Emlak alıp satmak, gayrimenkul yatırımı yapmak veya sadece kiralık bir daire aramak o kadar temel bir ihtiyaç ki emlak yatırım sektörünün geçmişi hakkında çok düşünmüyoruz. Ancak emlak yatırım tarihini öğrenmek tarih meraklılarının zevkine hitap eden bir konu olarak görülmemelidir. Özellikle yakın tarihte yaşanan krizler ileriki günlerde benzer durumlar konusunda oldukça bilgi verici deneyimler olarak görülebilir.
Şimdi neredeyse yazılı tarih kadar eski olan gayrimenkul yatırımının tarihini inceleyelim ve uzun süredir devam eden bu endüstrinin bugün nasıl bir hale geldiğini görelim.
Hem dünya da hem Türkiye’de, emlak sayısı ve çeşitliliği büyük artışlar gördükten sonra özellikle de son on yılda emlak alıp satmak veya halk arasındaki tabiri ile emlakçılık veya daha profesyonel bir meslek olarak gayrimenkul uzmanlığı popülarite olarak büyük bir artış yaşadı. Ancak bir yatırım olarak ev satın alıp ve yeniden satma uygulaması tahmin ettiğinizden de uzun bir süredir var.
Şu anki çizgilerine yakın bir tanım ile dünyada gayrimenkule yatırım yapmak deyimi 1800’lü yılların Avrupa ve Amerika Birleşik Devletleri’nden yayılmaya başlayan bir kavramdır. Ancak bir yatırım olarak emlak almak, satmak, kiralamak fikri çok ama çok eskidir.
Mağara Çizimlerinden Dairelere
Gayrimenkul yatırımı, son yıllarda yükselen emlak değerleri ve bankaların ihtiyaç kredilerinden daha düşük sağladığı faiz oranları nedeniyle oldukça popüler hale geldi, peki nereden başladı?
Gayrimenkul sektörünün en eski kayıtlı tarihi mağara çizimlerinde bulunmuştur. Ev sahiplerinin tarihçileri yanıltan yanlış kayıtları, mağaraların kabile homo erectus'a "kiralandığını" düşünmenizi sağlamıştı.
Bunun çok doğru olmadığı tarihçiler tarafından sonradan anlaşılsa da tarihçiler eski halklar arasında barınakların bir tür döviz değişimi olabileceğini doğruluyorlar.
Yazının icadı sayesinde kayıt tutulması ile beraber arazi için mülkiyet haklarının geliştirilmesi, ilk “savunabilir mülkiyeti” yarattı ve gayrimenkulde önemli bir ana işaret etti.
Sanayi, eski atalarımız tarafından tasarlanmış olabilir, ancak mali kazanç için bir mülk satma konusunda, insanın hırsı bu evrimin itici gücüydü.
Gayrimenkul geliştirme ve pazarlama popüler bir gelir yöntemi haline geldi ve orta çağ boyunca oldukça yaygındı.
Mülk sahipliği zenginliğin bir simgesiydi ve varlıklıların varlıklarını güvence altına almalarının başlıca yollarından biriydi. Yerleşik bir endüstri olarak emlak piyasası gelişti ve Avrupalı sömürgecilerle birlikte Amerika Birleşik Devletleri'ne geldi. Yeni dünyanın fırsatları ve serbest piyasa sisteminin temeli ile karıştırıldığında, Amerikalı girişimcilerin endüstriyi para kazanma makinesine dönüştüren ilk tohumları ektiler.
Dünyada Yakın Gayrimenkul Yatırım Tarihi
Bir bütün olarak gayrimenkul, ekonominin iniş çıkışlarına duyarlıdır. 19. Yüzyıl boyunca ve 20. Yüzyılın başlarında, kapitalist ekonomi ve artan nüfusun birleşimi, arazi kullanımının genişlemesini sıcak bir pazar haline getirdi.
