2021 yılı satılık ev, satılık konut fiyatlarında düşüş mü yoksa yükseliş mi olacak? 2021 yılı satılık ev ve konut fiyatları ile ilgili bilgi vermeden önce 2020 yılının ev fiyatlarının kısa bir özetini yapmak en doğru yöntem olacak. 2020 yaz ayında kredi faizlerinin de düşmesi ile beraber 2020 yaz aylarında gerçek bir emlak alım patlaması yaşadık. TÜİK verilerine göre temmuz ayında satılan konut sayısı 229.357 oldu. Bu 2019 yılı Temmuz ayına göre %129’luk bir artışa denk geliyordu. Bu yoğun talebe bağlı olarak emlak fiyatları da el yaktı. Talebin artması ile beraber emlak piyasasında yoğun bir fiyat artışı yaşadık. Her ekonomik ortamda olduğu gibi bir değere talep artarsa fiyatta doğal olarak o talep kadar hatta daha fazla olarak yükselir.
Verilere göre durumu değerlendirirsek, yine TÜİK verilerine göre 2020 Eylül ayında bir önceki yıla göre emlak değerlerindeki artış oranı ortalama olarak İstanbul’da %25.7 oranında arttı. Tabi bu rakamın ortalama bir değer olduğunu vurgularsak önemli lokasyonlarda ve değerli konumlarda fiyatların bu oranın kat be kat üzerinde artış gördüğünü de anlamış oluruz. İstanbul başta olmak üzere tüm metropollerde - fiyat artışı yönünden Ankara ve İzmir bu metropoller arasında ilk üçte yar aldı – çok yüksek oranda fiyatlar arttı.
2020 yılında emlak piyasasının bu kadar değerlenmesinin en büyük sebebi ise devletin zararına verdiği emlak kredileri oldu. Ciddi miktarlarda ucuza kredi sağlandı ve çok uygun şartlarda dağıtıldı. Bu kredilerden ve sağladığı emlak yatırımlarından en büyük kazancı ise daha fiyatlar yükselmeden kredilere ulaşıp gayrimenkul satın alanlar gördü. Gayrimenkul fiyatlarının da artması ile kredi kampanyalarını başta yakalayıp ev alanlar için büyük prim kazancı getirdi. İkinci büyük kazancı ise yine de nakitlerini kullanmadan bu krediler ile hangi fiyattan ev almış olurlarsa olsun herkes maddi olarak kazanç sağladı. Çok uygun şartlarda verilen konut kredisi faiz oranları, artan faiz oranlarını da göz önüne alırsak kredi çekenler için kazanç hanesine yazılabilecek bir durum olarak ortaya konabilir.
Bu yoğun talep insanları isyan ettirecek kadar da yüksek fiyat artışlarına da sebep oldu. Fakat bu fahiş zam yapanların büyük bir bölümü ise eldeki satışa sundukları evleri ve gayrimenkulleri satamadı ve ellerinde kaldı. Bu kredi desteğinin en büyük zararını gören kesimlerden biri onlar oldu.
Gelecek tahminlemesi için diğer yatırım araçlarının da durumunu ortaya koymakta fayda olacak. 2020 yılı emlak sektörü için devlet destekli ucuz krediler ile iyi bir yıl olarak gözükse de durum Altın ve Dolar yatırımı yapanlar açısından öyle değildi. Yine TÜİK verilerine göre Eylül 2020’de Altına yatırım yapanlar geçen yıla göre %70 oranında kar elde ederken, dolara yatırım yapanlarda %39 kar elde etmişler. Yani ev almayıp parasını bu araçlarda değerlendirenlerde iyi oranlarda kar elde etmişler.
Fakat bu hesapta unutulmaması gereken ise emlak alanların olmayan para yani devlet desteği ile uzun vadeli krediler ile emlak aldıklarını unutmayın.
Yine değerlendirmeye katılacak diğer önemli bir nokta ise 2020 yılında ev satın alanların bu evleri ne için satın aldıkları. Oturmak için mi ev satın aldı yoksa yatırım olarak mı ev satın alındı. Bu neden önemli diye sorulursa cevap kira getirisi olacaktır. Fiyatların artışı ile beraber normalde bir evin bedeli için hesaplanan 18-20 senelik kira getiri karşılığı hesabı şaştı. Evlerin bedeli çok fazla yükseldiği için kazanılan kira bedelleri aynı oranda artmadığından evin kiralık yatırımı için alınması haline yıllık çarpan oranı 25-30 seneye kadar çıkmış durumda. Bu durumu da özetlersek emlak piyasası, ekonomik olarak irrasyonel bir hale gelmiş durumda. Bu da ilerleyen günlerde hedeflerin ve fiyatların daha aklı selim bir noktalara gelmesi için teşvik edici hale gelme ihtimalini arttırıyor.
