke pasaportu ve Türkçe'ye tercüme edilmiş ve noter tasdikli bir nüshası.
2) Emlak satın alacak kişinin 4 adet kişisel vesikalık fotoğrafı.
3) Herhangi bir vergi müdürlüğünden çıkartılacak bir vergi numarası.
4) Alıcıdan satıcıya yapılan ödemelerin takibi için bir Türk bankasında alıcı adına banka hesabı açılması gerekir.
Türkiye'de Emlak Fiyatları Hakkında Sık Sorulan Sorular
Türkiye emlak piyasası hakkında da çok sık merak edilen sorular alıyoruz. Bunlardan bazılarını sizin için derledik.
1) Türkiye'de mülkün fiyatını kim belirliyor?
Yeni yapılan bir inşaat içinden bir mülk satın alıyorsanız, fiyat inşaat firması ve müteahhit tarafından belirlenmektedir. Emlak acentesinin veya aracısının komisyonu ne olursa olsun, geliştiriciye veya satın aldığınız acenteye aynı fiyatı ödeyeceksiniz.
2) Türkiye'de Emlakçı Komisyonu Ne Kadar?
Kayıtlı ve lisanslı emlakçılar, mülkün gerçek satış fiyatı üzerinden, alıcıdan ve mülk sahibinden ayrı ayrı hizmet bedeli olarak %3 komisyon alma hakkına sahiptir. Ancak yeni projelerde bu yüzde satış fiyatına dahil edilmektedir. Satın almanın müteahhitten mi yoksa emlakçıdan mı yapıldığı fiyatı değiştirmez.
3) Türkiye'de Emlakçı Aracılığıyla Satın Almak Neden Tercih Edilir?
Türkiye vatandaşı da olsaydınız bir emlak alım satımında yetkili bir emlak acentesi ve aracısından yardım almanızı önermekteyiz. Bunun yanında yurtdışından mülk edinmek istiyorsanız bu durum neredeyse bir zorunluluk halini alacaktır. Çünkü;
a) Satış öncesi ve sonrası, havalimanından başlayarak ulaşım, tercüme, emlak danışmanlığı, emlak turları ve diğer hizmetler dahil olmak üzere lisanslı bir emlakçının hizmetlerinden yararlanmak faydalı ve işlerinizi kolaylaştıran bir durumdur.
b) Emlakçı, sizi sadece bir inşaat firması ile sınırlamamak için kriterlerinize uygun çok çeşitli gayrimenkul projelerini de size gösterecektir.
c) Emlak acentesinin Türkiye emlak piyasasındaki deneyiminden yararlanırsınız. Ayrıca pek çok emlak acentesi ekip olarak çalışır. Bu sizi emlak satın alma konusunda desteklemek için ayrılmış entegre bir ekibe sahip olmak demektir.
Türkiye'de Emlak Maliyetleri Ve Vergiler Hakkında Sık Sorulan Sorular
Türkiye’de emlak satın almak isteyen başka ülke vatandaşlarının doğal olarak merak ettiği bir diüer konu emlak satın aldıktan sonraki karşılarına çıkacak maliyetlerdir. Bu soruları da cevaplamaya çalışalım;
Türkiye'deki Emlak Ve Konut Sahibinin Bir Kişinin Yönetime Ödemesi Gereken Aylık Aidat Olarak Tarif Edilen Ücretler Nelerdir?
1) Türkiye'de aidat olarak bilinen bina ve tesis yönetim ücretleri temizlik, bakım, aydınlatma, asansörler, güvenlik, koşu sporları ve sağlık tesisleri vb. gibi çeşitli maliyetleri karşılamak üzere yönetime ödenen ücretlerdir. Aidatlar satın alınan mülkün bulunduğu semte ve binanın kendi durumuna değişebilse de genellikle metrekare başına 0,5 ila 1.5 dolar olduğu tahmin edilmektedir. Örneğin semt olarak metrekare satış fiyatları yüksek bir semtte 100 metrekarelik iki yatak odalı bir dairenin sahibi yönetime ayda yaklaşık 100 dolar ödeyebilmektedir. Aidatlar hakkında yapı durumundan dolayı büyük farklarında olabileceğini belirtmek isteriz. Yetkili emlak temsilciniz size bu konuda yol gösterecektir.
2) Türkiye’de yıllık emlak değerinin yaklaşık %0,2'si olan emlak vergisi olarak alınmaktadır. Bu bedel vergilendirme politikaları ile yıldan yıla değişebilmektedir.
3) Türkiye’de depreme karşı sigorta zorunlu olup bedel emlak rayiç bedeli üzerinden belirlenmelidir. Çoğu zaman emlak sahipleri daha düşük bedel ödemek için emlak bedelini düşük göstermek istese de ülkenin deprem gerçeğini unutmadan gerçek bedeller üzerinden bu sigortanın yaptırılması doğru olacaktır.
Türkiye'de Mülk Satın Alma Maliyet Ve Vergileri Nelerdir?
1) Emlak alım vergisi, satış fiyatının %4'üne eşittir, genellikle alıcı ve satıcı arasında bölünür veya kararlaştırıldığı gibi ayrılabilir
2) Katma değer vergisi (KDV) satış fiyatı üzerinden %1 vergidir. Dairenin alanı 150 metrekareden fazla ise satış fiyatının %18'ine kadar yükselebilir.
3) Elektrik, su, iletişim, doğalgaz sayaç aboneliği için yaklaşık olarak 500 dolar maliyet tutabilir.
