Bina inşaat için bir arsaya nasıl değer belirleyeceğinizi bulmak aslında düşündüğünüzden çok kolaydır. Bu değer bulma bir arsanın ne tür bir yapıyı destekleyeceğini araştırmanın yanı sıra son değerini anlamak ve sonra toplam geliştirme maliyetini belirlemek ile ilgilidir.
Öyleyse neden bu sorun, arsa geliştiricilerinin çoğunun kalbine korku salıyor ve değerleme süreci boyunca hangi adımlar böyle bir belirsizlik yaratıyor?
Bir Arsa Satın Almak İçin Temel Rehber
Parseller için fiyat istemek, genellikle birisinin sadece pazarın ne ödeyeceğine dair fikrine dayanır. Bu kavramın mutlaka yanlış olması gerekmez. Ancak çok fazla harcama yaparsanız ve ilgili maliyetleri anlamazsanız, projenizin pahalı bir girişim olabileceği gerçeğinden kaçamazsınız.
Piyasanın bir arsa için ödeyeceği fiyat oldukça değişkendir. Ana konumlardaki iyi arazileri bulmak zordur. Ve bu nedenle pazara girdiklerinde, bazı insanlar kendi evlerini inşa etme fırsatını kaçırmamak için daha fazla ödeme yaparlar.
Değerleme süreci bu değişkenleri anlamada oldukça hassastır. Hepimiz farklı mimari tarzlara sahip farklı büyüklükteki evlerin farklı değerlere sahip olduğunu bilsek te, neyin onaylanıp onaylanmayacağını bilmek ve bina maliyetini belirlemek işin zorlu kısmıdır.
Bu, çizim değerlemesini önemli ölçüde etkileyebilir, bu nedenle bu değişkenler hakkında mümkün olduğunca çok şey öğrenmek en iyisidir.
Arsa için Doğru Fiyatı Nasıl Ödeyebilirim?
İlk olarak, değerleme yöntemini ayrıntılı olarak anlamak ve pratikte nasıl uygulandığını öğrenmek en iyisidir. Arsa değerleme yöntemi olarak bilinen temel hesaplama geliştirme veya potansiyeli olan bir kalkınma sahasının, arazinin veya mevcut binaların değerini hızlı bir şekilde tanımlamak için önemli bir araçtır.
Arsa Değeri = Son Değer - Geliştirme Maliyetleri - İstenilen Öz kaynak
Olarak formüllenebilir.
Fikir, önerilen evin (bittiğinde) ne kadar değerli olduğunu belirlemeniz ve daha sonra evi tasarlama ve inşa etme ile ilgili tüm maliyetleri aşamalı olarak belirleyip düşmenizdir. Geriye kalan, istenen kalkınma kârı veya özkaynağını ve elbette arsa almak için ihtiyacınız olan toplamı sağlayan bir fazladır. Bu aslında onun değerlemesi. Hesaplama basittir, ancak maalesef değerleme zorluklarının ortaya çıktığı birçok değişkene duyarlıdır.
Bir arsa değeri hesaplanırken dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır:
Bitiş Değeri
Çizim değerlemeleri her zaman inşa etmek istediğiniz şeyin son değerini anlamakla başlamalıdır. Buradaki hile, planın neyi destekleyeceğini ve yerel kamu otoritesinin neyi onaylayacağını araştırmaktır.
Neyin mümkün olduğuna dair net bir vizyon belirlendikten sonra, son değerini bulmak oldukça basittir. Yerel piyasayı araştırmanız veya bir emlakçıdan tekliflerinizi değerlendirmesini istemeniz gerekir. Uç değerleri asla planları geliştiren tasarımlara dayandırmaya dikkat edin, muhtemelen bu planlar kamu planlamacıları tarafından asla onaylanmayacaktır.
Geliştirme ücreti
Bunlar, personel ücretlerinden, malzeme maliyetlerine kadar evi inşa etmenin tüm maliyetlerini kapsar. Nelerin dahil edilmesi gerektiğini ve maliyet düzeyini anlamak, en deneyimli kendi kendini yetiştiren kişi için bile bir zorluktur.
Burada dikkate alınması gerekenler şunlardır:
Tasarım Hizmetleri
Bu, evin planlama gereksinimlerine ve bina yönetmeliklerine göre tasarlandığından emin olmak için ihtiyaç duyacağınız profesyonel desteği kapsar. Neye izin verilmesi gerektiğini anlamak için iki ana seçeneğiniz vardır:
1. Çeşitli profesyonellerden oluşan bir ekip oluşturun ve bir maliyet belirleyin.
