Yatırım İçin Konut Mu Yoksa Dükkan Mı Tercih Edilmeli?

Yatırım İçin Konut Mu Yoksa Dükkan Mı Tercih Edilmeli?

Yatırım için satılık bir konut mu yoksa satılık bir dükkan mı bakmak doğrudur? Bu soru emlak yatırımı söz konusu olduğunda insanların aklına gelen ilk sorulardan biridir. Hangi seçenekten bahsedecek olursa olsun öncelikle ilk kriterimiz elbette bütçe olacaktır. Bütçenizin durumu hangi emlak yatırımını yapacağınız ve diğer yatırım kriterlerini belirleyen maddedir. Ama emlak sektörüne ve emlak piyasasına az çok yakın biri olsanız dahi bildiğiniz gerçek, bugün ortalama bir satılık konut bedeli ile satın alacağınız dükkanın aslında çok fazla ticari güce sahip bir gayrimenkul olmayacağı gerçeğidir. Bugün ortalama bir konut bedel ile konuşuyorsak Türkiye genelinde satın ortalama bir satılık konut bedeli ile satın alacağınız dükkan da yine konut vasfına çok yakın nitelikleri gösteren bir ticari gayrimenkul olacaktır. 

Böyle bir dükkanın kiracıları da daha az gelir düzeyine sahip kiracılar olacaktır. Ya içerisinde bir sıhhi tesisatçı olacaktır. Ya da başka geleneksel esnaflar iştigal ediyor olacaktır. Su, elektrik işleri ile ilgili esnaflara kiralanmış, aslında dükkanla konut arasında kalan bir gayrimenkul türü olacaktır. Bu sebeple yatırım için konut mu yoksa dükkan mı satın almalıyız sorusunu sormaktaki amacımız ve aslında karşılaştırmaya çalıştığımız şey böyle bir yatırımdan çok daha fazlasıdır. 

Karşılaştırmadaki amacımız Bir, iki, üç tane konut ya da bir tane dükkan mı satın almak mantıklıdır? Ya da bir, iki tane dükkana karşılık beş, altı tane konut mu satın almak mantıklıdır? Sizin için konut satın almak mı yoksa dükkan satın almak mı daha akılcı bir yatırım olacaktır, karşılaştırma konularını madde madde yazarak inceleyelim.

1) Bina Durumu ve Deprem Gerçeği

Sıklıkla ihmal edilen bir konu olsa da yatırım yapacağınız bina yaşı binanın bulunduğu yeri ve hatta semtinin deprem yönünden durumu yatırım isteğinizi doğrudan etkilemelidir. İster dükkan ister konut yatırımı olsun satın alacağınız gayrimenkulü deprem yönünden sıkı bir şekilde denetlemelisiniz. 2000 yılından önce yapılan binaların deprem yönetmeliklerinin çok gevşek olduğunu unutmamalısınız. Tüm emlak yatırımınızın elinizden gidebileceği gerçeği aslında bu maddeyi, tüm saydığımız maddeler içinde en dikkat edilmesi gereken madde yapar.

2) Kira Geliri
 
Konut ve dükkan yatırımını karşılaştırdığımızda akla gelen ilk konu elbette kira geliridir. Çünkü böyle bir yatırım yaptığınız zaman sermaye artışı amaçlı değil, kira getirisi amaçlı bir gayrimenkulden bahsetmek gerekir. Kira getirisini düşündüğümüz zaman ise dükkan ve konut arasında temel bir fark vardır. Kiralık konut daha düzenli kira getirirken, kiralık dükkanlardan alacağınız kira geliri düzeni biraz daha ekonomiye bağlıdır. Yani ekonomideki gidişat eğer kötüye gitmeye başladıysa dükkan kiracısı ya dükkandan hızla çıkacaktır. Ya da dükkan kiracısı size kirada düzeltme talebi ile gelecektir. Oysa konut kiracınız varsa enflasyona bağlı olarak yapılan bir düzenleme ile kiracınızı uzun yıllar tutabilirsiniz. Kiracınız da eğer düzenli ödemelerini yapıyorsa siz de ondan memnun olacaksınızdır. Kiralık konut ile kiralık dükkan arasındaki farklardan biri de kiracı bulma şansınızdır. Kiralık konuta daha kolay kiracı bulabilirsiniz. Tabi ki bu daha çok satılık dairenin, satılık konutun, 2+1, 3+1, 4+1’ lerin olduğu bir yerde 1+1 bir konut alırsanız ya da 1+0 konut alırsanız, yani talebin olmadığı yerde o talebe uygun olmayan bir konut alırsanız o konutu kiraya vermeniz zor olur. Ama o bölge içerisinde demografik koşullara uyan bir konut satın aldığınız zaman o konutu çok kolay kiraya verirsiniz. Ama kiralık dükkan maalesef öyle değildir. Hem kira daha fazla pazarlığa tabidir, hem de ekonomik koşullar değiştiği zaman kiracı bulmak zorlaşır.
 