1920'lerin ekonomik refahı, gayrimenkulde, özellikle konutta büyük bir artışa neden oldu, ancak 1930'ların ortalarında gayrimenkul yatırımlarının öncüsü olan abd’de milyonlarca kişi işsiz kaldı ve her türden gayrimenkul talebi azaldı. Kısa bir süre sonra yaşanacak, ikinci dünya savaşı teknolojik yenilik ve yeni inşaat için birikmiş talep patlamasını yarattı.
Büyük buhran ve ıı. Dünya savaşı'nın ardından yasalarla getirilen ipotek istikrarı, savaşı izleyen banliyö konutlarının muazzam genişlemesine büyük ölçüde yardımcı oldu.
Avrupa ve ABD’de yatırım ortaklığı mevzuatlarının yürürlüğe girmesi, ev alım satımı sektörünün yeni fenomeninin habercisiydi. 1960'larda yeni bir gelir üretme yolu yaratmak için gayrimenkulün ve hisse senedine dayalı yatırımın en iyi özelliklerini birleştiren yasalar ile beraber emlak yatırım sektörü yep yeni bir boyut kazandı.
Bu yasalar, büyük yatırımcıların gayrimenkul projeleri için kaynakları bir araya getirmesini kolaylaştırdı. Mevzuatlar yıllar içinde değiştirildi ve çok daha büyük bir gayrimenkul endüstrisine yol açtı ve bildiğiniz gibi, genişleyen endüstriler her zaman yeni pazarlar arar.
Sonuç olarak, bugün emlak yatırımı yapmak isteyenler için çok daha büyük bir fırsatlar var.
Bunun yanında diziler, sinema endüstrisinin arka plandan pazarladığı gayrimenkuller ile pazar daha da büyüdü. Televizyon programlarının farklılaşması düzinelerce ev geliştirme programına yol açtı. O zamandan beri, eğlence endüstrisi realite tv'nin cazibesini aldı, onu gayrimenkul yatırım endüstrisinin popülaritesiyle birleştirdi ve onunla birlikte koştu.
Ev tamiri, ev tadilatı ve kendin yap projelerine dayalı show gösterilerindeki ani artış, son yıllarda binlerce gayrimenkul yatırımını teşvik ederken, bu kadar yüksek reytingler emlak profesyonelleri için güçlü bir pazarlama alanı sağlamaya devam ediyor.
Aynı zamanda, 1980'lerin ekonomik durgunluğu, borsa kazançlarını düşük tutma ve ev hacizlerinin sayısını artırma konusunda çifte etkiye sahipti. ABD’de ve Avrupa’da potansiyel yenileme için bol miktarda hacizli ev arzı ile, mülk yatırımı için altın fırsatlar ortaya çıktı.
Daha yakın geçmişte, emlak üzerine olan yatırım başarıları ve finansal özgürlük hayalleri gerçek oldu ve karlı emlak yatırımı, ortalama geliri olan herkes için ulaşılabilir bir hedef oldu.
Emlak Sektöründeki En Büyük Kriz
1980'lerin ekonomik durgunluğu, piyasada daha fazla hacizli gayrimenkul dünya da ilk ateşi yaktı. Ancak, 2000 yılına kadar bu şekilde sektör büyüdü. Bu yıllardan sonra dünya finans merkezi ABD’de oluşacak büyük bir krizin de habercisiydi. Emlak pazarlaması ile devasa fiyatlandırma balonu oluştu. Bunu da devasa konut krizi ve ekonomik gerileme izledi. Ve abd’de başlayan bu kriz tüm dünyayı etkiledi.
O zamana kadar, ABD para yönetim kurulu fed ekonomik döngünün her gerilemesinde faiz oranlarını düşürüyordu. Bu arada, çin gibi ülkeler, dolar karşısında kendi para birimlerini yönetmek için abd borcunu satın alıyordu. ABD de dahil olmak üzere gelişmiş dünyanın ekonomilerinde büyük miktarda likidite vardı.
