Hayatın bazı aşamalarında insanların karar verirken zorlandığı anlar vardır, bunlardan birisi de konut almaya karar vermektir. Bu oldukça zor bir karardır. Karar verirken keseye, kasaya, bütçeye, mevkiye göre ev bulmak, araştırmak işin en zor olan kısmıdır. Konut alımına geçmeden önce bazı ipuçlarını yazarak kriterleri belirlemek gerekir. En doğru kararı vermek için bu kriterleri tek tek incelemek, sizi en doğru karara götürecektir. Rastgele konut araştırması yapmak, sizin için sadece kafa karışıklığı ve yorgunluğa sebep verirken, bu yorgunlukla birlikte doğru karar almanızı zorlaştıracak ve yanlış karara verme ihtimalinizi güçlendirecektir.
Önemli olan bu süreci nasıl yöneteceğiniz, hangi adımları atarak ilerleyeceğiniz. Öncelikle sistemli, yavaş, sakin panik olmadan ve irdeleyici bir şekilde araştırma yapın. Alacağınız konutun sizin için doğru konut mu? Fiyatı reel değerinde mi? Değerinin üzerinde bir fiyat mı? Bu sorulara en doğru cevapları bularak adım atın.
Konut satışlarında alıcı profilini genelde iki kısımda inceleyebiliriz. Birinci kısım oturmak, ikamet etmek için konut alanalar, diğeri ise yatırım amaçlı konut alıcıları.(Kiraya vermek ya da değer artışından dolayı kar etmek) düşüncesiyle konut alıcıları karşımıza çıkıyor. Siz hangi profilde de yer alırsanız alın bu kriterleri önemseyerek hareket edin.
1) Konut alırken Bölge seçimi
Bölge tercihini yaparken sizin için en uygun olanı tercih edin.
- İşinize yakın olan bölge
- Bütçenize uygun olan bölge
- Aile ortamına yakın bölge
- Arkadaşlarınızın ve ortamınızın ağırlıkta olduğu bölge
Bu bölgelerde yaşamak sizi daha güvende hissettirecek ve daha mutlu olmanızı sağlayacaktır.
2) Alacağınız konutun toplu taşımaya yakınlığı
Bölge seçimi yaptıktan sonra ikinci aşama da toplu taşıma (Dolmuş, tramvay, metro, deniz taşımacılığı, demir yolu vs.) Güzergahına olan yakınlığı ne kadar mesafede olduğunu tespit edin. Yürüme mesafesi mi? Yoksa ayrıca bir dolmuşa ya da taksiye binmek gerektiren bir mesafede mi? Olduğuna dikkat edin. Sizin tercihiniz yürüme mesafesinde olan konutlar olsun.
3) Konutun hangi katta ve hangi cephede olduğuna bakın
Konut alımında en önemli nokta hangi katta olduğudur. Konut alıcıları kata çok önem verirler, en çok tercih edilen, arakat güney ve caddeye cepheli olan konutlardır. İlk önce satılan ve en çok tercih edilen evler arakat olan evleridir. Sebebine gelince, en üst kat daireler, yani son kattaki konutların çatı akıntısı ve ısınma gibi sorunların yaşanması sebebiyle daha ez tercih edildiğini ve satışı olarakta arakat daireye göre daha yavaş satışının olduğunu gözlemliyoruz. Alt alanlarda da yani zemin ve birinci katlarda ise güvenlik sorunu ve ısı sorunu gibi olumsuzlukların yaşanması sebebiyle daha az alıcıya hitap etmektedir. Bir konutun hangi katta olduğu ve hangi cepheye baktığı Konutun değer tespitinde en önemli kriterlerin başında gelir.
Cephe seçiminde güney olan dairelerin tercih edilmesinin en önemli sebebi güneş ışığını ve gün ışığını daha fazla almasıdır. Güneş ışığını fazla alan ev, almayan eve göre daha fazla ısınır ve ısı konusunda tasarruf sağlar. Daha az yakıt masrafı ödemenize sebep olur.