3) Kira Geliri Riski
 
Satılık ofis, satılık dükkan ile satılık konutu karşılaştırmaya koyacağımız maddelerden biri de kira geliri riskidir. Kira geliri konutta daha düşük risktedir. Bu şu demektir. Yani satın aldığınız konut için bir kiracı bulduğunuz zaman onun o kirayı ödeme ihtimali daha yüksektir. Çünkü konut bir barınma amacıdır ve insanların bir konutun içerisinde sürekli bulunması yaşaması gerekiyordur. Siz bir kiracı bulduğunuz zaman eğer o kiracı kirayı ödeyebilecek potansiyele sahip birisiyse uzun müddet o kirayı ödemeye devam eder. Ancak dükkanlarda, ekonomik koşullar hızla değiştiği zaman eğer esnaf para kazanamıyorsa sizin kiranızı ödemekte zorlanacaktır. Fakat dükkanlarda ayırım dükkanın bedeli ile değişebilir. Burada dükkan için bahsedilen rakamlar ortalama bir 2+1, 3+1 konut bedeline yakın bedele sahip dükkanlar için geçerlidir. En iyi yatırım satılık konut mu, satılık dükkan mı, karşılaştırmasında 10, 20 milyon bedelli dükkanlar söz konusu olduğunda elbette durum değişecektir. 10-15 milyonluk dükkanlar söz konusu olduğunda bu defa karşınızda kurumsal kiracılar olacaktır. Bankalar, uluslararası markalar gibi kurumsal kiracı ismi verilen kiracı tipi yüksek kira bedellerini genellikle düzgün öderler. Bu tip kiracılarda sorun yaşamanız daha azdır. Elbette büyük markalarda iflas edebilir. Bunun bir garantisi yoktur. Ekonominin zorlandığı günlerde bu ihtimalinde ihmal edilmemesi gerekir. Bu sebeple de dükkan her zaman konuta göre bu açıdan kira toplamada daha fazla risk barındırmaktadır.

 
4) Kira Çapranı

Yatırım için satılık konut mu satılık dükkan mı karşılaştırmasında bir diğer önemli karşılaştırma kriteri kira çarpanıdır. Kira çarpanı, sizin bir gayrimenkule yapmış olduğunuz yatırımı kira getirileri ile ne kadar zamanda geri alabileceğinizdir. Örneğin bir gayrimenkulün kirası 2000 TL olsun. Siz de bu gayrimenkulü 200.000 TL'ye almış olun. Buradaki kira çarpanı 200.000 TL /2000 TL’dir. Yani 100'dür. Bunu yıla böldüğümüz zaman da kaç yılda kendisini amorti ettiğini bulabiliriz. Türkiye’de ortalama bir konut için kira çarpanı 240 ila 260 ay arasındadır. Dükkanlarda bu süre daha da kısadır. Bunun nedeni riskin daha fazla olmasıdır. Risk arttığı zaman bu defa kira çarpanı düşmektedir. Risk azaldığı zamansa yani kiraya toplama riski düşmeye başladıkça bu defa kira çarpanları da yükselmeye başlar.

