Ecrimisil bir taşınmaz malın izin dışında kullanılması halidir. Ecrimisil haksız işgal tazminatı olarak da tanımlanır. Ecrimisil, taşınmazın sahibinin veya idarenin izni dışında kullanılmasıdır. Haksız işgal tazminatı mal sahibinin herhangi bir zarara uğrayıp uğramadığına bakılmadan ya da işgalcinin kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın istenen tazminat şeklidir.
Bir yapıda veya apartmanda ortak yerlerin kullanılmasından veya kiraya verilmesinden dolayı tazminat talep edilebilir. Arsa veya tarla olması halinde kişi arsa sahibinin arsasını kullanmasına engel olunuyorsa arsa payı oranı dahilinde tazminat ödenmesi gereklidir.
Ecrimisil (haksız işgal) Tazminatının Şartları
• İzin olmadan kullanmak,
• İzin olmadan inşaat yapmak,
• Kiralanan durumlarda kira sözleşmesinin bitmesine rağmen yeni sözleşme yapılmadan kullanıma devam etmek,
• Kamu hizmetinde kullanmak şartıyla kiralanan mülkün bir kısmının işgal edilmesi.
Ecrimisil Davası Ne Demektir?
Ecrimisil davası, herhangi bir malı haksız yere kullananlardan haksız işgal tazminatı almak ve malın esas sahibine iade edilmesi maksadıyla açıan davalardır. Ecrimisil davalarında mal sahibinin zarar edip edilmediğine bakılmaz. Tazminatın hesaplanmasında taşınmazdan elde edilen gelir esas alınır.
Ecrimisil Davası Nasıl Açılır?
Ecrimisil davası açmadan önce işgalciye ihtarname çekmek gerekir. Ecrimisil davası bulunulan şehrin Asliye Hukuk Mahkemelerine açılır. Bilirkişi işgal edilmiş olan malın kira bedelini saptar. Bilirkişinin saptadığı bu miktar tazminat miktarı olarak kabul edilir. İşgal tazminatı geriye doğru en fazla 5 senelik alınabilir.
Ecrimisil İle Kira Bedeli Farkı Nedir?
• Kira alındığı zaman bir kira sözleşmesi yapılır. Ecrimisilde ise sözleşme yapılmaz.
• Kira her ay düzenli olarak ödenir. Ecrimisil ise geçmişe dönük olan bedelin tahsilidir.
• Kira ödenmeme durumu 2004 sayılı kanun hükümlerine, ecrimisil 6183 sayılı kanun hükümlerine tabidir.
Ecrimisile itiraz edilmesi ihbarname ele ulaştıktan sonra 30 gün içerisinde yapılır.
Ecrimisil Davalarında Hangi Mahkemeler Görevlidir?
Asliye hukuk mahkemeleri ecrimisil davaları için görevlendirilen mahkemelerdir. Taşınmaz, İdare’ye ait ise ayrı olarak İdare Mahkemesi’nde idari işlemin iptali için dava açılmalıdır.
Ecrimisil Davasında Süreç ve Usuller
Ecrimisil davaları hassas davalardır. Asliye hukuk mahkemelerinde ve ecrimisil davalarında uzman avukatların dava açması gerekir.
Dava sürecinde yapılacak ihmaller ile taşınmazın sahibi olarak etik olarak haklı dahi olunsa alehte bir sonuç çıkabilir.
Öncelikle açılan davada taşınmaz sahibi, taşınmazın sahipliği ve bu taşınmazın haksız olarak ne kadar süre işgal edildiğini ispat ile yükümlüdür.
Bu davalarda delil toplama süreci de olduğundan uzman avukatların görev yapması daha büyük önem arz eder.
Aynı şekilde davaların asıl sonucunu bilirkişiler belirler. Belirlenen ecrimisil bedeli davalıya talep edildiğinde davalı bu bedele itiraz edebilir. Bu da süreci uzatabilir. O yüzden davaları ve ihtarnameleri kaçırmamak büyük önem taşır.
Ecrimisil Bedeli Hesaplaması Nasıl Yapılır?