Türkiye'de Bir Mülk Satarken Sermaye Kazancı Vergisi Nedir?
Sermaye kârı vergisi oranı %15 ila %35 arasında değişmekte olup, yalnızca mülkün Türkiye'de satın alındığı tarihten itibaren 5 yıl içinde satılması durumunda ödenir.
Türkiye'de Mülk Sahibi Olmak İçin Ne Kadar Vergi Ödenir? Bu Vergi Yıllık Mıdır?
Türkiye'de emlak vergisi, toplam emlak değerinin %4'ü kadardır. Sadece bir kez, Tapu Dairesi Müdürlüklerinde ve tapu Siciline, mülkü yeni alıcı adına kaydettirirken ve onun adına tapu düzenlerken ödenir. Yıllık bir vergi değil, yukarıda belirtildiği gibi bir kerelik bir vergidir.
Türkiye'de Gayrimenkul Yatırımı Hakkında Sık Sorulan Sorular
1) Türkiye'de Aldığım Gayrimenkulü Kiralayabilir Miyim?
Satın aldığınız tüm mülkleri kiraya verebilirsiniz. Mülk sahibi, mülkünü dilediği zaman kiralamaya uygun ve özgürdür. Türkiye'de emlak kiralama arayışının arttığı ve mülk kirasının sahibinin takdirine bağlı olduğu yüksek turist sezonları vardır.
2) Bir Gayrimenkul Türkiye'de Her Zaman Satılabilir Mi?
Bir mülk her zaman satılabilir. Herhangi bir kısıtlama yoktur.
3) Bir İnşaat Projesinden Mülk Aldım. Proje Tamamlanmadan Türkiye'deki Mülkümü Satabilir Miyim?
İnşaat aşamasında dahi mülkünüzü Türkiye'de satabilirsiniz. Ancak satış sözleşmesinde belirtilmişse geliştiriciye ödenen bir komisyon olabilir ve yüzdesi %2 ile %3 arasında değişmektedir.
4) Türkiye'de Taksitle Gayrimenkul Satın Almak Mümkün Mü?
Çoğu yeni gayrimenkul projesinde, ister plan dışı, ister yapım aşamasında, hatta hazır projeler olsun, taksitli ödeme planı mevcuttur. Peşinat değeri genellikle %35 veya daha fazlasından başlar.
Türkiye'de gayrimenkul satın almak için banka finansmanı hakkında sık sorulan sorular
Türkiye'de Mülk İçin Kredi Almak Mümkün Müdür?
Gayrimenkul finansmanı çoğunlukla Türk bankaları tarafından sağlanmaktadır, bu nedenle başvuru sahibinin Türkiye'de düzenli geliri olması gerekir. Ancak, Türkiye'deki bazı büyük gayrimenkul projeleri veya devlet garantili projeler özel ayrıcalıklar sağladığından, talep üzerine bu konuda elimizden gelenin en iyisini yapmaktadır.
İslami bir bankadan banka finansmanı ile Türkiye'de mülk satın almak mümkün müdür?
Evet, yurtdışındaki bankanızdan gerekli finansman sağlandıktan sonra tutarın tamamı veya aylık taksitler şirketin Türkiye'deki hesabına aktarılacaktır.
Türkiye'de Gayrimenkul Sahipliği İle İlgili Sık Sorulan Sorular
Türkiye'de Tapu Nedir?
Türkiye'de mülkün sahipliğini, yerini gösteren tapu senedine “Tapu” denir ve yabancılar için tüm gayrimenkul işlemleri münhasıran mülkün bulunduğu bölgenin Tapu Müdürlüğü şubesi aracılığıyla yapılır.
Türkiye'de Bir Mülk Satın Almak Ve Tapu Almak Ne Kadar Sürer?
Uygun mülkü seçtikten sonra tüm işlemler sadece birkaç gün içinde tamamlanabilir.
Ülkeye Gelmeden Türkiye'de Uzaktan Mülk Satın Almak Mümkün Müdür?
Türkiye’ye gelemden de mülk satın almak mümkündür. Türkiye'de sizin adınıza hareket edecek kişi veya kurumlara verilecek yasal bir vekaletname ile Türkiye'ye gelmeden uzaktan gayrimenkul satın alınabilir. Vekaletnameler ikamet ettiğiniz yerdeki Türk Büyükelçiliklerinden düzenlenebilir.
İki Veya Daha Fazla Kişi Bir Mülkün Mülkiyetine Katılma Hakkına Sahip Midir? Ve Tüm Alıcılar Adına Tescil Edilebilir Mi?
Evet, mülkün tapusu, her biri için belirtilen mülkiyet payları ile tüm alıcılar adına kayıtlıdır.
Türkiye'de Gayrimenkul Konutları Hakkında Sık Sorulan Sorular
Türkiye'de Gayrimenkul Satın Almadan Önce Oturma İzni Almak Gerekli Midir?
Hayır. Seyahat belgesine sahip Filistinliler ve herhangi bir ülkenin vatandaşlığına sahip olmayan, ancak seyahat belgelerine sahip “vatansız” kabul edilen kişiler hariç, çoğu gayrimenkul alıcısının satın almadan önce Türkiye'de oturma izni almasına gerek yoktur.
Gayrimenkul Satın Alırsam Türkiye'de Oturma İzni Alabilir Miyim?
Eğer Türkiye’de bir gayrimenkul satın alırsanız Türkiye'deki mülkün yabancı sahibi, kendisi ve ailesi için her yıl yenilenen bir gayrimenkul ikametgahı edinir.