4) Konutun metrekare ve oda sayısına dikkat edilmeli
Konut alıcılarının evin kaç odası var? Sorusunu hep duyarsınız. Oda sayısı önemli ama metrekaresi ondan daha önemli. Bazen 2+1 daire görürüz 3+1 daire büyüklüğünde. Bazen 3+1 daireye bakarsınız ancak 2+1 daire büyüklüğünde yapılmıştır. Odaları çok küçük ve kullanışsız olarak planlanmıştır.
Burada en önemli nokta, tercih edeceğiniz konutun oda sayısı 3+1 ise ideal ölçüsü en az 125 m2 ve üzeri olmalıdır. Almayı düşündüğünüz konutun oda sayısı 2+1 ise 90m2 ve 100 m2 arası olan konutları tercih etmelisiniz. Konutlarda bu metrekarelere sahip olan evler daha hızlı satılır ve daha iyi prim yapar.
Bu aşamada dikkat edilmesi gereken en önemli konu evin metrekaresinin net mi, bürüt mü? Ölçüleri size söyleniyor, bunun tespitini yapmanız gerekir. Tespit yapmak için konutun bağlı bulunduğu belediyeye giderek projeden sorgulama yapabiliniz.
5) Evin ekspertiz değerini tespit etme
Evin değerini tespit etmek için 2 yol üzerinden ilerleyebilirsiniz. Birinci yol, çevredeki emsal gayrimenkullerin değeri ve kaça satıldığını tespit etmek en önemli kriterlerin başında gelir. Emsal satılmış daireler sizin evinizin değer göstergelerin başında gelir.
Binanın bulunduğu konum, caddesi, sokağı, evin cephesinin nereye baktığı karanlık odası var mı? Asansör, otopark, okul, toplu taşıma, camii, alışveriş yerleri gibi faktörler önemli ölçütlerdir.
6) Konutun arsa hisse oranı ne kadar?
Alacağınız konutun tapu üzerinde gözüken hissesi ne kadardır? Size düşen hisse, diğer daire sahipleriyle aynı oranda mı? Oturan daire sahiplerinin haricinde gözüken başka hissedar var mı? Bunların da araştırılması gerekir. Bazen 10 daireli yerde 12 -15 hisse olduğuna şahit olduğumuz yerler olmuştur. Özellikle arsa olarak gözüken, kat irtifakı kurulmamış olan yerlerde bu tür vakalar yaşanmaktadır.
7) Kira geliri üzerinden değer tespiti
Alacağınız konutun, ilerleyen yıllarda sahibine kazandıracağı paranın bugünkü değeri olarak hesaplanır. Kira getirisi yüksek olan bölgelerde alacağınız ev, değer artış hızına daha fazla oranda katkı sağlayacaktır. Alacağınız gayrimenkulün kira geliri hesaplamasında amortisi geri dönüşüm yılı 18 yıl olarak baz alınır. Yani 212 ay ila 214 ay arasında kendini amorti edecek demektir. Bu süre iş yerlerinde biraz daha farklılık gösterir,14 yıl ile 16 yıl arasında kendini amorti eder. Buda ortalama 168 ay ile 192 ay olarak hesaplanır. Konutlarda ise 17 yıl ila 20 yıl arasında kendini amorti etmesi gerekir. Buda sizin alacağınız gayrimenkulün değerini ortaya çıkaracaktır.
Örnek bir hesap yapalım, bir dairenin kirası 1500 TL olduğunu kabul edelim, 214 ay ile çarpalım 214 x1500TL = 321.000 TL olarak bir evin ortalama değerini hesaplayabiliriz. Bu yöntem gayrimenkul değer belirlemede en etkili yöntem olarak hala kullanılmaktadır.
8) İskân durumu
Almayı düşündüğünüz evin iskan yani oturma izin belgesi yapıcı müteahhit tarafından alınmış mı? Alınmış olması çok önemli. Eğer alınmamış ise sonraki yıllarda binaya ait çıkacak borçlara, vergilere vs. gibi ödemelere siz muhatap olmak zorunda kalabilirsiniz. İskân oturma izin belgesi demektir. Belediye tarafından binanın tamamen bitmiş olması ve oturulur duruma gelmesinin ardından oturma müsaadesi olarak verilir. İskân olmayan binalar genelde arsa vasfında kat irtifakı olarak gözükür.