5) Kira Artış Oranları

Kira artışı yönünden iki yatırımı karşılaştırırsak; kira artışı konutlarda enflasyona endeksli olarak ilerlemektedir. Ancak ticari gayrimenkullerde, dükkanlarda maalesef uygulama kağıt üzerinde kalabilmektedir. Çünkü enflasyon oranını kesin şart olarak koşulursa kiracı kaybetmek daha kolaydır. Bu durumda kiracınızın size önereceği bir kira artışını kabul edeceksiniz demektir. Bu kimi zaman kiranın aynı seviyede kalması olabilir, ya da ekonominin zorlaması ile ilerde alacağınız kiranın daha düşmesi anlamına gelebilir. Dükkan kiraları ekonomiden hızlıca ve doğrudan etkilenirler. 

6) Gayrimenkul Boşluk Oranı

Kiracı dediğimiz zaman akla gelmeyen aslında yaşandığı zaman daha fazla fark edilen konulardan biri de boşluk oranıdır. Gayrimenkul boşluk oranını şu şekilde açıklayabiliriz. Siz satılık konutu ya da satılık dükkanı satın aldığınız zaman yılın 12 ayının, 12 ayında da içinde kiracısı olduğunu tahmin ve hayal edersiniz. Ancak bu uygulamada böyle olmayabilir. Örneğin; satılık bir konutu kiralama için satın aldığınız zaman konutunuzda kiracı 2-2,5 sene kalırsa daha sonrasında da 5, 6 ay eğer kiracı ararsanız bu oran sizin o emlak için boşluk oranınız olur. Bu örnekte yıllık %10'lara denk gelir. Yani bu da 12 ay içerisinde yatırım için aldığınız ve kiraya verdiğiniz emlaktan bir, bir buçuk ay her sene kira alamamanız anlamına gelir. O zaman kira gelirinin hesabını buna göre yapmanız gerekir. Konutlarda boşluk oranları daha düşüktür. Ancak buna karşın ticari gayrimenkullerde boşluk oranları daha fazladır. Dükkanlar ve ofisler ticari aktiviteden hızlı etkilendiği için, ekonomik değişikliklere hızlı refleks verdiği için boşluk oranları artmaktadır.

7) Gelecek Öngörüsü

Konut yatırımında gelecek tahmini yapabilmek çok önemlidir. Ama dükkan yatırımında özellikle geleceği tahmin etmeye çalışmanız ve belli riskleri göz önüne almanız gerekir. Örneğin; yıllarca kafe ve barların merkezi olan bir yerin çeşitli imar değişimleri ile bu özelliğini kaybetmesi sizi zarar uğratan bir konu olacaktır. Özellikle imar değişimlerini ve imar planlarını tahmin etmek, bulmak ve araştırmak herhangi bir konut ve dükkan yatırımı yapan her yatırımcı için şarttır. İmar değişim planlarını gayrimenkulün ikametinin bulunduğu belediyelerden temin edebilirsiniz. Konum hangi emlak yatırımı olursa olsun o yatırım için ilk maddelerin başında gelir. Fakat konumdan kasıt sadece il, ilçe, semt olarak aklam gelmemelidir. Bir konut yatırımı yaparken satılık dairenin hangi cepheye baktığı, hangi katta olduğu dahi önemli bir kriterdir. Bu kriter sürekli sabit değildir. Örneğin bir konut yatırımında çatı katları ve zemin katları daha değersiz kabul edilir. Fakat caddeye bakan ve dükkan olarak kullanılabilme imkanı olan bir zemin kat veya terası olan bir çatı kat kiraya vermek istediğinizde aynı apartmanda satılık olan 2. veya 3. kat bir daireden daha değerli bir yatırım olacaktır. Konum, cephe seçme dükkanlar içinde önemli bir kriterdir. Aynı sokakta yan yana olan bir dükkan daha fazla iş yaparken diğer dükkan hiç iş yapmıyor olabilir. Bu sebeple satılık bir dükkanı satın almadan önce neden satılık olduğunu, daha önce hangi işyerlerinin bu dükkanı kullandığını ve bu işyerlerinin başarılı olup olmadığını çok iyi sorgulamanız gerekir. Eğer dükkan konumdan ötürü iş yapmıyorsa bu çok kısa sürelerde çok fazla kiracı ile muhattap olacağınıza ve o gayrimenkulün boşluk oranının çok olacağına bir işarettir. 