Geçen ayların kısa bir değerlendirmesini yaptıktan sonra asıl merak edilen konu ise 2021 yılında emlak sektörünü neler beklediği ve gelişmelerin nasıl olacağı.
Peki 2021 yılında satılık konut fiyatları nasıl ilerleyecek? Ortaya koyduğumuz durum ve verilere göre emlak sektöründe belirleyici olan kira çarpanı yıllarına göre fiyatlanmanın dengeli bir hale gelmesi için emlak sektörünün önünde iki yolun olduğunu görebilirsiniz. Artan ev fiyatları ile beraber bir eve ödenen bedelin geri kazanılabilmesi için 25-30 sene olarak hesaplanan kira bedellerinin dünya standartlarındaki 18-20 sene aralıklarına inmesi için ya kira gelirleri çok artmalı, ya da evlerin fiyatları daha makul bir seviyeye düşmeli.
2021 yılının ekonomik gerçeklerini şimdiden görebildiğimize, pandeminin de halen etkisinin süreceğine ve yarattığı hem ülkemizdeki hem dünyada büyük ekonomik darboğaza bakarsak kira gelirlerinin artmasının beklenmesi ihtimali oldukça zor bir ihtimal olarak karşımıza çıkacaktır.
Yine satılık ev fiyatlarının ana belirleyici unsuru ise yine kredi faizlerinin olacağı da unutulmamalıdır. Özellikle yaşanan faiz oranlarına bağlı olarak 2020 Temmuz ayında 0,64 oranında verilen kredilerin bir daha verilmesinin mümkün olmayacağı gerçeği de önümüzde durmaktadır. Ev kredileri için 2021 yılında konut kredilerinde daha bu düşük faiz oranlarında kredi alınabilmesi mümkün değildir. 2020 yılında dahi bu kredi ortalarında verilen krediler devlet bankalarının bankalar görev zararı yazarak verdikleri kredilerdi. Bu durumda ev fiyatlarının aylara bölünerek düşme ihtimali diğer seçeneğe göre daha gerçekleşebilir durmakta.
Durumu yine veriler ile ortaya koyarsak 2020 Eylül ayında satılan konut sayısı neredeyse iki kat azaldı. 2020 Eylül ayında Türkiye’de satılan konut sayısı 136 bine düştü.
2021 yılında Türkiye’de alım gücü artmayacağı bariz bir durum iken ve kredi faizleri de yüksekken ev ev fiyatlarının artmasını beklemek makul bir beklenti olmayacaktır.
Tüm bu durumda ev fiyatlarında halen neden fiyatların düşmediği sorusunun cevabı ise konut stoğunda olan azalmadan kaynaklı diyebiliriz. Bugüne kadar satılmayı bekleyen birçok konut 2020 yılında zaten satıldı. Satıştaki konut sayısındaki düşüklük sebebi ile fiyatlar halen Temmuz 2020 seviyesinde seyretmekte.
Emlak arzındaki bu düşüklük ise ne kadar süreceğini tahminlersek, bunun çok uzun süre sürmeyeceğini de söyleyebiliriz. Evet inşaat yapma şartları zorlaştı, müteahhitlerin inşaat yapma istekleri 2019 yılındaki kadar yoğun değil fakat halen evini satmak zorunda kalan, isteyecek halkın bu emlak arzını giderek daha zorlayacağını ön görebiliriz. Eskiyen evlerini elden çıkarmaya çalışan, ekonomik olarak zorluğa düşen kişiler evlerini elden çıkarmak isteyeceklerdir.
2021 yılında pandemiden kaynaklı işsizlik oranlarının yükseleceğine, ekonominin toparlanma sürecinin de daha uzun süreceğine neredeyse eminken var olan konut stoğunun da erimeyeceğine aksine daha da artacağına da emin gibiyiz. Alıcının yani talebin olmadığı bir piyasa da arzın yükselmesi de kaçınılmaz olacak.
Diğer bir yönden, yani oturma ve yatırım amacı ile ev almak isteyenlerin yönünden fiyatları incelersek te şöyle bir durum ortaya çıkıyor.
Oturmak amacı ile ev almak zorunda olan kesim genellikle kredi ile ev alan kesimdir. Fakat kredi faizlerinin bu derece yüksek olması bu isteklerini biraz daha ötelemeye neden olacaktır. Yatırım amacı ile ev almak isteyenlerin ise ilk etapta 2021 yılının ilk 6 ayında bu isteklerini erteleyeceğini söyleyebiliriz. Genel beklenti hem Altın fiyatlarında yükseliş hem banka faizlerinin getirisinin yüksek olması hem de Bitcoin, kripto para gibi diğer yatırım araçlarının çok daha fazla getiri getireceği hakkındaki beklenti yatırım amacı ile ev alacakları emlak sektöründen biraz daha uzak tutacak gibi gözüküyor.