2. Profesyonel bir inşaat şirketi ile çalışın.
Profesyonel inşaat şirketlerinin hazır paket tasarımlarının maliyetleri, inşaat sürecine temelden bağlı oldukları için özel mimarlardan daha uygun maliyetli olma eğilimindedir. Bu da inşaat sistemlerine aşina oldukları için ücretlerin netliği ve bina maliyetlerinin öngörülebilirliğini sunar.
Yapım Maliyetleri
Beklenen yapım maliyetini tanımlamak, muhtemelen pastanın en büyük dilimi olduğu ve büyük olasılıkla farklı görüşlere maruz kalacağı için arsa değerlemesini hesaplamanın en önemli parçasıdır. İdeal olarak, inşa maliyetleri gerçek tekliflere dayanmalıdır. Ancak arsa satın alma aşamasında bu mümkün olmadığından alternatif bilgiler kullanılmalıdır.
Bu durumda bina maliyetleri için profesyonel yardım almak gerekecektir. Ancak genel bilgilere dayalı bir maliyetleme muhtemelen arsa değerlemesi üzerinde olumsuz bir etki yapar. Genel bilgilere göre yapılan hesaplamalarda inşa maliyetlerinin aşılabileceği bilinmelidir.
İnşaat İçin Tercih Edilen Yol
İnşa etmek için tercih ettiğiniz yola bağlı olarak, inşa maliyetini azaltmak mümkündür. Bu da arsa bedeli için daha fazla bütçe ayırabileceğiniz anlamına gelir. Anahtar teslim bir olarak bir müteahhit ile anlaşmak en uygun inşa yolu olabilir. Ancak genel giderler ve sonrada ortaya çıkacak küçük şeyler arsa değerlemesini olumsuz etkiler, maliyetleri arttırır. Her inşaata ayrı düşünerek bir inşaa rotası oluşturmak maliyetleri azaltacaktır.
Harçlar ve Ödemeler
Arsa geliştirmek için ödenmesi gereken bir sürü ücret olacaktır. Bunlar, vergilerden, harçlara kadar çeşitlenir. İnşaat sigortası ve garanti temini için ödeneklerin de dahil edilmesi gerekir. Bu ödemeleri de maliyetler içinde düşünmeniz ve planlamanız gereklidir.
Site Anormalleri
Genel olarak, aynı evi bir arsadan diğerine inşa etmenin maliyeti genellikle aynıdır. Fakat zaman zaman bölgesel farklılıklar maliyetleri inanılmaz etkileyebilir. Arsadan arsaya olan bu tür değişiklikler, site anormalleri olarak bilinir. Bu, o arsaya özgü belirli sorunlarla ilişkili maliyetlerdir. Anormallerin örnekleri, aşırı harcama gerektiren temeller veya pahalı servis bağlantıları veya belki de yerinde yıkım gereksinimleri olabilir.
Olasılık
Bir plana değer vermek, masrafları anlamak ve sonra bunları son değerden çıkarmakla ilgilidir. Ne yazık ki, her maliyet yine de tanımlayamamaktadır. Bu nedenle, beklenmedik maliyetler için de bir ödenek ayrılmalıdır. Genel olarak, beklenmedik durum ödenekleri, projenin karmaşıklığına ve potansiyel arsa problemlerini anlama ve bunlarla başa çıkmada yaptığınız titizliğe bağlı olarak inşaat maliyetinin %5 ila %10'u arasında olmalıdır.
Şartname Düzeyi ve Bireycilik
Bir evin ince işçilik kalitesi ve işlevselliğini artırmak için bir arsanın kişiselleştirilmesi, arsa değerlemesi açısından hem iyi hem de kötü bir şey olabilir. Her zaman bireysel dokunuşların etkisinin gerçekten katma değer sağlayıp sağlamadığını veya maliyetleri artırarak arsa değerlemesinden ödün verip vermediğini düşünmeye ve anlamaya çalışın.
Eşitlik Kuralı
Bu arsa geliştirme çabalarınızdan sonra elde etmeyi umduğunuz kardır. Ne yazık ki, eşitlik düzeyi özneldir ve bazıları bu karı gerekli (inşaatçılar ve benzerleri) olarak görürken, bazen bu şekilde karı düşünmeyen ve benzersiz bir ev inşa etme fırsatının yeterli ödül olduğunu düşünenler bu kârlılıkla ilgilenmezler. Bu anlayış kârla ilgilenmeyenlerin arsa için daha fazla ödeme yapacağı anlamına gelecektir.
Şimdi arsa değerleme sürecini daha ayrıntılı açıklamış olduk. Bir arsaya buna göre değer vermeye devam edebilirsiniz. Fakat unutmayın, değerleme kuralları genel bir perspektiftir. Ve farklı insanların arsa değerlemesi tam bir bilim değildir. Farklı insanlar farklı hedefleri istediğinden değerleme konusu sübjektiftir.