ABD’deki 2008 yılındaki Lehman Brothers iflası halen dünyadaki en büyük iflas olarak hatırlanmaktadır. Bazı keismler bu büyük emlak krizinin arkasında başka bir krizin olduğunu söylemektedirler. Yine 2000’li yıllarda abd merkezli yaşanan “.com krizi” olarak bilinen krizin bu krizi tetiklediğini işaret ediyorlar. Teknoloji balonunun patlamasının gayrimenkul yatırımı eğilimine yol açmıştı. Çünkü bu para internet girişimlerinden çekildi ve yeni bir yatırım alanı buldu.
Mortgage oranlarındaki düşüşün devam etmesiyle birlikte gayrimenkul yatırımı, dolarlarını yeni bir şeye yatırmak isteyenler için çekici görünmeye başladı.
Gayrimenkul yatırımı bir heves olarak başlamış olsa da, konut krizi beraberinde yeni bir sıkıntılı mülk arzını ve yerinden edilmiş ev sahiplerden oluşan yeni bir potansiyel kiracı havuzunu meydana getirdi.
Dünya Da Kriziler Çabuk Unutuluyor
Şimdi de mortgage oranlarının düşük olmasıyla birlikte, gayrimenkul yatırımları tekrar yükselmeye başladı. Kısa sürede finansal olarak yeterince istikrarlı olan veya birincil konutlarında finansman sağlamak için yeterli öz sermayeye sahip ev sahipleri için emlak yine ulaşılabilir bir hedef haline geldi.
2021 yılında dünya ekonomisi yeni bir Lehman Brothers krizi oluyor mu diye titredi. Bu krizin başlangıç yeri ise Çin’di. Toplam büyüklüğü 300 milyar dolardan fazla olan Evergrande şirketi borçlarını ödeme konusunda sıkıntı yaşadığını ilan edince zaten pandemi ile beraber sarsılan dünya ekonomik dengeleri yeni bir kriz yaşadı. Halen bu kriz Çin hükümetinin bir nebze araya girmesi ile ötelenmiş olsa da dünya ekonomisi üzerinde bir Demokles kılıcı olarak sallandığı konusunda birçok ekonomist hemfikirdir.
Kişiler için emlak yatırımı diğer yatırım araçları arasında en büyük yekünü tutan yatırımdır. Her miktar ile döviz, altın veya başka yatırımlar yapılabilirken emlak yatırımı büyük meblahlar ile yapılabilir. Bunun içinde nispeten düşük gelirleri olan kişiler için kredi finansmanı neredeyse zorunlu bir durumdur. Ve yatırım yapılan satın alınan Emlakların finansmanı içinde kredi ile alınan emlak sayısı ne kadar artarsa bu durum önce tüm sektörü sonra tüm dünya ekonomisinin etkileyecek büyük bir krizin habercisi olarak görülmektedir. Herhangi bir başka ekonomik kriz yüzünden kredileri ödeyemeyecek hale gelen kişiler daha büyük bir krizi tetikleme potansiyeline her zaman sahiptir.
Bunun yanında emlak üretimi yapmak da pahalıdır. Bu üretimler içinde inşaat firmaları büyük finansman kaynaklarına başvururlar. Kişilerin emlak yatırımına para ayıramaması halinde bu büyük yatırımların boş kalması oldukça olasıdır.
Şu an içinde Evergrande krizinde olduğu gibi bu kriz durumunun her iki faktörü de yaşanmaktadır. Evergrande emlak firmasının üretiş olduğu konutların neredeyse bir çok elde kalmış, satılan konutların birçoğu ise dar gelirli Çinlilere krediler ile borçlandırılarak satılmıştır. Ve burada 300 milyar dolarlık bir şirkettin iflasından bahsediyorsak bunun tüm özellikle başta dünyadaki tüm inşaat üretim sektörlerini olumsuz etkilemesinden korkulmaktadır.
Görüldüğü gibi gayrimenkul yatırım tarihi sadece entelektüel bir bilgi değil. İlerisi içinde kılavuz olabilecek bilgiler ile dolu büyük bir ansiklopedidir. Bu bilgiler ile beraber doğru yatırım yapmanın kurallarını öğrenir hatta dünya ekonomisinin ileri de nasıl şekillenebileceğinize dair tahminlerde yürütebilirsiniz.