2021 yılı emlak fiyatlarında düşüş olacağını düşünenler kadar ev fiyatlarının düşmeyeceğini hatta artacağını savunan bir fikirlerde var. Bu görüşe göre her şeyin pahalandığı bir ortamda ev fiyatlarının düşmesinin ekonomik bir gerçek olmayacağını söyleyen de büyük bir kesim var. Müteahhitlerin ilettiği en büyük sıkıntılar olarak metrekare maliyetlerinin aşırı yükselmesi sorunu satılık ev fiyatlarının düşmesine engel olacak. Ev fiyatlarının artacağını düşünen kesime göre metrekare maliyetlerinin de geçen yıla göre neredeyse %50 arttığı bir ortamda bu maliyetlerin fiyatlara mutlaka yansıyacak.
Yine de ekonomik ana temel kurallara göre emlak sektöründe fiyatları satanlar belirlemiyor. Fiyatları alan kişiler belirlemektedir. Ev almak isteyen yaşadığı ekonomik darboğaz, kredi faizlerinin yüksek olması, 2020 yılında aşırı yükseltilen ev fiyatları ve kaliteli evlerin birçoğunun 2020 de satılmış olduğu gerçeği ile beraber 2021 yılında ev fiyatlarında 2020 gibi bir yükseliş beklemek mantıklı olmayacak gibi gözüküyor. Ev fiyatlarında Türk lirası bazında düşme olmayacak bile olsa dolar ve altın fiyatlarına göre bariz düşmelerin olacağını öngörebiliriz. Peki bu koşullar 2021 yılında emlak satışlarında bir düşüklüğe yol açacak mı? İlk çeyrek ve altı aylık dönemde diğer yıllara göre emlak sektöründe bir daralma olsa dahi parasını altın, dolar ve faizde değerlendirecektir. Fakat nakit yatırımı yapan herkesin nihai amacının ev satın almak olduğu ve barınma ihtiyacının belli bir süreye kadar ertelenebildiği bir dünyada 2021 yılının ikinci yarısından sonra emlak piyasasında tekrar bir canlanma olacağı öngörülebilir. 2021 yılında, 2020 kredi destekleri sırasında aşırı fiyatlandırılan ve elde kalan pek çok satılık evinde elden çıkarmak isteyenler tarafından daha uygun ve gerçekçi fiyatlar ile satışa sunulacağı düşünülürse 2021 emlak piyasasının da canlı bir yıl geçireceğini düşünüyoruz.
2021 yılı satılık ev fiyatlarını Emlak Sitem uzmanlarına sorduk. Onların değerlendirmesine göre ise; enflasyonun beklentilerin üzerinde ilerlediği bir ortamda yatırım için cebinde parası olan kişilerin ev, konut satın alarak paralarını gayrimenkule yatırmak istemediklerini rakamlardan görebiliyoruz. Emlak Sitem kullanıcı verileri de bu tespitimizi doğrular nitelikte ilerliyor. Enflasyon artışı bankaya yatırılan paralara verilen faizlerinde artmasına neden olduğu gibi bankaların ev satın almak isteyenlere verdiği mortgage kredilerine de tüketici kredilerine de yüksek faiz uygulamasına sebep oldu. Bu sermayesinde nakit tutanları banka faizlerine yönlendiriken nakti olmadan ev satın almak zorunda olanları da bu isteklerinden vazgeçiren bir neden oldu. Talebin düşmesine karşılık gayrimenkulünü satmak isteyen kişilerin halen geçen sene bankaların zararına verdiği yüksek banka kredilerinin etikisi ile gerçek değerleri şişirilen emlakların etkisi ile satılığa çıkardıkları emlaklar için piyasa koşulları üzerinde bedeller talep ediyorlar. Bu yüksek bedel talebi ve düşük finansman emlak sektörü için 2021 yılının daha da zor bir sene olacağını gösteriyor. Fakat durum yılın sonlarına doğru fiyatların aşağıya düşmesine sebep olacaktır. Çünkü finansman konusunda devletin elinde çok fazla koz kalmadı. Yani finansman desteğini arttırmakta yetersiz kalınacağını düşünüyoruz. Bu durumda acil nakite ihtiyacı olupta evlerini, projelerini satmak isteyen kişilerin konut fiyatlarını enflasyon oranına göre daha aşağıya çekmesini beklemek çokta yanlış bir öngörü olmayacak. 2021 yılının son aylarına doğru satılık konut fiyatlarında enflasyon oranına göre düşüş yaşanması oldukça muhtemel bir senaryo olacak.