8) Finansman
 
Bir gayrimenkulü satın almak istediğiniz zaman kullanacağınız finansman daha da önemli hale gelmiştir. Özellikle finansmanın maliyeti hayati bir konudur. Örneğin konut yatırımı yapacağınız zaman bankalardan mortgage kredisi kullanabilirsiniz. Ama dükkan yatırımı yapacağınız zaman mortgage kredisi kullanamazsınız. Çünkü mortgage kredisi konut edindirme yönelik bir devlet politikasıdır ve burada belli teşvikler vardır. Bazı vergilerden muaftır. Bu sebeple mortgage'ın kredileri düşüktür ancak buna karşılık ticari kredilerin maliyetleri daha yüksektir. Konut içinde olsa kullanacağınız mortgage kredilerinin de kendi içinde çeşitlilik ve kullandığınız zamana, ülke ekonomisinin durumuna göre çok farklılıklar gösterdiğini bilmeniz gerekir. Kullanılan kredilerin faiz oranları değiştikçe kredi kullanan kişilerce tekrar yapılandırılacağını da bilmek, ileride kullandığınız kredi faiz oranlarında tüketici lehine değişiklik olduğunda değiştirebileceğiniz anlamına da gelir. Elbette kredi kullanmanın dezavantajlarını da finansman maliyetine koymak zorundasınız.

Bir emlak satın almak için sahip olduğunuz para yeterli değilse bu defa kredi kullanmanız gerekecektir. Örneğin mortgage kullandığınız durumda, yani konut kredisi kullandığınız durumda konutun %80'inin, bugünlerde %90'ına kadar konut kredisi kullanabilirsiniz. Yani konutun değerinin %10'u kadar nakit ve artı alım satım harçları gibi dersek %20'sini cebinizden çıkardığınız zaman %80'ni için ekstra finansman bulabilirsiniz. Ancak ticari kredilerde durum böyle değildir. Ticari kredilerde ekspertiz bedelinin en fazla %50'sine kadar kredi kullanabilirsiniz ki bu da sizin daha fazla nakit kullanmanız anlamına gelir. Bir konut kredisi kullandığın zaman vadeler 10 yıla kadar, hatta bazı dönemlerde yapılan kampanyalarla, özellikle konut kredi faizleri düştüğü zaman 18 yıla kadar uzatılabilmektedir. Ancak dükkanlar için alınacak olan ticari krediler genellikle 48-60 ay ile sınırlıdır. Yani vade süreleri daha kısadır. O zaman peşinat daha fazla, vade süresi daha kısaysa demek ki cebimizden aylık ödeme olarak daha fazla rakam çıkacak anlamına gelir. Bir konutu satın alıp konut yatırımı ya da dükkan yatırımı yaptığınız zaman konutların fiyatları daha düşük olduğu için bir portföy dağılımı yapabilirsiniz. Yani bir yatırım sepeti yapabilirsiniz. Ancak dükkanların fiyatları daha yüksek olduğu için, bu yatırım sepetini yapabilmeniz için çok büyük bir birikime, sermayeye ve kredibiliteye sahip olmanız gerekir. Bu sebeple yatırım sepeti dağılımını yapmak konut bedelleri daha düşük olduğu için daha kolaydır.

9) Emlak Vergisi ve Vergi Muafiyetleri
 
Vergi yönünden de konut ve dükkan yatırımlarını karşılaştırdığımızda konutlarda vergi mal sahibi tarafından ödenmektedir. Dükkanlarda da vergi mal sahibi tarafından ödenmektedir. Ama Türkiye'de yaygın bir anlayış vardır. Genellikle dükkan sahipleri tacir oldukları için onlar stopajlarını kendi öderler. Ve böylece mal sahibi gayrimenkulün vergi tarafından muaf gibi olur. Ancak konutlarda muafiyet dışında, yani yıllık 2020 yılı için 6600 TL üstündeki kısım vergiye tabi olmuştur. Vergi muafiyeti sizi rahat ettirecek unsurlardan bir tanesidir. Ancak burada önemli olan kiracının stopajını düzenli ödeyip ödeyemediğidir. Yani sizin adınıza ödenecek olan vergi eğer ödenmezse işte bu durumda bunun sizin için bir artı anlamı kalmayacaktır. Onun için doğru kiracıyı seçebilmek hem konut hem dükkan yatırımlarında her zaman en önemli unsur olacaktır.