Ecrimisil hesaplaması, bilirkişi ile yerinde inceleme ve keşif ile yapılan uzmanlık gerektiren hesaplamadır. Talebe, işgale konu olan taşınmazın niteliğine göre tazminat miktarı belirlenir.
Ecrimisil (haksız işgal) tazminatının hesaplanmasında taşınmazın özelliklerine bakılarak benzer taşınmazlar değerlendirilir. Haksız işgal ile taşınması kullanan kişi bu eylemi gerçekleştirmeseydi taşınmaz sahibinin bu taşınmazdan sağlayacağı kar ve yarar bedeli hesaplanır.
Ecrimisil (haksız işgal) tazminat bedeli için hesap yapılan süre, davanın açıldığı tarih dikkate alınarak beş yıl geri olacak şekilde belirlenir. Fakat taşınmazın işgal edildiği süre beş yılda az ise dava tarihine göre ne kadar süre taşınmaz işgal edildiyse o süre sayılarak hesap edilir.
Bilirkişilerin keşif ve incelemesinde raporların doğruluğu önemlidir. Bilirkişi raporları da avukatlar tarafından denetlenmelidir. Bilirkişiler hukuki eksikler yaratabilir. Böyle durumlarda avukatlar mahkemeden eksiklerin giderilmesi için talepte bulunmalıdırlar. Ecrimisil davaları özenli yürütülmesi gereken davalardır. İşgal edilen taşınmazda süre söz konusu olduğu için de tazminat bedellerinde faiz de belirlenir. Faiz hesabı yıl ve dönem sonuna göre kademeli olarak hesaplanır.
Ecrimisil tazminat hesabında bir diğer önemli nokta ise, işgalcinin elde etmediği gelirler de hesaba dahil edilir. Yani işgalci taşınmazdan herhangi bir gelir elde etmemiş olsa bile elde edilmiş gibi bu bedel hesaba dahil edilir.
Aynı şekilde taşınmaz için yapılması gereken ve yaptığı zorunlu harcamalar da tazminat bedeline eklenebilir.
Tarım Arazileri İçin Ecrimisil Bedeli Nasıl Hesaplanır?
Ecrimisil davalarının önemli bir bölümünü de tarım arazilerinin işgal edilmesi oluşturur. Böyle bir durum varsa o araziden elde edilen ürünlerin resmi verileri, bölge hakkındaki ekilen tarım ürünleri hakkında tarım il ve ilçe müdürlüklerinden alınan bilgiler de değerlendirilmelidir. Ecrimisil hesabında hal müdürlüklerinden ecrimisel dönemi hakkında verim bilgileri alınmalı, değişimli ekim yapıldıysa buna göre ayrıca hesap çıkarılmalıdır. Taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı dahi ecrimisil hesabında önemli rol oynar.
Bina, Arsa İşgallerinde Kiraya Göre Ecrimisil Nasıl Hesaplanır?
İşgal edilen taşınmaz üzerinde kiracı varsa ve yapılan bir sözleşme bulunuyorsa bu sözleşmeler istenir ve benzer taşınmazlardaki kira bedelleri de belirlenerek dava sürecine dahil edilir.
Ecrimisil Davaları Yaklaşık Olarak Ne Kadar Sürer?
Ülkemizde mahkemelerin yükünün büyüklüğü sebebi ile ecrimisil davalarının ne kadar süreceği hakkında tam bir bilgi vermek mümkün değildir. Pandemi ile beraber dava süreleri oldukça uzamıştır. Ancak tebligatların, bilirkişi raporlarının zamanında yapılması halinde ecrimisil davaları yaklaşık olarak iki sene sürmektedir.
Ecrimisil Davalarında Zaman Aşımı Var Mıdır?
Emsal Yargıtay kararlarına göre ecrimisil davalarında beş yıllık bir zaman aşımı süresi vardır. Ecrimisil davasının açıldığı tarihten itibaren geriye doğru beş yıllık sürede haksız işgale konu olan süreye göre ecrimisil hesaplanır. Hüküm buna göre verilir.