Emlak değerinin kelime anlamı kısaca bir gayrimenkul ürününün pazar değeri olarak adlandırılması denebilir. Genel anlamda emlakçılık sektöründe sıkça adından bahsedilen emlak değeri ya da diğer adı ile rayiç bedel bir özel veya kamu mülkünün güncel piyasasındaki bir alım-satım değeridir.
Emlak Değeri Nedir?
Konut, arsa gibi gayrimenkulleri olan kişilerin, alım-satım yaparken emlak değeri hakkında yani rayiç bedel hakkında bilgi sahibi olması gerekir. Rayiç bedel yıllara göre arz talep değerine bağlı olarak farklılık gösterir. Kişiler mallarını satarken satış fiyatını belirlemek için rayiç bedele bakarlar. Emlakçılık sektöründe rayiç bedel güncel piyasanın durumuna bakılarak Maliye Bakanlığının çizelgelerindeki değerlere göre karara bağlanır.
Emlak Değeri Neye Göre Hesaplanır?
Bir mülkün rayiç bedelini hesaplamak istendiğinde yapılması gereken ilk şey mülkün güncel değerine bakmaktır. Güncel değeri ise başta mülkün konumu sonrasında şehir merkezine, toplu taşıma, AVM, sosyal etkinlik alanlarına, hastane, okul gibi yerlere yakınlığına bağlı olarak birçok farklı kriter etkiler. Belirlenen rayiç bedel ile alıcı ve satıcıyı mağdur etmeyecek şekilde belirlenmelidir. Rayiç bedel belgesi, mülkün bağlı olduğu belediyeden alınabilir.
Arsa Emlak Değeri Nedir?
Mülkünüz bir arsa ise arsa emlak değerini yine birkaç kriter belirler. Bunlar başta yine arsanın bulunduğu konumun yeri ve özellikleri, bunun yanında, arsa etrafında bulunan binaların konumu, yapısı ve tarım arazisi olup olmadığıdır. Arsanın bulunduğu konumun ileride artacak değeri ile yatırıma uygun olması da arsanın rayiç bedelinin oluşmasına katkı sağlar. Arsa emlak bedeli, Maliye Bakanlığı'nın yayınlamış olduğu enflasyon oranlarına bağlı olarak hesaplanır.
Arsa Emlak Değeri Nasıl Öğrenilir?
Arsanın emlak değerini bağlı olduğu belediyeye giderek öğrenebilirsiniz. Arsanın ada ve parsel bilgilerine bakarak ya da arsa sahibinin bilgilerine ulaşarak arsanın emlak değerini sorup öğrenebilirsiniz. Dilerseniz arsanın bulunduğu konumdaki yan arsaların fiyatlarını kıyaslayarak arsa rayiç bedelini de yaklaşık olarak bulabilirsiniz. Çevrede arsanın bedeline ve boyutuna yakın 3 adet arsaya bakılarak arsa emlak değeri bulunabilir.
Emlak Değeri Nasıl Öğrenilir?
Piyasalara bakılarak değer, emlak vergisi değeri ve rayiç bedel değeri olarak iki kısım dikkate alınır. Bir mülkün en az ve en küçük değeri hesaplanır. Güncel bedel ile rayiç bedeller arasında satıcının insiyatifi ile zaman zaman farklılıklar olmaktadır. Genelde mülkün güncel piyasasına bakılarak tayin edilen piyasa değerinin altında olan bedel rayiç bedel olur. Fakat alım ve satım yapılırken herkesin dikkat etmesi gereken rayiç bedel genel olarak nasıl hesaplandığıdır.
Rayiç Bedel Hesabı Nasıl Yapılır?
Emlak piyasasında değer bir emlak değeri, rayiç bedel ve emlak vergisi değeri olarak iki fiyat üzerinden incelenir. Taşınmaz mülkün genel olarak daha düşük olarak hesaplandığı ve güncel piyasa değerinin altında kalan fiyatlandırmaya rayiç bedel ismi verilir. Emlak alım satımı sırasında alıcı ve satıcının ortak bir fiyatta buluşabilmesi için rayiç bedelin bilinmesi ve hesaplanması gereklidir.
Rayiç bedel hesabında kesin kurallar olmasa da genel işleyiş şu şekildedir.
Genelde rayiç bedel belirlenme ihtiyacı emlak satılmak istendiğinde gerekir.
Burada satılık daire ve satılık dükkan, satılık ofis gibi bir mülk için rayiç bedel belirlemek istediğimizi varsayalım.
Rayiç bedeli belirlenmesi gereken mülkün bulunduğu aynı semt ve yakınında olan benzer özellikteki üç mülk seçilir.
Bu 3 daire veya ofis, dükkanın rayiç bedellerinin toplamı yine bu üç mülkün toplam metrekaresine bölünür. Bu şekilde o semtte bulunan bir mülkün yaklaşık olarak metrekare başına rayiç bedeli hesaplanmış olur. Daha sonra satılık daire, dükkan veya ofisin metrekaresi ile bu bedel çarpılır. Yine yaklaşık olarak mülkün rayiç bedeli hesaplanmıştır. Daha sonra hesaplamada baz aldığınız diğer mülkler ile diğer benzerlikleri ve farklarını da göz önüne alarak rayiç bedel tayin edilir.
Rayiç bedel belirlemede kullanılan kriterlere bu tip hesaplamaların yanında güncel ekonomik durum, emlak piyasasının güncel verileri, konum, manzara ve AVM, toplu ulaşım ve okul, hastane gibi imkanlara yakınlığın etkili olmaktadır.
Önemli olacak nokta emlak değeri ya da rayiç bedel hesabı ile emlak vergisi bedeli arasında muazzam farkların yaratılmaması gerekliliğidir. Emlak alım satımında vergiden kaçmak için yapılan bu oynamalar o emlağın daha sonra satılmak istendiğinde eskiden alıcı şimdi ise satıcı olacak tarafa büyük maddi külfetlere sebep olacağı unutulmamalıdır. Ayrıca emlak değerini düşük göstermenin birçok cezaya da konu olacağı unutulmamalıdır.
Aynı şekilde rayiç bedeli bilmek DASK gibi deprem sigortaları içinde önemlidir. Yine burada da DASK için emlak değeri düşük bildirilmemeli ve düşük sigorta primi ödemek için yönlendirme yapılmamalıdır. Yakın zamanda İzmir depreminde yaşadığımız gibi düşük emlak değeri DASK ödemelerinin de düşük yapılmasına sebep olmuştur.
Emlak Değeri Sorgulaması Nasıl Yapılır?
Emlak değeri sorgulaması internet üzerinden yapılmaktadır. Bu işlem için resmi internet adreslerine girip rayiç bedel sorgulaması yapabilirsiniz. Bu adreslerden dairenin bulunduğu konuma en yakın belediyeyi seçip gerekli bilgileri girerek Sorgulama yapabilirsiniz. Bu işlemi yapan birçok sigorta şirketi de bulunmaktadır. Bu tip hesaplamayı yapan sigorta acentelerinden de emlak değerini sorgulatabilirsiniz.