10) Bakım Masrafları

Satılık konut ve satılık dükkan yatırım araçlarını bakım yönünden incelersek; Bir evi kiraya verdiğiniz zaman bakım bitmez. Kiracının eğer problemi varsa o problemi çözmeniz gerekir. 
Çünkü eğer kiraya verdiğiniz malın arkasında belli sorunlar geliyorsa bunun arkasında durmanız gerekir. Bu; kombinin bozulması, üst kattan su akması, lavabonun tıkanması gibi her türlü sorun olabilir. Ancak dükkanlarda durum biraz daha farklıdır. Dükkanlar daha çok dört duvar kiraya verilir ve orada yapılacak ticarete göre, örneğin bir kafe geldiği zaman iş sahibi kendisine göre bir tasarım yapar. Dükkan söz konusu olduğunda mal sahibinin kiracıya teslim ettiği ürün en fazla ısıtma, su ve kanalizasyon gideri gibi altyapı imkanlarıdır. Bu sebeple genellikle dükkanlarda sonradan bakım maliyeti kiracı ile mal sahibi arasında konuşulması gereken bir konu olmaz. Konutla dükkan arasındaki bakım konusu böyle ayrışmaktadır. Konut kiralamalarında kiracı çıktıktan sonra konutun tekrar elden geçirilmesi gerekir. Eskiyen şeylerin yenilenmesi, değiştirilmesi gerekir. Eğer kiracı eğer gayrimenkulü iyi kullanmadıysa, daha fazla zarar verdiyse daha fazla şeyin yeniden yapılması da gerekebilir. Ancak dükkanlarda böyle bir durum yoktur. Dört duvar teslim edildiği için bir kafe işletmesi yerinde bir kuaför salonu gelebilir. Hepsi kendisine göre bir iç mekan düzenlemesi yatırımı yaparlar. Bu sebeple gayrimenkulde teslim sonrası dükkanlarda genellikle bir yatırım yapılması gerekmez. Ama konutta her noktada yeni kiracıya uygun hale getirmeniz gerekir. Tabi ki bunu tercih etmeyebilirsiniz ama bu defa çok düşük bedeller ile kiraya vermeniz ve belki de iyi kiracı bulamamanız anlamına gelecektir.

11) Komşular

Diğer bir konu ise komşulardır. Komşularla sorun, konut yatırımında ve konut kiracısında daha fazla gündeme gelir. Üst daire tarafından alttakiler ses yapıyor, alttakilerden görüntü geliyor, kapıyı sert çarpıyorlar gibi sorunlar size sıklıkla gelebilir. Ancak dükkan sahibi olduğunuz zaman sağın, solun şikayetleri size çok fazla gelmez. Tabi Türkiye'ye has dükkanın önüne araba park ettirmeme ya da dükkandan taşma gibi sorunlar haricinde belki belediye ile ilgili sıkıntılardan dolayı mal sahibine sorunlar iletilebilir. 

12) Dekorasyon Süresi

Bir diğer konu ise dekorasyon süresidir. Konut yatırımında kiracının sizden dekorasyon beklentisi yoktur. Gelip konuta bakar ve beğeniyorsa orayı tutar. Beğenmiyorsa tutmaz. Ancak dükkan kiracısının şöyle talepleri olabilmektedir. Örneğin; bir restoran işletmecisinin dükkanınızı tutması halinde önceden içeride kuaför salonu varsa onun kendisine özel tasarım yapması gerekir. Bu durumda da kiracılar şu tür taleplerle gelebilmektedir. Dükkan kiracıları, “benim dekorasyonu yapmam 1-1,5 ay zaman alacaktır. Benden bu süre için kira almayın” tarzı talepler ile dükkan sahibine gelebilmektedir. Ofis kiralamalarında da buna benzer olaylar yaşanmaktadır. İçeriye 1-2 ay içerisinde tasarım yapılması karşılığında kiranın alınmaması gibi teşvikler yapılmaktadır. 

13) Ekipmanlar

Bir diğer önemli konu kiralamaya söz konusu olan Emlaklardaki ekipmanların durumudur. Bir gayrimenkulü kiralayıp teslim ettiğiniz zaman konutlarda birçok ekipman teslim edersiniz ve bu ekipmanların düzenli bir şekilde çalışıyor olması, servis bakımlarının yapılmış olması mal sahibinin sorumluluğundadır. Ancak dükkanda sadece altyapıyı teslim ettiğiniz için herhangi bir ekipman size ait değildir. En fazla klima ya da ısıtma gibi bir cihaz dışında ekipman olarak farklı bir şey olmayacaktır.
 
14) Çevre Ekonomik ve Sosyal Yapısı
 
Bir konutu kiraya verme amacıyla alıyorsanız o bölgenin taleplerine, o bölgedeki yaşayan insan, aile tipine göre yani demografik özelliklerine göre bir konu seçmelisiniz. Bunun aynısı dükkan yatırımı için de geçerlidir. Eğer sizin almayı düşündüğünüz dükkan ve o bölgede yapılan ticaret ile eşleştiği zaman, örneğin bir restoran olması için kiraya verilebilecek bir dükkanı alıyorsanız o ticaretin ihtiyaçlarına yönelik olarak cephe genişliği, bodrum ya da asma kat gibi özelliklerinin olması gerekir. Eğer bunları sağlayamazsınız hayal ettiniz kiracı tipini dükkanın içerisine sokamazsınız. Bu durumda da hayal ettiğiniz kiracı değil, mecbur oldunuz kiracıyla kira anlaşması yapmak zorunda kalırsınız. Örneğin; siz kafe olarak işletilecek bir yeri almak istiyorsanız, açık alanının ne kadar olduğu, ne kadar masa sandalyenin içeriye sığabileceği, mutfağın bodrum katta mı yoksa asma katta mı yerleşeceği gibi yani o ticareti yapacak, onun esnaflığını yapacak kişinin bakış açısı ile satın almak istediğiniz dükkanı değerlendirmeniz gerekir. Aksi takdirde siz de oraya o kullanıcı tipinde kiracı bulamayacaksınızdır. 

15) Hava Parası
 
Konutlar olmayan fakat dükkanlar için önemli bir konu ise hava parası konusudur. Hava parası nedir? Hava parası dükkan kiracıların da oraya yatırım yaptıkları için dekorasyon yatırımı ya da orada yıllarca bulundukları zaman içinde müşterilerine edindirdikleri ayak alışkanlığı için elde ettiklerinin karşılığında istenen bedeldir. Bir sonraki kiracıya yeri bu bedeli aldıktan sonra devretmek isterler. Ve bu durumda da kendileri hava parası almak isterler. Bunu bir örnek ile netleştirirsek, dükkanınızı bir restoran tuttu. Ve 5, 6 yıl boyunca orada restoran ün saldı. Daha sonrasında da yeniden oraya bir restorana vermesi o dükkan için bir artı değer yaratacaktır. Ancak bugünün karşılığı olan bedeli o dükkanda yıllarca kiracı olarak bulunan kişi almak istemektedir. Bu Türkiye özel fakat yerleşmiş kurallardan bir tanesidir. Aslında kuraldan ziyade bir alışkanlıktır. Mal sahibi olarak sözleşme ile bu tür isteklerin önüne geçilebilir. Çünkü hava parasını almak isteyen kiracı sizin kiraya verme süreçlerinizi geciktirecektir. Eski kiracı sizi istemediğiniz süre boyunca içeride kalabilir. Bu sebeple hava parası özellikle dükkan kiracılarında dükkan mal sahiplerinin sözleşmeye koyması gereken unsurlardan biridir. 

Konut mu yoksa dükkana mı yatırım yapmak daha iyidir konusunu özetlersek

Konut yatırımı o bölgedeki arz talebe bağlı olarak gelecek için bir yatırım oluşturur. Ancak dükkan yatırımları ülkenin ekonomik gidişatı ile çok daha yakın alakalıdır. Yine de açıklamaya çalıştığımız her bir başlık ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Kararınızı tüm kriterleri değerlendirerek toplamda alacağınız sonuçlar ile vermek en doğru kararı almanızı sağlayacaktır.